现场访谈：武汉华盈房地产有限公司策划总监邓雪峰

邓雪峰：这个项目大致在西北湖的6号，西北湖是区政府在做这个地方市政规划的时候有一定的魄力的，原来面积不是很大的水潭很多都填了，但是政府把它做成了一个西北湖的公园，其实这个对于提升这个地区的价格起到非常大的作用，应该说是政府做的比较好。第二在西北湖这个片区应该说以往一直以来都是一个比较高档的居住区，这个在2000年以后最有名的代表项目就是世纪华庭，再以前也有像富豪公寓，这些都是定位比较高档的一些项目，03年以后就有万豪国际，等于把这个地方的这种高端住宅片区的形象树立起来了。所以我们是在政府以及其他开发商所建立的比较良好的基础上来做这个项目，应该说比较划算，或者说叫做借助这个势力占了一些优势，第二个是我们这个项目在地方相对而言规模比较大，在西北湖周边是找不到了，他有一个小区的环境，这个是我们这个项目比较具备优势的一个地方，第三个就是在建筑品质上面我们也做的比较用心，因为华盈公司原来在青岛、北京做开发，在武汉是第一个项目，所以希望把这第一个项目做成一种品牌树立起来，像第二个项目也已经把地方拿到了，在华侨。公司一贯觉得在城市中心做开发相对而言抗风险能力比较强。

主持人：利润率也比较大。

邓雪峰：利润率这个主要是看操作，因为我们公司资金实力还是比较雄厚，做这种城区中心的楼盘，像土地的价格比较贵，可能运作周期比较长，资金比较薄弱的公司可能操作起来比较困难一些，所以我们在这方面具有优势，所以公司也是以城区中心的楼盘开发为主。然后我想主要来说，就是大的方面就是我们有一个比较好的环境，再加上我们比较注重品质感，应该这个是我们凤凰城这个项目能够在市场立足的根本原因。

主持人：从目前的情况来看，市场的反映怎么样。

邓雪峰：市场的反映应该来说有点两极分化的趋势。这个两极分化比较有趣，首先一方面而言，有部分这种工薪阶层，或者说是白领阶层，因为想就工作比较近来买我们的房子，那么他所看重的是我们这个项目的低端便利性，他们买的就是房间面积比较小，总价相对比较低的房子，但另一方面又有不少的成功人士买我们的房子，他们所看重的地段环境品质，这是他们比较关注的，说一个比较明显的例子，买小面积的这部分的人，买的楼层比较低，他注重便宜，买大面积的他买的楼层比较高，他已经不在乎这个总价，所以我们这个房子就应该是两头卖的更好一些，大面积的这种观景的住宅和小面积的这种比较紧凑的居家住宅卖的比较好，中间的部分相对而言，他消化有一段时间。在我们公司的一个整体方面并不强调这个项目运作的一种速度，就是说快慢不强调。只是要求比较平稳的把它消化掉。

主持人：这样的一个市场状况和你们当初对目标市场的判断预计是否是吻合的呢？

邓雪峰：我觉得总体上比较吻合只是推出的时间上面，可能受到宏观调控的影响，对于这个时间我们稍微的受到一点影响，如果没有这个，我们可能会推出更早一点。

主持人：你谈到了今天一个比较敏感的话题，就是宏观调控对房地产商的影响，你作为一线的操盘手，对这个印象是非常深的。

邓雪峰：这次的宏观调控我觉得有两点，第一个从政府而言，这是他第一次利用经济杠杆，或者市场规律的一种方式来控制房地产，他通过提高利率、提高企业的准入门槛，提高对开发企业的限制和要求，提高预售条件等等方面，来对市场规范，他这个短期是可能对市场有一些阵痛和影响，但从长远而言，我觉得对房地产行业是一件好事，他可以消除一些潜在的威胁或者是影响，这是他好的方面；但也有坏的方面，他对市场的心理有所打击，毕竟来说，市场的观望心理还是在形成，大家有一个期售的过程，老百姓暂时不购买，对市场的心理有更大的一些影响。其实我有一个想法，我觉得这个方面政府原先做了一些规范，比如说企业的准入门槛，包括预售条件，包括相关的一些措施，只是原来是有的，到了这个市场有点太过热的时候，就采取更大的力度来控制它，相反来说，政府在这一方面有一点可以说是失职，有一些部门和地区有失职的嫌疑，其实前面的这些东西落实的话，可能不会采取严厉的手段来控制市场。

主持人：也有一种说法“金九银十”，那么房地产他到了一个复苏的时候，所以大家很重视，来参加这个房交会，所以武汉的这次房交会创历史记录，那么也有一种说法就是说，这个市场还是没有脱离观望期，也有人说，这个发展商的日子不好过了，那种种的说法，哪种的说法更接近你的现实。

邓雪峰：这个东西就像我们衡量一个人没有精确的标准一样，说市场的话，站的角度不一样，得到的结论也不一样。但总体而言，我觉得简单说，企业的日子肯定是难过了一些，老百姓买房子呢是更加挑剔了一些，整个市场竞争的激烈程度也是提高了一些，这几点应该无论从哪个角度来看都是不稳定的，从开发商而言，应该提出更加性价优良的房子给百姓们，老百姓对这个房子比较关注。

主持人：谢谢邓雪峰先生的讲话。

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