央行金融报告:房地产信贷面临6大风险

    部分地区房市过热

2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

    房地产开发企业高负债经营隐含财务风险

房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70％以上。房地产开发企业负债经营的问题较为严重。

由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险就会暴露。

    “假按揭”凸现道德风险

假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因假按揭造成的。

开发商把假按揭作为一种融资渠道。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。

假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

    基层银行存在操作风险

突出表现在：贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。

抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。

个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

    土地开发贷款有较大信用风险

土地储备中心资产负债率较高。虽然各地土地储备机构均由政府全额拨款组建，但目前一部分地区存在政府投入的注册资本金过少、注册资金不到位等问题，造成其对银行资金过分依赖，抵御风险的能力极低。

银行难以对土地储备中心进行有效监管。各地土地储备机构大都实行财政收支两条线，土地出让金上缴财政专户，各银行对其资金使用很难监管。

银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。从《担保法》的规定来看，政府及以公益为目的的事业单位不能作为保证人。土地储备中心只是代行政府部分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就谈不上拥有真正意义的使用权。可见，对于银行来说，土地质押并未落到实处。

土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。

    房地产贷款法律风险加大

当前出台的一些法律法规可能限制贷款抵押品的执行，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。（记者杜宇张旭东）新华社北京8月15日电

    人民银行建议取消房屋预售制度

在时下上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑取消房屋预售制度。

由人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

    首批抵押贷款支持证券本季度上市

中国人民银行15日称，人民银行将加大力度推进房地产金融产品的创新，预计首批住房抵押贷款支持证券（MBS）将于2005年第三季度发行上市。

人民银行此间公布的2004年中国房地产金融报告称，随着房地产信贷规模的迅速扩大，商业银行迫切需要提高房地产抵押贷款的流动性，2004年底，人民银行向国务院提交了进行信贷资产证券化试点的申请，并于2005年2月获得批准，中国建设银行成为首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行。

这里所说的资产证券化，是指将缺乏流动性、但具有可预期收入的资产（主要为信贷资产），通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，其最大作用是提高资产的流动性。

    个人按揭贷款占GDP的11.7％

中国人民银行15日发布的《2004中国房地产金融报告》指出，2004年底我国居民个人住房按揭贷款占GDP的比例为11.7％。

从居民个人住房贷款增长的地区结构看，东部地区增幅与全国增幅相当，中部地区略高，而西部地区偏低。另外，政策性住房贷款快速增长。政策性住房贷款主要包括对个人的住房公积金贷款。2004年底政策性住房贷款达到2493.0亿元，其中个人住房公积金贷款为2096.2亿元，占84.1％；2005年1季度，政策性住房贷款达到2650.1亿元，其中个人住房公积金贷款达到2223.5亿元。（以上均据新华社电）

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