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汉阳大道区域楼盘分析 配套趋完善 市场潜力大

　　[提要]　一：区域市场概括　A：地理位置　　汉阳地处武汉西南部，北依汉水，东临长江，与汉口，武昌隔江而望。全区总面积108.34KM，常住人口46万多人，人口密度约为4304/人KM，下辖11个乡镇人民政府，
　一：区域市场概括
    　A：地理位置
　　汉阳地处武汉西南部，北依汉水，东临长江，与汉口，武昌隔江而望。全区总面积108.34KM，常住人口46万多人，人口密度约为4304/人KM，下辖11个乡镇人民政府，97个社区居民委员会，36个村民委员会。

　　B：政策环境
　　随着武汉新区建设的拉开帷幔，汉阳已明确定位于“三城”：文化旅游城、中国武汉汽车城|、现代商住城，是武汉各城区中明确将房地产业作为主导产业的城区，政府的规划支持为房地产提供了良好的政策环境；基础设施的进一步完善，环境改造的进一步深入，道路交通系统的进一步成熟，加快了现代商住城建设的步伐，必将成为都市人置业的新乐园。一些精明的开发商把眼光投发到这片热土上。房地产发展现已加速，其开发销售现状出现了一个新的局面。

　二：交通，基础配套设施日趋完善，市场潜力大

　　从今年起到2006年，政府将斥资15亿元在汉阳地区开工建设梅子路，墨水湖南路，沿江大道，马鹦路，罗七南路，汉蔡路，四新大道拦江路等8条道路，从而形成纵横交错新的道路网络。琴台路的通车大大改善了所调研楼盘的交通环境，所调研楼盘公共交通线路十分发达（707，710，222，607，596，720，558，413，537）等通达武汉三镇；区域基础配套设施的不断完善及钟家村及王家湾商务区如火如荼的建设，从而为汉阳大道楼盘乃至汉阳提供了较大的市场潜力。
　　但是由于历史的沿革和汉阳在武汉三镇经济发展中处于末流，存在着一些先天性的不足如（破产企业较多收人水平低；经济发展落后于汉口，武昌二镇以至基础配套差；接受教育和医疗卫生水平同比落后其它二镇；人文环境亦待进一步完善）等使汉阳在武汉人民的传统心目中与武昌，汉口存在着距离，但正因为此距离等于空间，市场潜力大。


　   三：调研楼盘优劣势比较（部分）
   　A：销售价格比较：
　　朝阳星苑-----起价2780元/平方米，均价3100元/平方米，最高价3400/平方米
　　五里汉城-----起价2600元/平方米，均价3200元/平方米，最高价3450元/平方米
　　金龙花园-----起价3158元/平方米，均价3600元/平方米，最高价3980元/平方米
　　琴台颖园-----起价3000元/平方米，均价3400元/平方米，最高价4200元/平方米

　　比较分析：

　　B：户型配比及销售进度比较：
　　朝阳星苑----2/2/2销售进度（95%）3/2/2销售（90%）2/1/1（销售完）
　　五里汉城----2/1/1销售（80%）3/2/2 销售（70%）

　　比较分析：通过调研发现面积在70---90平方米和100---120左右的楼盘销售情况比较好，说明消费者在购买该区域楼盘时较注重实用性，也可以说成是以居住为主的消费者。另外上述楼盘的户型配比较多样，可以满足不同的消费者的需求。


　　C：楼盘主要经济技术指标比较
　　朝阳星苑----容积率2.42，绿化30%（提倡节能建筑，汉阳第一家节能建筑）
　　五里汉城-----容积率 1.96，绿化 34%
　　金龙花园----容积率 2.20，绿化38%
　　琴台颖园----容积率 1.65，绿化30.1%

　　比较分析：上述楼盘琴台颖园在容积率有优势而金龙花园在绿化方面占得先机。

　　D：周边环境情况
　　由于该区域的楼盘所处的地理位置周边都有不同的国有企业的存在，周边出租户较多，环境不是很好，但随着政府在汉阳投入的不断加强，周边环境亦在不断完善之中。
  

　　E：楼盘开发商实力比较
　　朝阳星苑----武汉朝阳房地产公司   建筑商：武建3公司
　　五里汉城-----武汉钱塘房地产公司   建筑商：科达公司
　　金龙花园----青澳置业              建筑商：科达公司
　　琴台颖园----武汉广电房地产         建筑商：浙江中天

　　比较分析：上述楼盘开发商实力都较可，建筑商实力亦都不分高下，其中亦大部分以外地开发商和外地建筑商，说明外来的房地产开发建筑企业已经捷足先登看好了汉阳这片热土，亦说明该地段的潜力。

　　F：物业比较
　　朝阳星苑----小高层1元/月平方米，多层：0.5元/月平方米，武汉阳城物业
　　五里汉城-----小高层1元/月平方米，多层：0.6元/月平方米，平安物业
　　金龙花园----小高层1元/月平方米，多层：0.6元/月平方米，深圳中航物业
　　琴台颖园----小高层1.2元/月平方米，多层：0.7元/月平方米，金广电物业

　　比较分析：上述楼盘的物业管理费亦都很接近，物业管理公司的实力也很接近，说明开发商较重视物业费的收取，亦也在小区内部环境建设上可以根据物业费的情况说明一切。

　　
　　配套评价：所调研楼盘由于都处在七里庙附近沿线交通及生活配套情况相似，交通线路十分发达，生活配套亦较完善，相比较而言琴台颖园在生活配套的距离上更具有优势，因为华联及车站就在其身边，其他楼盘在生活配套的交通距离上亦吃亏。


　　四：区域消费人群分析
　　购买该区域楼盘主要是以生活和工作在汉阳大道周边的中高层消费人群和来至武汉三镇的其他消费人群，由于汉阳是武汉老工业基地，国有企业较多，收入水平同比一般，在调查过程中从一位销售小姐那获悉：该消费人群普遍非常注意价格的因素。而不像汉口，武昌那边在注意价格因素的同时亦很注重小区内外环境建设及配套和开发商实力的判断。因此该消费人群消费意识有待提高，亦可值得我们关注。
  
　　五：楼盘综合评价
   上述楼盘的开发规模总体一般，周边配套在目前不是很完善时亦较重视小区内部环境建设，更有像朝阳星苑高举节能概念大旗突出自己的卖点从而得到部分消费者的认可：亦有金龙花园表述自身处于汉阳龙脉之地突出自己的地段优势从而也得到了部分消费者的认同等和比较武汉其他城区的价格优势从而使该区域的楼盘销售情况较为火暴。
　　但光有煽动性的文案是远远不够的，广大消费者现在需要的也不是“居者有其屋”而是需要户型配比好，环境好，周边生活配套好，升值潜力好等与其生活息息相关的东西，在此方面这些楼盘比较武汉其他发达城区的楼盘亦还有自身的不足。

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责任编辑/wh001
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