2005年中武汉房地产开发市场评析

————宏观调控作用明显 市场形势依旧向好

房地产开发投资呈惯性增长

    上半年，虽然宏观调控的作用明显，但武汉市房地产开发投资在上年度及今年一季度快速增长的惯性带动下，以及土地成本增加和原材料价格上扬等多种因素推动下，仍保持了较快增长。房地产开发投资增幅比去年下降4.82个百分点。

（一）房地产开发市场供应稳定
    上半年，全市房地产开发施工面积达2204.41万平方米，同比增长18.41%；其中住宅施工面积1794.35万平方米，同比增长12.58%。新开工面积635.69万平方米，同比增长25.6%。全市放地产开发竣工面积276.77万平方米，同比增长13.21%；其中住宅240.94万平方米，同比增长9%；营业用房竣工18.78万平方米，同比分别增长26.55%。施工、新开工、竣工面积各指标的平稳增长对适应市场需求、稳定住房价格起到了良好的促进作用。

（二）商品房市场成交量放缓
     国家宏观调控政策措施出台以来，消费时常反应较为敏感，住房消费快速增长的速度得到抑制。上半年，全市销售现货商品房333.82万平方米，同比增长14.55%；其中住宅面积311.98万平方米，同比增长8.48%。实现销售额95.41亿元，同比增长29.33%；其中住宅销售额88.32亿元，同比增长28.65%。而商品房预售受影响叫大，全市上半年共预售商品房240.81万平方米，其中住宅232.02万平方米，同比仅分别增长8.76%和6.39%。从消费市场的形势来看，国家宏观调控政策对房地产的抑制作用已经初步显现：时常观望气愤浓厚，商品房销售、预售面积增幅放缓，投机性以及投资性需求已经受到遏制。

（三）住宅销售价格趋于平稳。
    自宏观调控以来，全市商品住宅成交价格虽保持一定的增长，但增幅有所放缓，走势趋于平稳。上半年，全市商品房住宅预售平均成交价格3023元/平方米，比今年一季度上涨2.54%，考虑成本增长因素，武汉商品住宅价格增长的势头明显趋缓。从商品住宅预售的成交价格看：均价在3000元/平方米以下的商品住宅占整个住宅预售面积的49.38%，比2004年下降了6.56个百分点；均价在3000元/平方米以上的商品住宅占整个住宅预售面积的50.62%，比2004年提高了6.56个百分点。

（四）商品房存量持续下降。
    近年来，较强的住房消费需求促使武汉市商品房空置量呈逐年下降趋势。截至今年6月底，全市共空置一年以上的商品房为68.31万平方米，其中住宅21.79万平方米，同比分别下降51.86%和63.79%。商品房存量的下降，从一个曾面上反映出武汉市商品房市场供求基本协调，市场总体状况比较平稳。

（五）商业地产异军突起。
    前几年，由于市场的低迷，商业地产的销售状况逐年下滑，成交量萎缩。随着国家中部崛起战略的实施，宏观经济的持续向好，武汉市区位和屋流优势得到进一步体现。以江汉路商业街、汉正街小商品市场和汉西建材市场等为中心的商业地产项目异军突起，受到投资者的青睐，这些项目以其定位准确、区域基础配套设施完善、周边人口高密度，以及发挥自身优势形成商业业态差异化的优势，取得了良好的销售业绩。万达商业广场的成功开业，盛唐广场、龙腾广场及大武汉家居广场商铺的俏销，都印证了这一点。

（六）节能省地型住宅成为开发新趋势
    绿景苑、东方明珠、保利花园等为代表的管家康居工程示范小区，以及秀泽园、同温层、丽岛花园四期、水木清华二期、朝阳新苑、圣淘沙钢结构住宅等小区，在开发建设中，按照“四节一环保”的要求，积极推广运用“四新”技术，进一步提升了住宅建设的品质，起到了示范引导的作用，代表了武汉市住宅建设的发展方向。

下半年楼市走势稳中有升

（一）房地产开发投资仍保持一定幅度的增长，全年增幅20%以上。
    上半年，受宏观调控的影响，武汉市房地产开发投资增幅出现回落，而且随着宏观调控的深入，这种影响可能还会进一步显现。但近日建设部指出，下半年房地产市场的调控将主要围绕供应结构、清理处置闲置土地、税收和信息预警系统环节，国家相关措施的落实上。结合武汉市房地产开发市场的稳步发展，再加上宏观调控政策，工作重点将落在各项措施的落实上。结合武汉市房地产开发市场的稳步发展，再加上宏观经济的持续向好，居民收入的稳步增长，预计武汉市房地产开发投资仍将保持一定增幅，全年增长幅度将在20%以上。随着武汉市消费市场的理性回归，住房需求的有序释放，在未来几年乃至更长时间内，房地产开发市场将继续保持稳步上升的良好态势。

（二）商品房价格仍将保持平稳，全年涨幅5%-8%。
    随着调控措施的逐步实施，在一系列政策措施的作用下，市场运行已发生变化，住房价格上涨趋缓，消费者观望气氛较浓。从各方面因素来看，短期内，需求会受到一定影响；长期内，房价下跌的可能性不大，住房价格将趋于平稳，不会大起大落，预计观念商品住房价格的涨幅在5%-8%之间。

（三）市场供应结构调整更优化，120平方米以下户型占主导。
    从上半年武汉市场供应情况来看，多数新开楼盘中120平方米以下户型已占整个楼盘的主导万地位，按套数统计，截至6月底，全市商品住房在户型面积分布结构上，120平方米以下占总套数的53.31%，比2004年提高6.11个百分点。由此可见，房地产开发企业投资日趋理性。

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