开发商利润率最高达90% 楼盘“成本清单”揭秘

据新华社电 建1平方米商品住宅到底需要多少钱?房价虚高的数目究竟有多大?

8月上旬,记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表,经测算,开发商的利润率平均约50%,最低的约为20%,最高的超过90%。

福州市物价部门近日对当地挂牌出让的101块地逐一进行了成本核算,结果显示,商品房的社会平均开发成本在2019元/平方米至2305元/平方米之间。

一份楼盘的“成本清单”

为清晰反映一个楼盘的真实成本和利润空间,记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘(福州××花园),进行了较系统的“成本核算”。测算发现这个楼盘的利润率达60.2%。

现粗略列出这个楼盘的住宅房产“成本清单”:

福州××花园(8月上旬,楼盘销售员告知销售均价3900元/平方米左右)

1.地价:683元/平方米。2003年9月,开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这一地块,面积320余亩,将地价摊入小区住宅建筑面积,可得出商品房的地价成本。

2.土建和安装成本:875元/平方米。这项费用主要包括:所有因建房而发生的建筑安装工程费,包括建材费、人工成本、机器使用费,公建用房建设费分摊,水电线路安装成本等。

3.配套建设费用:486元/平方米。这项费用项目较多,主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。这些费用大多为政府部门或指定单位收取,有较明确的收费标准。

4.开发商的运营成本:390元/平方米左右。这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。一般不会超过商品房销售价格的10%。

综上所述,保守计算该项目总成本约为:683+875+486+390=2434元。开发商利润约为:销售均价3900元-总成本2434元=1466元。

开发商的利润率为60%左右。

“成本”背后的玄机

房地产商一直想捂的,正是普通老百姓想知道的。

记者在采访中发现,一些开发商善用“虚拟成本”、“虚假需求”、“预期价值”、“设计概念”等来为其高房价自圆其说,如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产等。这些正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润,目前缺乏有效的约束与监控,而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。

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