宏观调控下奇迹般高增长 商业地产投资是否过热

商业地产在宏观调控政策下走过了２００５年上半年，竟然奇迹般地继续保持了高增长。据统计，２００５年１－５月份，全国商业地产投资达到４５８亿元，同比增长３８．７％，在建项目面积同比增长９４．７％。另据透露，截至６月份，今年已有约２５亿美元的国际资本投向中国商业地产。

关于商业地产过热的说法一直不绝于耳，山雨欲来。据悉，商务部将于７月上旬对部分城市的商业地产运行情况进行调查。业内人士预测，商业地产将在今年下半年迎来理性回归的阶段，进入周期性与结构性调整的阶段。

商业地产是否过热？

根据国家统计局统计数据显示，２００３年全国商业地产投资总额１２７７亿元，比上年增长了３６．８３％，商业地产投资总额在全部房地产中占１２．６％。２００４年商业地产投资１７２３亿元，比２００３年增长了３１．４％，在全部房地产当中投资比重比２００３年提高了０．３个百分点。在全部房地产投资中比重超过了１３％，商业用房竣工面积高达２８．２％。２００５年１－４月份，商业营运用房竣工面积１．２１亿平方米，同比增长２１．９％，而同期住宅面积增长１１．３％，比商业用房低２．６％。２００５年１－５月份，全国商业地产投资达到４５８亿元，同比增长３８．７％，在建项目面积同比增长９４．７％。由此可见，商业地产一直保持着增长的趋势。

但是，２００５年一季度商业地产空置率比２００４年同期上升了２０．３％，而商业地产单价却没有下跌，反而上升了５．２％。商务部市场体系建设司处长刘晓峰以“两个有余，三个不足”来概括目前的商业地产现状：即投资有余、热情有余，但专业不足、规划不足，因而最后规范也不足。

高空置率是否意味着商业地产已经过热？对此，刘晓峰认为，相对目前旺盛的商业地产需求与巨大的商业地产前景而言，目前商业地产并不存在供需失衡的过热，而是产品结构性过热与局部区域过热。

求解空置率高与需求旺盛的矛盾

空置率较高一直是商业地产被认为投资过热的主要依据。根据了解，２００４年在商品房空置面积总体下降的情况下，商业地产空置率达到３０００万平方米；２００５年１－３月，商业房地产空置率２６１６万平方米，同比增长２０．３％。

但是，与高空置率形成明显矛盾的是，我们巨大的商业零售业前景与旺盛的商业地产需求。有关数据显示，２００４年我国社会消费品总额达到５．４万亿元；到２０１０年，我国社会消费品总额将达到８万亿元，这对商业设施有着巨大的需求。同时，近年来，连锁商业，特别是大型连锁商业持续快速扩张，根据中国连锁经营协会统计，２００１年－２００４年，全国连锁百强店铺数量增幅为１６％、２５％、３６％、５０％，这种快速扩张，对商业地产也产生了大量的需求。同时，随着我国零售业２００４年１２月１１日全方位对外开放，中国商业市场正在吸引越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目已成为众多国外商家扩张规模、占领市场的基础。

记者采访了中关村文化股份有限公司的总裁欧阳旭，他认为，在如此旺盛的商业地产需求下，导致高空置率的主要原因一方面是盲目的重复建设，目前许多开发商在新建社区往往大规模开发建设商业地产，一个小规模的住宅小区往往也开发数万平方米的底商，无疑会导致商业地产的单一与重复建设，从而导致局部过热；同时，简单的大型ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＩＬ开发，缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，也会导致盲目开发；另一方面，落后的开发理念、运营管理模式，也是导致商业地产失败的主要原因，巨库、第五大道就是这种情况。但是，一些商务核心区却往往缺少必须的商业地产配套，如中关村、金融街，尤其稀缺一些深入研究了区域需求、定位精准的商业地产项目。

下半年商业地产将进入调整期

有专家认为，从政府出台的各项政策和商业地产市场发展状态来看，国家支持房地产业发展的基调并没有改变，只是针对其中不合理的投机成分进行调整。这一系列政策“组合拳”将对房地产市场的长远发展起到引导作用。“房地产市场投资太热不是什么好事，应该进行理性的回归了。”黄国雄说。

中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长郭增利表示，未来专业化趋势更加明显，商业地产即将进入周期性和结构性调整阶段。宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在今年下半年得到体现，空置率并非绝对的坏事，失败的一些商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。

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