中国房地产市场上流传的一些错误认识和数据

现在房地产市场上流传着一些错误的认识或是数据，其实只要仔细想想，就能发现是明显错误的：  

一、近几年房价持续上涨，不少买房较早的人，身价随之上涨，自然喜气洋洋。这是典型的投资心态。社会上有一套房的家庭占了大多数，一般家庭不大可能在房价涨幅巨大后抛售后获利，因中国人“安居乐业”的观念根深蒂固，为赚钱而卖出房子再租房的做法是要有先进的投资观念的。所以不管自己的房子涨了多少，只要不卖，就不能实现这种收益。也就是所说的纸上富贵。就如同炒股票，虽连续好几个涨停板，可是如没有卖出，又回落到原来价位，就是竹篮打水------一场空。所以，房价虽然涨了不少，可是对于大多只有一套房的家庭来讲，没有什么意义。  

二、中国住房贷款是浮动利率，当利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。人们买房时，一看一个月还款不过一两千元，小意思，完全可以承受。但现行一年期存款利率仅2.25%(在2004年甚至低于物价涨幅3%)，贷款利率5.58%，但1979年来算术平均是6.58%，按现在的利差来算，贷款利率就是9.91%。美国几十年来平均房贷利率为8-9%。如以后利率提高到正常水平，还款压力会非常沉重。如贷款利率是6.12，贷40万、20年，利息为48.96万，如果利率升至7%、8%、9%，则利息分别是56、64、72万，涨幅分别为14.38%、30.72%和47.06%。所以买房人应谨慎考虑利率风险，正所谓人无远虑，必有近忧。  

三、当一套房子价格上涨后，并不是所有上涨的部分都能成为收益。据测算，如果购入新房不满规定的1年就转让，考虑其交易费用，营业税、卖出时中介费、贷款利息及提前还款违约金等；再假设该房产年租金收益率为4%，则投资房产价格年涨幅需要在8%左右才有可能获利。  

四、中国人多地少，所以房价应上涨。中国平均人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自治区的平均人口密度也不过每平方公里407人，与上述几个国家相比并没有本质差别，如按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印度，如日本山地、丘陵占3/4，按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。另如考虑我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，而德国和英国人口大多居住在低层或独栋住宅里，我国人均居住所占用的土地面积要远小于德国和英国。所以虽中国人多，但地并不少，人多不是房价肯定上涨的理由。  

五、房价只会涨不会跌。也许从一个比较长的时间，比如100年，不考虑通货膨胀，房价确实只涨不跌。可是长期看涨，并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有多少看起来充分的理由。日本是个土地资源极度匮乏的国家，而且三分之二是山地，所以当年举国上下都认为房价没有理由不张。结果最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家的地价与在纽约上市的所有公司的净资产值之和。结果日本从1990年起房价连跌14年，跌到上世纪70年代的水平，拖累了整个日本经济。房价应该适度缓慢上涨，如超过平均上涨速度，则必有回落的压力。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值，就房屋建筑本身来讲是不断贬值的(会计上要提折旧)，因建筑水平越来越落后，也越来越陈旧。而土地所有权是国家的，永远不属于个人。  

六、房子买入后就一劳永逸。根据中国法律，业主对房屋建筑拥有所有权，但是对于住房的土地，并无所有权，最多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家收回使用权，这在法律上仍是空白。所以买房人在买房时，不光要看房屋的地段、交通等，还要看土地所有权期限。  

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