房地产泡沫挤出 到底购房者与开发商谁更受伤？

虽然，对购房者来说，不论是定金的损失，还是违约金的赔付，这个损失其实也还是挺大的。但是，他们的损失虽大，比较起那些已经真正地按揭购房者来说，实在是幸运得多了。

《江南时报》11月1日报导说，上海楼市疯涨两年终大跌，楼盘跌幅20％超过一半。这就是说，如果当时是高价入市，按首付二成按揭购房的话，那么，此时，对于那些高位入市者，已经有一半以上的人，在一波又一波房价打折浪潮中，已经把首付款给跌没了，也就是成所谓的“负资产”一族了。此时，这样的房子，即使赔上首付款，白送给人家，别人也是不敢接手的。

既然这样的房子，即使赔上首付款白送给人家，别人也不会要。那么，此时，购房者是否可以赖债不还，以便将此房抵押给银行而一了百了呢？

一般地讲，这是绝对不太可能的。首先，这会大大损害借款人的信用指数，市场经济以信用为基石，一个人一旦失去信用，今后将会寸步难行；其次，赖债不还，银行岂会善罢甘休？银行肯定会提起诉讼，借款人不但不能够逃债，还要额外承担其它巨额负担——期外利息、逾期复息、罚金、诉讼费、保全费、律师费、执行费、拍卖费……；最后，由于中国目前没有自然人的破产制度，银行变卖这套房子的钱，如果不足以归还贷款的话，银行自然会继续向贷款人追偿，对于借款人来说，这些债务是一生一世也必须要还清的。

也就在房价降幅越来越大的这个时候，网络上广泛流传起这样的一则帖子：一位温州美女炒房客，因为被房产套牢而跳楼自杀。虽然不知此帖子所说的情况，是否真的符合事实，但是，由上面分析所述，有一点，我们已经看得很清楚，那就是，房地产泡沫的挤出，对于购房者来说，不论他是自住购房者，还是投资购房者或投机购房者，都是很受伤的。

地产泡沫挤出开发商受伤有多重？

我在今年1月12日发表的《房产开发商无暴利吗？》一文中曾用定量分析的方法，计算出：在正常情况下，假设建造房屋的品质不变，即使是房价保持稳定，开发商也应该能够获得正常的利润。而如果房价暴涨，在从土地取得，到房屋出售这个过程中，至少有80％的房价涨幅成了开发商的税前暴利，守规矩不偷税的开发商最终也可以获得至少50％的房价涨幅的暴利。

房地产的开发周期，一般来说，至少会在二年以上。这就是说，现在可以上市开盘的楼盘，其土地往往是在二年以前取得的。 而在这两年间，在许多房地产热点城市，房价的上涨幅度又是多少呢？

因此，房价下跌，如果不是真正跌到位，即跌幅不超过这两年房价上涨幅度的50％，那么，此时，房地产泡沫的挤出，其对开发商的打击，应该是不会伤筋动骨的，减少的无非是开发商的暴利。

在一波又一波房价的打折浪潮中，在绝大多数房地产热点城市，目前房价的下跌其实并未真正到位，此时，对开发商真正构成威胁的，并非是房价的下跌，而是成交量的持续下滑。这关键在于，企业倒闭的原因主要有两种，一种是资不抵债，一种是难以为继。现金流的断裂，就是典型的难以为继，这对开发商的打击显然是致命的。

我国房地产公司的资产负债率在75％左右，房地产融资方式没有形成风险分担的机制，绝大部分风险集中在银行身上，房地产公司如此高的负债率一旦出现市场风险，自然也就意味着金融风险的出现。

据媒体披露，最近，沪、浙、苏三地的银行，纷纷明里暗里“松绑”个人房贷，优惠贷款利率，提高贷款成数，最主要的原因自然是出于银行自身利益的考虑。一方面，年关来临，各家银行自然想增大个人房贷总量，以完成个人房贷指标任务，而且增大个人房贷总量这一基数，还能立竿见影带来一大好处，那就是能够降低不良个人房贷率；另一方面，各家银行自然也怕“城门失火，殃及池鱼”，一旦开发商因现金流断裂而倒下，那么，不可避免就会危及到银行开发贷款的安全；因此，就这一点上来说，银行与开发商的利益是休戚相关的，银行贷款能创造购买力，于是，银行或自愿或被迫，开始“松绑”起房贷来了。

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