投资买房须谨慎 ３大公式教你正确评估房产价值

面对市面上纷繁复杂的理财产品，如何巧妙利用这些理财工具，打理自己的资产，已成为一门学问。

两大市场均被看淡

股票投资在最近十多年进入我国人民生活以来，基本可分为两个阶段：前十年大体可以归为高收益投资品种，最近五年基本上是高风险投资品种，在股市中受伤很深的人大有人在。由于我国股市存在同股不同权等制度性缺陷，而且缺乏真正保障中小投资者权益的相关措施，因此，现阶段，大多数中小散户股民很难获利，目前我们不妨看淡这一投资方式。

作为一种极易受国家宏观调控政策影响的投资渠道，房产投资在2005年受政策影响开始降温。国家七部委联合颁发《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，以促进住房价格的基本稳定。同时，国家也加大了对个人购房转手交易税收调控力度。

受此影响，武汉市统计局公布的最新统计显示，今年一季度还略有升势的武汉房地产“企业景气指数”和“企业家信心指数”，在二季度双双下挫。分别较上一季度陡降15.9和6.95个点。

地产投资是一项专业性很强，投资门槛较高的投资品种。投资者除了要能够及时了解国家的经济趋势、政策导向所带来的影响，还需要能正确评估一个项目的投资价值。

三种方法评估房产价值

考察一处房产是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。以下三大公式可以帮助你估算房产价值，不妨一试。

公式一：租金乘数要小于12

租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式（租金乘数＝投资金额/每年潜在租金收入），小于12。

一般来说，12被看成大多数租赁房产的分界线。如果一处房产的租金乘数超过12，就很可能会带来负现金流。投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者投资。

不过，该方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响，投资者使用这种方法时，应注意这方面的情况。

公式二：8年~10年可收回投资

投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（月租金-按揭月供款）×12。

投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。一般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8年~10年左右。

公式三：12年收益是否物有所值

按照国际专业理财公司评估物业的公式，如果该物业的年收益×12年＝房产购买价，则该物业物有所值；如果该物业的年收益×12年＞房产购买价，该物业尚具升值空间；如果该物业的年收益×12年<房产购买价，则该物业价值已高估。

以上三种公式是投资房地产时较常用的价值评估手段。可以此进行简单的预测和分析，以帮助你快速作出判断。但实际投资时，还应对此进行专业性投资分析，综合评估，以增加可靠性。比如，一个地段较好的房产也许现在的租金回报率不高，但其升值前景很好，或者一套普通住宅能够享受税收减免等优惠，这些实际操作中可能遇到的情况，一定程度上就能够弥补过高的租金乘数。

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