房产金融：高歌猛进下银行房贷业务现风险暗流

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日前，在国家对房地产进行宏观调控的形势下，作为房地产行业主体之一的银行似乎并没有受到这股冷风的影响，反而大有高歌猛进之势。以深圳房贷市场为例，截至２００５年４月底，国有独资商业银行的个人中长期消费贷款余额比年初增长了１１．３４％；股份制商业银行的这项数字则增长了２８．４９％。　

　　不过业内资深人士指出，虽然房贷的风险相对较小，但银行也并非就可以稳坐钓鱼台。

　　拍卖路艰难

　　银行认为房贷风险小的主要原因是房贷提供了不动产抵押。这就意味着一旦客户停止交付月供款，银行可以按照房贷合同的约定，通过拍卖等方式处置抵押房产，从而控制风险。“但是，银行为此付出的时间和人力成本却是难以计量的。”某股份制商业银行的业务部经理在接受记者采访时表示。
　
　　据该人士介绍，一般按揭客户在签订按揭合同时，可以选择“申请仲裁”或者“直接向法院提起诉讼”两种解决纠纷方式。不管采取哪种方式，在正式拍卖之前，都要到法院指定的评估机构对抵押房产进行评估，据以往的经验，这要花费较长的时间。　

　　而在“申请仲裁”的方式下，花费的时间和精力要更多一些。如果按揭客户违约，断供（停止交付月供款）连续超过３期或者累计超过６期，银行就有权向仲裁机构提出仲裁申请，要求收回抵押房产。“我们有一笔贷款，仲裁结果下来花了３个多月时间。”上述人士表示，在仲裁结果出来之后，还要到法院申请执行，期间就包括由法院指定的评估机构对抵押房产价值进行评估，又花费了７个多月的时间。　

　　如果按揭客户找不到了，或者法院传票无法送达，还要在媒体上刊登公告，这里又需要等待２个月的时间。对于一些外销楼盘，购买者大都是外籍人士，要找到他们就非常困难。而且，如果按揭客户对仲裁结果不服，还需要在法院开庭。据悉，上述银行的一个案子由于涉及的关联方较多，仅开庭时间就持续了３个小时。他们还要将30多本相关会计凭证直接搬到法院供法官翻阅。　

　　房价涨跌牵动银行心

　　国家相继出台抑制房价的宏观调控措施以后，房价走势出现了迷茫的局面，人们对此莫衷一是。“其实，银行比任何人都要关心房价的变化。”某银行高管在接受记者采访时表示。

　　该人士认为，如果房价上涨，银行可以高枕无忧，因为抵押房产的拍卖收入会比贷款额高，银行不会出现亏损；如果房价平稳或者小幅下调，银行的风险也还可以控制，因为按揭贷款数额都低于房价的八成，只要房价不会降得太厉害，银行的利益就可以保证；但如果房价下降幅度较大，加上新房的贬值风险，即使银行收回抵押房产进行拍卖，也可能无法收回全额贷款本息。

　　而且，更令人担心的是，一些开发商的“聪明做法”可以使银行给予按揭客户的贷款额超过房价的八成，这样银行的风险就更大了。他们的做法是，原本５０万的房子，在签订合同时定价６０万，按照首付２成计算，则按揭客户可以从银行拿到４８万的贷款，事实上按揭客户仅需支付２万元的首付即可买下这套房子。当按揭客户违约以后，银行只能收回５０万元，扣除仲裁、法院和拍卖中心的相关费用，银行可能只是空忙活一场，甚至还会出现亏损，至于为此付出的时间和人力成本以及由此产生的机会成本则无法具体量化。　

　　房贷危险重重

　　银行房贷要做到“贷贷平安”并非易事，除了上述的一些制约条件以外，来自于政策、市场的风险也使得房贷危险重重。资深银行业人士表示，目前而言，令人较为头疼的是假按揭和高法关于房屋是生活必需品的解释。　

“假按揭”通常采用的方式是开发商虚拟若干购房人，并以这些购房人的名义与其签订不真实、虚假的购房合同，再以这些虚拟的购房人申请按揭贷款，从而套取银行资金。这样，开发商能够尽快“销售完”房屋收回投资，乃至实现获利。有的开发商在通过虚拟购房人取得银行贷款后，待将房屋卖给真实的购房人取得资金后才偿还银行贷款，但有的开发商因无法将房屋卖出则干脆携款潜逃。其中的风险显而易见。

　　虽然各家银行都已经认识到了假按揭的危害，并加强了客户贷款资格的审查力度，但这种方式还是比较难以防备的。而据了解，一些专门从事此类诈骗活动的团体已经在市场上出现。这类组织以公司的形式存在，而且具有合法的手续，可以提供贷款所需的收入证明和工作证明等材料，银行审查时很难辨别。

　　“以后我们将会更加依赖于个人征信系统。”资深银行业人士表示。据悉，个人征信系统是居民信用状况的全记录，包括水电费、煤气费、电话费的交纳以及信用卡、贷款的还贷情况都会有详尽的记录。

　　此前，央行征信管理局局长戴根有还表示，今年年底，由央行组织各商业银行建设的个人信用信息基础数据库将实行全国联网运行。分别由各家商业银行提供的数据在央行汇总，然后成为数据库中的信息。数据库全国联网运行后，国有四大行、股份制商业银行、城市商业银行及部分农村信用社都成为数据的提供者。　

　　另外，高法一条关于房贷的司法解释也使银行陷入被动的境地。该司法解释指出，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”　

　　“这使得银行收回抵押房产进行拍卖的进程难以执行。”资深银行业人士指出，所以银行往往要求客户在申请按揭贷款的同时签订一个补充协议，其中载明：如客户不能按约归还银行贷款，且无法自行解决个人及家庭居住问题时，客户愿意或授权银行购买、租赁小面积住房替换已抵押的大面积住房，并承诺将保障本人及家庭最低生活费用外的其他收入全部用于归还银行贷款本息。“对此，我们也是不得已而为之。”资深银行业人士说。

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