住在长三角投资知多少? 2010年房价预测 (表)

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投资：六城市为主力，苏州增幅最快

“十五”以来长三角主要城市房地产投资状况

分析：由上表可见，从2001年到2004年，长三角六大城市中，上海的房地产投资总额占了50.22%，其次是杭州、南京和苏州。房地产投资增长最快的城市是苏州，3年间增长了387.20%。上海增长最慢，仅为86.37%。

    房价：上海的房价一路领先

上海房价一路领先，南京杭州高低交错15城市均价走势

分析：从表二中可看出，从1998年至2003年，长三角地区房价的格局并没有改变，上海的房价一路领先。同样是省会城市，1998年南京的房价高于杭州，而到2003年，杭州已明显超过南京。

    GDP与房地产：大多相关正比，杭州一反常态

GDP与房地产投资增长速度的关系

分析：一般情况下，房地产投资随着GDP的增长而增长，但增速会大大超过GDP；而GDP增长下降时，房地产投资的增长会下降更快，甚至出现负增长。

表三显示，只有杭州比较特殊，在1999年GDP出现下降，而房地产投资不降反增，究其原因包括以下几方面：一、1998年至1999年杭州正处于城市化进程与旧城改造步伐加快的时期；二、浙江民营经济特别发达，省内一些先富起来的人都向往成为杭州人，杭州房产需求十分旺盛，这在1998年至1999年显得十分突出。

    未来：理性房价回归 2010年价几何

2010年上海、苏州、杭州的平均房价预测

说明：若以2002年15个城市的房价为因变量，各城市的人均GDP、城市化率和人均可支配收入为自变量，建立回归模型，可对长三角未来房价作大致的预测。

分析：推动长三角房地产业快速发展的主要因素为：1.区域经济一体化的推动；2.外向型经济的推动；3.城市之间交通网络体系建设的推动；4.“世博会”对房地产的推动，更为长三角房地产业的发展，留足了想象空间。(文/盛承懋 余晓红)

    (作者系苏州科技学院房地产研究所所长)

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