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扭曲“有形之手”力托房地产泡沫到底能托多久

　　[提要]“金九银十”，在刚刚过去的这个传统的房地产销售旺季，在一些房地产热点城市，尽管许多开发商使出了促销房子的“十八般武艺”，但是，他们并没有心想事成，赚得钵满盆溢，迎来的只是购房者的冷眼旁观。与此相应的是

在本轮房地产宏观调控中，我的上述观点在实践中得到了充分的验证。房地产新政出来后，一些房地产热点城市，房产市场的疯狂劲儿迅速得以消褪，“金九”不再“辉煌”、“银十”不再“闪亮”，相应地，土地市场也进入了急冻状态，“流标”、“退标”现象频频发生。

从一些在一线操作的地方政府领导和房地产开发商那儿，我了解到，他们对“房价”与“地价”这种“息息相关，唇齿相依”的关系，更有着他们切身的体会和感受。近几年来，土地早已演变成一些地方政府名副其实的第二财政。房价的下跌，土地收益的减少，自然令一些地方政府心急如焚。

但随着去年6月14日国务院办公厅《关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》下发后，一些地方政府“大拆大建”制造房屋“刚性需求”的这条道路，基本上已经被堵死，在这种情况下，一些地方政府在房地产市场上显得有点“黔驴技穷”了，“有形之手”就只好使出“最拙劣”的方法，在房子“供应”上进行托市。

地方政府对房子“供应”的“调节”，主要就体现在对房地产开发的源头市场即土地市场的“调节”上。一些业内人士担忧的扭曲的“有形之手”对房地产市场的托市行为，也即地方政府在土地市场上的“托市行为”，从根本上讲，主要可以归纳为以下四种：

一是暗地里邀请某一开发商托市，来抬高地价房价；如若邀请来的开发商失手不幸中标，则其损失由政府兜底全包。

二是政府直接“赤膊上阵”，由政府直属的企事业单位参与土地的“招拍挂”，抬高地价房价；如若政府直属的企事业单位失手不幸中标，则以此地价去金融机构抵押融资（这种情况本质上就有点类似于开发商相互之间或左右之手以假按揭的方式，互倒买房卖房）。

三是政府允许开发企业分期支付地价款，或拖欠地价款，通过这种方式来减轻开发商的资金压力，以便抬高地价房价。

四是地方政府故意人为地严控、甚至停止住宅用地投放入市，以减小土地供应量乃至停止土地供应的方式，来抬高地价房价。

泡沫能托多久？

在房价收入比畸高的房地产热点城市，目前，对于绝大多数人来说，购房都需要按揭贷款，因此从按揭贷款额的消长增减和住宅供给量的消长增减的对比中，我们完全可以看出房地产市场的销售形势来。

《2004中国房地产金融报告》在“房地产市场的供求关系得到改善”一段中指出：供给增速减缓。2003年2月份以来，商品房和住宅竣工面积累计增长率逐步下降，2004年商品房和住宅竣工面积增长率只有2.1%和2.3%。而在“个人购房贷款维持高增长”一段中则有着这样的文字：2002年以来，居民个人购房贷款余额直线上升，2004年底和2005年1季度末分别达到15922.3亿元和16743.7亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%。

在同一时期内，住宅供给增速减缓——2004年住宅竣工面积增长率只有2.3%，而个人购房贷款维持高增长——2004年底余额同比增长35.1%。从这一数字对比中，我们可以清楚地看出：这是一个绝对的卖方市场，这意味着从一定程度上说，近年来房价狂飙、房地产市场过热的源头就在这里。甚至可以粗略地说，房地产的泡沫就来自于这两者之间的差额，这两者之间的差额就是那“虚高的房价”。

而这“虚高的房价”，在房地产新政的打压下，目前已经开始或正在开始被逐步挤出，这同样可以从“按揭贷款的消长增减和住宅供给消长增减的对比中”看出来。下面以上海为例，来说明这一问题：

据《中国房地产报》11月4日《九月上海供应创年度高点 》一文报导，9月上海全市住宅新增供应为355.9万平方米，与7月的142万平方米相比增长了150%，不仅创下2005年月度高点，甚至大幅超过2004年12月256万平方米的新增住宅供应量。另据《上海证券报》11月12日《上海:商品房成交减少供应量增长明显  》一文报导，从供应情况来看,上海市商品住宅的可售总套数和总面积依然处于较快的增长当中，截至11月6日交易结束,上海住宅可售总套数为168349套,总面积为1833.94万平方米,分别比10月30日上升了4.11％和3.25％,上升势头非常明显。

而据《每日经济新闻 》11月11日《上海中行房贷“意外”掉头向下  四大行全线“告负”》一文报导：一位银行权威人士昨日告诉《每日经济新闻》，“上海银监局的数据显示，10月份上海房贷余额缩水20.4亿。”这再次刷新了上海房贷负增长记录。上海的房贷余额从7月开始连续4个月呈缩水状态，且缩水量不断加剧。7月份房贷余额负增长8.9亿元，并在8月、9月增加到18亿。

上面，只不过为了说明问题的方便，我们以上海为例，其实，长三角地区其他一些房地产热点城市的情况，基本上也差不多，有的与上海相比，程度上甚至是有过之而无不及。

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责任编辑/wh001
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