商品房预售风暴已经来临 取消预售符合市场规律

中国人民银行在不久前发布的“2004中国房地产金融报告”中就我国房地产市场的基本情况进行认真分析的前提下,就房地产金融的基本情况进行了全面剖析,并在此基础上提出了在我国现阶段“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的政策建议。

这一建议的提出在社会上引起了很大的反响。建设部发言人随即指出:近期内不取消期房预售。但更多的市场人士认为暴风雨已经来临,国土资源部也明确表示了对央行取消商品房预售政策的支持,广东省建委已开始评估《广东省取消商品房预售制度可行性研究》报告,所以该项新政策绝对不是空穴来风。

本轮房地产业快速发展和房价的快速上涨,无疑使我国产业投资比重的不合理性进一步暴露出来,由此产生的金融风险也与日俱增。

尽管经历了为期两年的宏观调控,但目前我国的房地产市场仍未回归到理性发展的轨道上来。尽管不少开发商仍对房地产调控存在着不切实际的幻想,但已抑制不住因消费者“用脚投票”而产生的恐慌,开始降价抛售。从制度上看,当初为了加快推行住宅商品化而实行的房屋预售制度,最大限度地照顾了开发商的利益,而忽略了广大消费者,尤其是购房者的利益和权益；从内容上看,房地产开发商的预售合同也正在对购房者生成不对等的约束,各种格式条款的存在让更多的购房者感到难以接受；从实际需要看,随着我国房地产业新一轮的发展,如今的开发商亦非昔日吴下阿蒙,已经不应再主要依赖期房预售来解决自己的资金链问题。

商品房预售在房地产市场快速发展时曾起到过一定的积极作用,但它给购房人带来风险和增加负担外,也给金融业带来了风险。一些房地产开发企业明明资金不足,却可以很少的资金投入,在项目开发过程中,通过商品房的预售按揭,从银行筹集后续资金搞开发。这样,就在这些房地产开发商通过资本运作获取高额利润的同时,大大增加了金融业的风险,使购房者的购房成本也得以相应提高。因此,在宏观调控的攻坚阶段,提出取消我国执行多年的“期房预售制度”是符合市场规律的。

期房预售弊端丛生

房地产市场需要持续健康发展,房地产市场也期待走向理性和成熟。从长远来看,这其实也是符合房地产开发商等既得利益者的长远利益的。房地产业的确是当前我国经济发展的支柱产业,其对就业、人们生活改善和国民经济发展的拉动作用毋庸置疑。房地产商和相关利益阶层需要获取利润,但这种利益的获取必须是在不无限增加银行业的金融风险和消费者的购房风险的前提下得到的。三者之间应该是互为依存的关系,而非是相互争利的关系。

我国在1994年出台的《城市房地产管理法》,在总结我国房地产开发经验的基础上,首次引用了海外市场经济国家采用的允许市场销售的新建商品房在竣工前进行销售的方法,建立了我国房地产的开发中商品房的预售许可制度,并对预售条件、监管方式作出了原则性的规定。但由于我国预售许可制度制定时的不完善,导致了商品房预售成了开发商一方得利,银行和购房者多方承担风险的非市场化情况出现。可见期房预售制度的改革已是迫在眉睫。

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