武汉楼市秋季整体回望 宏观调控下的盘整与提升

武汉房地产市场在经过了半年的沉寂之后，开始呈现出今年以来难得一见的繁荣场面。众多开发企业纷纷选择国庆节之前开盘，持币观望的消费者们也开始把购房提上日程，潜伏多久的市场需求终于被激发出来。尽管受到国家宏观调控的影响，上半年武汉市房地产市场仍保持着平稳增长，供需基本平衡。但户型结构不合理、配套设施不完善等问题也同样困扰着市场，限制了武汉房地产整体水平的提升。反观今年以来武汉楼市的发展，体现出以下几个显著的特点：

    一、存量下降，供需基本平衡
    
    来自武汉市房地产市场信息网的数据表明，截止到本月25日，武汉市重点区域商品房备案供应量为214295套，其中已销售138163套，占总数的64.5％。而来自武汉市开发办的数据显示，截止到今年6月底，武汉市空置一年以上的商品房为68.31万平方米，其中住宅21.79万平方米，同比分别下降51.86%和63.79%。这在一定程度上说明武汉市住房需求较为真实，投资泡沫成分不大。
    
    二、商品房市场成交量增长放缓
    
    受到国家宏观调控政策措施出台的影响，市民持币观望心态强烈，住房消费快速增长的速度得到抑制。上半年，全市销售现货商品房333.82万平方米，同比增长14.55%；其中住宅面积311.98万平方米，同比增长8.48%。实现销售额95.41亿元，同比增长29.33%。而全市上半年共预售商品房240.81万平方米，其中住宅232.02万平方米，同比仅分别增长8.76%和6.39%。
    
    三、二手房市场发生波动
    
    由于今年以来国家连续出台的几项宏观调控政策措施增加了二手房交易的成本，武汉市二手房市场的发展停滞不前，有些房屋中介成交量降幅达60%以上。前8个月，全市二手住房交易量为28510套，交易面积245.77万平方米。而武汉市房地产预警预报办发布的8月二手房交易抽样调查显示，全市20家大型中介二手房交易量为698套，比7月份的626套略高，但销量均低于4、5月份，也远低于往年同期。
   
    四、落实宏观调控，房价平稳增长
    
    在国家宏观调控形势下，武汉市也出台了一系列措施以稳定房价，引导理性消费。
    
    而据武汉市房地产市场预警预报工作小组办公室发布的统计数据表明，7月份武汉房价继续小幅上涨,均价达到3145.09元/平方米。而1 7月份的商品房住宅成交均价,比1 6月的均价高出79.5元/平方米,上涨幅度为2.6％。
    
    五、商业地产异军突起
    
    随着国家中部崛起战略的实施和武汉市打造现代化商业物流中心理念的提出，商业以及商业地产赢来了巨大的发展契机。传统汉正街在龙腾、盛唐等公司的开发下呈现一派重新崛起的态势，理所当然的成为了今年武汉地产界的热点。而库玛、美奇、大武汉家装广场等专业市场凭借自身差异化的特色为今年商业地产的引人瞩目造就了强大的声势。
    
    在经过了长时间的协调和休整之后，武汉房地产市场进入了“金九银十”的传统销售旺季。而展望今年第四季度的武汉楼市，可能会出现以下几个走势：
    
    一、市场需求强劲，房价将保持平稳
    
    2004年武汉市 G D P增幅达14.5%，人均可支配收入增幅达12.2%，相应的住房消费需求也将逐步增长。同时，随着城市整体规划进程的加快，由拆迁改造所带来的购房需求也将不断的上升。整体来看，武汉市的住房需求尚未完全饱和，短期内仍将比较充分。真实的需求，加上土地、拆迁、住宅建筑成本下浮可能性的微乎其微，使得房价将保持一种较为平稳的状态，不会出现大起大落的局面。
    
    二、市场供应将以需求为导向，中小户型更受欢迎
    
    近年来，受房价上涨和住房消费观念的转变等因素的影响，中小户型商品住房受到了更多购房者的青睐。据武汉房地产市场信息网的统计，截止到本月25日，全市120平方米的中小户型供应量达到116437套，占总供应量的54.3％。110平方米左右的住房慢慢成为市民购买的首选。越来越多的市民根据自身的居住需求选择适合自己的中小户型住房作为购买对象，而开发商也调整自己的供应结构以满足市场需求。
    
    三、房地产开发企业调整步伐加快
    
    在宏观调控政策下，有实力的地产开发企业可以借此机会强化自身优势，发现潜在问题，拓宽融资渠道，通过宏观调控抬高的行业准入门槛壮大实力。而上月央行抛出取消房屋预售制度的建议，抛开其可行性不言，也给市场发出了一个强烈的信号：地产开发企业的调整势在必行。
    
    以上资料来源于武汉市房地产市场信息网、市开发办以及武汉市房地产市场预警预报工作小组。

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