香港暴跌带来心理阴影 广州地产谁也炒不动？

与此同时，香港媒体有报道称，由于广州楼市相对其他城市成熟，海外游资在人民币升值和加息的预期下，将会以广州楼市作为中长线投资的重要目标。而《国际先驱导报》记者调查得知：目前没有确凿证据显示海外资金大量进入广州楼市；开发商、房屋中介、政府官员、专家学者的观点非常一致：广州买房人是换房不是炒房，广州的楼市炒不动。

　　广州人的香港阴影

1997年在广州投资炒房的香港刘太太现在已经后悔不迭：原本想捞一把的，结果她开出的价格总是追不上不断下跌的市场价。加上房子不断老化，租房价格也是一路下降。现在这套170平方米的豪宅被刘太太看作了“超级鸡肋”。

广东省政府参事、广州大学管理学院教授潘蜀健告诉《国际先驱导报》记者，广州人对炒房有心理阴影。

潘蜀健介绍，近年来，内地房地产市场从香港引进一批关键词：“楼花”“按揭”“首期”“月供”，但有“土语”尚未在内地流行，一是“负资产”，一是“塌订”。比如，消费者购买一套100万元的房子，交了30万元首期，向银行贷款70万元。不久，这套房子市价跌到60万元，低于他所欠的银行贷款本息，这套房子就成了负资产。亚洲金融风暴中，600多万人口的香港霎时间冒出十余万宗负资产房屋。如果消费者保留这宗“负资产”，他就必须继续向银行偿付70万元贷款本息。于是，有人干脆“塌订”——房子连同那30万元首期和已经交付的月供，统统不要了。

潘蜀健认为，许多广州人与“负资产”“塌订”的香港亲友来往频繁，耳闻目睹他们的遭遇。广州房地产市场投机炒风较淡，与香港楼市暴跌给广州人留下的心理阴影有直接关系。

而广州GDP对房地产业依赖较低，也让政府在限制炒房方面能够痛下决心。虽然广州楼市目前发展良好，从去年到今年，广州市政府依然出台不少显示楼市投机的政策。广州市房地产业在全市GDP中所占比例多年来一直维持在6%左右，广州市政府把支柱产业转移为高新技术产业和物流业，高房价反而是投资环境的不利因素。颐和集团有限公司董事长何建梁曾抱怨说：“广州豪宅价格最高不过1万元，北京上海三四万元。市场是广州最好，但在政策以及政府对待房地产行业、对待开发商的态度方面，任何一个城市都比广州好。”

　　换房频率仅次于换手机

世联地产顾问(深圳)有限公司董事长陈劲松介绍，公司最近对深圳、广州等城市居民耐用消费品更新换代情况进行调查，结果非常令人吃惊。房屋的更新换代速度已经远远超过电视机，在手机之后列第二位，其后是汽车、电视机，最慢的是洗衣机。

一位业内人士介绍，在广州，“梯级消费”的现象非常明显，买第一套房子的时候家里只有一个人，买第二套房子的时候是三口之家，买第三套房子的时候是上有老下有少。第一套房子通常面积较小，可能两三年的时间就需要换套大房子，一些三代同堂的家庭最后会买建筑面积超过144平方米的房子。原来的房子通常会出租或当作二手房卖掉。

同时，广州富人也流行换房子，因为不断有更新设计、更好品质的新房开发出来。旧房子也是采取出租或者出售的方式。

业内专家介绍，这些真实需求让广州楼市得以健康发展。

而广州的二手房并不存在保值升值的价值。据了解，广州房房地产商不仅仅是卖水泥砖头砌成的房子，更是卖“生活方式”。在日新月异、花样迭出的新楼盘面前，许多四五年楼龄的房子就已经显得落伍。因此，广州的大部分房子不但没有为业主保值升值，反而像汽车、家电一样，“落地打八折”。

潘蜀健介绍，房产的真实价格要进入二手房市场才显示出来。广州市国土房管局发布信息称：今年一季度，全市二手住宅成交均价每平方米2906元，是一手住宅的59%。其中发展势头最猛的高档新城市中心天河区，二手住宅成交均价为3729元，是一手住宅的60%；郊区发展最猛的番禺区，二手住宅均价2151元，仅为一手住宅的55%。二手房主要是房改房和上世纪九十年代购买的商品房，买方则以新增人口、外来人口、中低收入阶层为主。

显然，广州的房子不具备炒作的空间。

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