业主质疑:地下车位每平米凭什么比房子还贵(图)
“地下车位价格是怎么计算出来的﹖每平方米的车位凭什么比每平方米的房价还要贵﹖请有关部门制定一下商品房和经济适用房的停车费规定。”
昨天，由市建委、市工商局联合起草的《现房买卖合同》和《地下停车位预售合同示范文本》网上征求意见结束。其中有２３３位网民对《地下停车位预售合同示范文本》发表了意见。市建委和市工商局则表示，他们将尽快整理征求意见，进一步完善合同，争取在６月底前将合同定稿正式公布并推行。
据建设部调查，全国停车位缺口平均在６０％以上，所以，小区停车位是否充足，也成了购房人选房的一个指标。南山／摄
■争论焦点
相差一倍
地下车位凭什么比房子贵
中原地产北京总经理李文杰告诉记者地下车位的造价一般都比房子要贵就住宅而言大概要贵２５％到３０％。综合核算后，即便地下车位卖到１５万元／个，开发商的利润也不高。这也是开发商不愿按１比１建地下车位的原因之一。
据了解，北京商品房目前的均价为６２３２元／平方米，地下车位售价大约为１２万元／个，如果以港式算法那就约是房价的１９倍；如果以每平方米相比，按照每个车位占地１０平方米计算，那就约是房价的２倍；管理费约为１００元／个／月；租金在４００元－６００元／月／个，是房价的６％－９％。
但房产销售商却认为，１０平方米是实际占地面积，按建筑面积计算的话，每个车位可能在３５平方米，这样的话，每平方米的车位是要比每平方米的房价便宜。
车位单卖
不买房能否买地下车位
知名人士王海告诉记者，如果地下车位建筑面积未分摊，且开发商单独取得车库产权的，则开发商可以对购房人出售产权，但地下车库只能预售给本小区范围内的商品房预购人。
王海同时提醒消费者，《北京市城市房屋管理办法》第１３条规定：“按照国家和本市规定可以单独转让的地下停车库等附属建筑物、构筑物不随同转让的，应当在房地产转让合同中载明；没有载明的，视为一并转让。”也就是说，在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。
一女二嫁
公摊的车位不应该出售
如果地下车位面积已作为公摊面积被小区业主分摊了，那么开发商就无权出售。这类的地下车位办不了产权证，属全体小区业主所有，严格地说属于小区的配套设施，可以由小区业委会委托物业公司出租给业主使用，出租收益扣除必要的管理成本后归入小区维修资金。
没有分摊的地下面积是不是都可以卖呢？当然不是。有的地下车位属于人防工程，而人防工程是国家强制配套，禁止开发商销售。根据《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”开发商的投资已经随着土地使用权的转移而自动转移给了全体业主，所以利用人防工程改建的车库收益归全体业主共有。
还有一种非常严重的现象是在规划许可证上没有载明的，开发商为了谋取利益用建筑物的地下空间而改造成的停车位（库），这种停车位没有计算在建筑物的建筑面积之内，也无法取得产权证。开发商和物业公司也无权擅自处理这些车位（库），它们也应该属于全体业主的共有财产。
依据不足
买了车位为啥还收管理费
李文杰解释，这就像买了房子要交物业费一样，地下车位在使用过程中要进行维护和清洁，所以会产生一定的费用，具体这个管理费的收取依据，目前国家还没有明确规定。大成律师事务所吴建中律师认为，这类收费应当适用物业管理费确定的一般原则即前期物业管理期间由开发建设单位与物业公司商定业主大会召开后由业主大会确定。
仅一成能出售
如何保证车位买得合法
无论地上车位（库）还是地下车位（库），是否可销售的惟一标准是能否办理产权证（或有无预售许可证）。根据《北京市关于室内机动车停车位销售、测绘、产权登记的有关通知》，产权证可以单独核发也可以和购买商品房合同合并核发房屋所有权证。李文杰还透露其实北京很多地下车位是不能出售的，能出售的比例应该不会超过１０％。
产权问题不清
地下车位到底能不能出售
针对大部分市民在留言中提出“地下车位不能出售”的意见，著名地产律师秦兵认为，地下车位肯定是要出售的！如果不卖，就等于车位的所有权还在开发商手中，但开发商是法人，而法人可能会出现破产、倒闭等情况，到那时候，业主会连使用的权利都得不到保障。
秦兵说：“根据目前的规定，因为土地所有权是公共的，所以地上车位只能出租。但地下车位必须销售，而且只能卖给业主个人。”
吴建中律师也认为，造成大家对价格问题关注的原因主要是产权问题没有解决好，应当把注意力集中到解决车位的权属问题上来。
信报记者 蔡雪婧
■律师点评
车位预售合同质量有待提高
地产行业著名律师秦兵对地下车位合同进行了点评。他认为这个合同“质量一般”，许多应该明细的地方没有明细，与不内行的消费者相比较，留给开发商的余地太大，“这不是双方博弈的结果，是中间方经过权衡后的一种妥协。”
秦兵认为，如果把示范合同比作一个产品，那么，其“生产者”就是行政主管机构。地下车位预售，一个人尽皆知的“行规”是，发展商拿消费者的钱来盖。那么，地下车位的期货属性是谁决定的？是谁决定消费者要一次付清全部款项，然后开发商再来建设的呢？是合同！开发商的优势就来源于合同；而其合同优势又是怎么取得的呢？就是示范合同！像手机、电视、服装这样的物质产品，如果出现质量问题，其生产者必须承担责任。但无论示范合同这种制度产品的质量有多差，其生产者都不必对此承担任何责任。“因此，合同的质量是一个需要得到解决的根本问题。”
秦兵说：“当然，政府不断推出示范合同新版本的主要目的，是为了加强对开发商的监管，加大对消费者权益保护的力度。但是，合同质量还有待于提高。”
信报记者 革继胜
■新闻链接
地下车位买卖合同存在法律真空
《中国青年报》６月１６日发表题为《北京地下车位买卖合同引争议》一文，文中指出“地下室产权存在法律真空”。
中国人民大学法学院房地产法专家周珂认为，地下室产权问题现在处于法律真空地带。“我国目前还没有完整的物权法，只是民法通则中有一些原则性的规定，以前建设部也在一些部门规章中涉及相当于建筑物区分所有权的问题，但是对地下车位没有作出专门的规定。”
周珂说，现在我国城市地下室的建造依据主要是《人民防空法》，但它不涉及产权问题。他认为，如果地下车位已经包括在购房人的房款中，而其他人对地下车位的产权没有任何投入，从物权法的角度，应当可以认定由购房者拥有。
周珂认为，把地下设施和建筑物的主体部分分开是不妥当的，因为不当地使用楼面、楼顶、地下设施，都会对整个楼造成影响，从而影响到业主的利益。
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