上海楼市的前车之鉴

我（1根葱）是来自上海。上海是应该怎么说呢？说起来是房地产泡沫最大的地方，房地产价格是不是回落先看上海的房地产价格是不是下来了。我以前在的银行是海外投资资金，也可以说是热钱，我觉得这个比较难。可能我说的话主题没有燕二十大侠说得生动有趣，但是你对数钱不觉得无聊的话，你可能会觉得我的演讲会有意义。

今天主要想说一说上海房地产的一个启示。上海房地产我觉得走在了前面半步，可能我说的对政府和开发商有点帮助。我今天说四五个方面，第一个是回顾一下上海房地产市场，第二个是上海房地产市场现状，然后从这个市场在仅仅几个月就掉到一个低谷，第四我想说一下在这么一个寒冷的冬天作为开发商怎么样来维持现金流，怎么样生存下去，第五我想说一下上海房产的明天。 

先说一下上海房产的投资。应该说上海房产真正起步应该是从1998年开始的，在1998年的时候上海的房地产投资额在570亿人民币，但是到2004年它达到1100亿，差不多是原来的18倍左右，所以它的增长是非常快的，上海房地产对GDP的贡献也已经占到了差不多70％左右。在财政收入中也占到30％。他已经成为上海一个支柱产业。老百姓他们关心的是价钱，我们看看上海房地产市场的价格变化。应该说大家知道1997年由于亚洲金融风暴再加上中央政府的宏观调控，从1998年开始全国的房地产市场都进入一个冬天，从1998年到2000年，大家看到这个房价是每年的均价每年在下跌，一直到2001年开始升温。到2003到2004年它是一个比较高的旋律向上增长，如果在2003年的买房子的话，到今天你的资产已经翻倍了。这就是在上海。

这一个表格看上去可能有一点复杂，这一个红色是每年政府批准的新房上市量，这个蓝色是在交易中心登记过的预售点，这黄色是一个供求的反映。从这个供求的反映联系到价格，大家可以看到，从2000年开始供求达到了平衡，从2001年开始基本上每年的成交量都超过了房子的供应量，所以绝不难理解这个房子为什么会升那么高，也不难理解在上海买房子你可能要排上三天三夜的队才可以拿到一个号，然后通过摇号才可能买到一个房子，这个是去年的上海。但是今天就不一样了。

为什么上海的房地产市场会在2001年的时候会有那么大的发展呢？第一取消了福利分房，上海1998年以前上海人均居住面积我觉得一直是成为全国嘲笑的对象，上海太挤了。第二上海从90年代初就开始人才引进，在上海很多行业特别是IT的行业都有不少的是从外来人口进入的，他们到了2001年的时候基本上在上海已经就业4到5年，他们的工作已经稳定，他们也有可观的积蓄，所以他们考虑买房子，在2001年的时候我在上海推出一个住宅项目有40％以上都是外来人口住的。 

这对外资的进入也是一个刺激，因为在2000年的时候，上海的房价大家看到才3000多块钱一个平方，对外资来说这个是很便宜的，所以外资的进入非常的多。2004年也是对外开放和上海外资引入最高潮的时候。除此以外，政府推动很多的政策来推广房地产业，第一就是加大贷款力度，原来在上海买房子贷款不能超过50％，但是到1998年贷款可以达到80％，在上海你只要购买一定面积或者一定总额的房子你有可以获得一个蓝印户口，为什么这个很吸引人，是因为上海的教育。他们希望自己的子女获得上海的教育，第二是上海的高考，上海的高考不参加全国的高考的，它的大学录取线要低于全国大概100多分，也就是说算一下，如果你攻读一个大学的话，这些钱或者在外地你考不上如果是上私立大学你还是买房子比较好，所以蓝印户口特别是对温州，或者是拆迁客户的子女吸引力是非常大的。除此之外，上海市政府为了推广房地产也降低了房地产的交易税，契税从3％跌到0.75％，这也大概刺激了二手房的交易，因为你把你的旧房子卖掉你就有一笔首付，你就可以通过首付贷款。最后就是上海市政府推动一个政策，你只要买房子就退所得税，我认识不少的人他们每年的所得税差不多交到3万到4万，所以很多人在从98年到03年之间，买了两套房子。他们是非常划算的，一个房子在下降，第二他们把所有的所得税退给他，我觉得他们真的是天才。

今天从去年开始，中央政府因为对房地产市场觉得需要调控了，所以就有很多的政策陆续出来，其中最主要的是期房市场，为了打击投资者。第二是取消了转揭，这样增加了商家转让房子的成本，让他们不能用财务幻化的原理来进行。第三贷款利率上升，一直升到现在的6.02％。第三住房贷款严格限制，以前根本不问你的税单，只要公司拿任何一个收入证明就可以，但是现在不行了。有时候觉得你的贷款申请有问题，他会查你的税单。第五个2年内如果房子转让的话，要收转让价全额的5％的营业税，这是非常厉害的，但是如果两年以后转让的话，是转让差价的5％，这一点还是为了限制投资。最后一点上海房子现在都非常普通商品房，他交易的契税又回升到3％ 。在这么多新政的影响下，我们看看现在的上海房地产是怎么样的？今年的价格3月份上海的均价是8700元/平方米，我知道在武汉这个价可以买到很多的房子，但是在上海可以买到什么房子呢？是中环线和外环线的，离开市中心差不多在20到25公里，这就是8000块钱，在上海购买到的房子。

但是到了6月份，7月份这个房价的均价跌到6414元，跌幅达到30％以上，到了8月份又有所回升，我想解释一下8月份的回升并不是因为房地产回暖，而是有几个非常高档的楼盘推到市场上，他们在2.5万到3万人民币之间，而且成交量非常的少，所以把房价拉上去了，为了说明这个情况，我们还是来看一看成交量。

红色的还是每个月的供应量，蓝色的是成交量，大家看到这个比例每个月的成交量是非常的少，少得可怜，很多楼盘开盘以后是空盘没有销售的，或者是销售20套30套以后就听停顿了，也有个别项目一个晚上可以卖掉200套，是因为他的价钱比周期便宜了30％以上，所以在上海你如果把价钱跌得足够的低，这说明需求一并存在，但是在新政之下，政府给一个明确的信号给大家，房价太高了，所以每个人都在买，这就是上海现在的房地产情况，第一个成交量非常的低，很少有成交，但是价格的下降并不大，为什么价格下降的幅度不大呢？如果我今天卖掉1万块，明天卖7千块，开发商有资金压力，但是不敢降价，所以在两难的境地，至此之外买家在观望，政府有一个明确的现象，价格太高了，我不要买。第二是开发商非常的专业，他们想压过这一个冬天。在这种住宅情况下，商业地产成为一枝独秀，特别是办公和商铺现在占的比例越来越高，在上海办公楼的租金上升非常的快，而且空置率非常低，在市中心好的办公楼租金是每天每平方1.2美金，而且是按建筑面积，如果是市面的话是0.6平方米，这就是上海办公楼的情况，所以上海办公楼成为投资人的新宠。所以外来的基金往往进入了上海。

海外的资金还是从长期看好中国土地市场，上海和北京的房地产市场。上海房地产市场从一个那么高向寒潮一样几个月就跌到下面，到底是什么原因造成的，我觉得有三个方面，第一个是我们的政策，大家知道从房价中央政府说房价太高了到跌下来，有建设，有银行，每一个部门都有自己的政策出来，但是很多的政策它只是为了打倒房地产的价格压下来，但是没有想到房地产价格压下来有很多的后遗症，他觉得他们没有想到，如果开发商没有资金了，然后空置怎么样，开发商倒霉，政府倒霉，如果没有钱支付民工的工资很可能会引起纠纷。这一些都是潜在的风险，这是我想说的对于政策分析做得不够；第二各个部门都为了向中央政府表决心，都用自己的政策来打压房产，但是他们没有协调性，正因为各种政策同时出台，然后这种效果是叠加的，造成房地产的市场冰峰期。第二是政府的角色。政府应该是一个出台更多的法律法规来规范这个市场，规范开发商的行为，规范开发商的诚信，这是应该政府做的，第二政府应该严格执法，而不能因为开发商以前是国有和政府的关系比较好而导致最后被开发商说服，我觉得这样对消费者不公平，如果这样的话最后房地产市场是要垮掉的。

第三城市规划，我觉得城市规划对上海房地产的发展都是非常重要的，上海有一个地方叫金装，在以前那个地方才卖2000多，但是地铁一通价格是不断的上涨5倍，这就是城市规划这就是轨道交通带来的得好处，所以城市规划包括公园绿地商业设施对房地产的发展成熟都是非常重要的，如果各位要买房的话，一定要注意未来几年来政府对周边的规划，不管是交通还有商业设施上，最后我想说市场的成熟，我觉得开发商和消费者都不成熟，在上海房地产好的时候，开发商随意的取消合同，愿意赔偿金，周边卖4千，我今天卖7千，这是一种不成熟的行为。第二，消费者也同样不成熟，今天房价跌势乐观，消费者不会说我接受这个吗，他只要和开发商说把我的钱还给我，在上海有很多的楼盘发现这样的笑话。

说明什么呢？它不敢对自己的决策，不敢对自己的投资承担后果，说明消费者也是不成熟的。在目前我知道武汉的房子销售还是受政策的影响非常的少，但是上海已经不行了，很多的售楼处今天没有客人，可能进来的人也是做广告的很多，看好的不多。在这种情况下，我们怎么样可能这个开发商比较有兴趣，我觉得这些东西很专业更专业，因为以前房产开发很多喜欢大的东西，从房产到物业管理都喜欢开发商自己做，现在一定要走专业化，第一注重产品，我不知道这里的情况怎么样，在上海消费者非常的成熟，他进来就问你你的房子是多少面积，绿化率是多少，甚至是建材，有没有景观，建材还有面积是不是有浪费，除此以外是不是用的窗还有智能化，包括有没有保温，他们已经是非常的成熟的消费者了。第二我觉得除了产品以外我们还要注重价格，很多的消费者是付出和得到会比较，付出很多的产品才可以获得消费者的认可，在很低迷的市场也可以得到市场的认可。第三市场要细分，我想从六层楼到别墅到高层这东西会越来越少，因为市场越来越细分，不同的客户有不同的需求，知道细分了市场你才能够避免竞争，避免了竞争你才能够避免价格战，这样的话开发商你也可以获得一个合理的利润。

第四营销渠道创新。营销渠道就是说一个简单的售楼处几个景点的营销员这种关系要改变了。一定要利用他的销售渠道，在上海有很多的外资企业，我们很多开发商会和外资企业的部门说好有一班车接待他们的员工介绍他们的产品，然后予以一定的可通过这种直销的方式来进行。第五就是广告整合，在上海做报纸广告是10万块人民币，可以获得什么样的效果。目前的市场做广告这就是结果，所以这个钱不用再浪费了，但是网络现在成为越来越多的年轻购房者的首选，他们通过网络了解自己的购房知识，了解周边的竞争情况，了解市场的销售情况，还有了解配套的市政情况，所以网络的重要性越来越重要了，所以很多的开发商他们已经把销售和广告渠道移到网络上面。

第五我想说的是注重服务，我想注重服务就是应该是体现一个专业，在整个的消费过程中怎么样让客户满意，怎么样节约客户的时间和金钱这个都是非常重要的。最后我还是想说一下，我不知道在座的各位有没有兴趣到上海投资房产的，就是说我还是看好上海的房地产市场的明天，最主要是下面几个原因。第一个城市的设施日益完善，差不多在建的轨道交通有十条；第二刚性需求，我刚才已经说了，只要把价格降低30％，一天晚上就可以卖掉100多套房子。第三个是被动需求，上海是一个很大的城市，如果你改变工作了，或者是办公地点转移了，交通会成为一个很大的问题。在上海你们可能单纯从家里到公司花两个半小时在路程上。所以很多情况下他们都会在工作的周边进行居住，否则每天的交通成本和交通上花的时间是很多人都承受不了的；第四是对拆迁需求，包括很多的基础设施有很多的需求。我相信武汉有很多人在炒股票，我知道在上海老头老太太已经在每一个交易所，他们每天都在那里。第五个是投资渠道的限制。从2004年到2001年上海的供应量会是非常的紧张的，所以我觉得我们的上海明天五月份这个房产我不是说会涨，但是至少存在很大的地方。第六个是上海房地产供应量的需求。

特别推荐

• 更多>>