非普通住房“遭遇寒流” 二手房成交均价走低

今年的6月1日，对于楼市的许多投资客来说记忆深刻，各地的细则在七部委新政下在这天开始实行，众多投资客手中的房子自动升级为非普通住房，交易税收成本的增加让这些房子更加难脱手。

5月31日，上海《关于享受优惠政策普通住房标准》出台，必须同时满足：住宅小区建筑容积率在10以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的144倍以下。

近半个月来，手中捧着非普通住房的卖家面临着这样的尴尬：想把增加的交易成本转给下家，就不愿下调交易价格，如此脱手也就几无可能；急着脱手的，除了要承担3％契税外，还得忍受买家狠狠砍价。

　　浦东、闵行非普通住房普遍

6月15日，正值新政细则实施半月，记者通过网上二手房搜索发现，近半月时间内在网上二手房登记、面积超过140平方米的二手房共218套。虽然近半月数量增幅并不明显，但进一步调查得知，这部分面积不符标准的非普通住房分布集中明显，其中浦东最多，达到49套，占22.5％；闵行为43套，占19.7％；而其他如松江、静安、黄浦等区一般在10套上下。浦东、闵行仅在面积标准这一项，就已经成为非普通住房的“重灾区”。

记者在闵行区一些区域实地了解的情况，也证实了网上二手房数据呈现的特点。闵行区漕宝路上某楼盘推出的房型，面积最小的也在150多平方米，因此无论该楼盘如何定价，所有的房源都将作为“非普通住房”征收额外的税费。据了解，闵行面积“超标”的二手房源主要集中在沪青平公路、青杉路、虹中路、顾戴路、春申路一带。记者在这一带的中介门店看到，挂牌的房源多数是面积在140平方米以上的大户型。跟莘庄的二手房面临类似情况的还有浦东的一些区域，从网上二手房得到的资料显示，这些房源主要集中在锦绣路、浦东大道、丁香路、广兰路、东方路、张杨路等附近区域。记者日前在这些区域的实地采访中发现，在东昌路中介挂牌的二手房源，因为主要是附近滨江国际社区的高档楼盘房源，面积在200平方米以上的非常普遍，仅在面积标准一项上就已“超标”不少。另外，在世纪公园附近中介门店的挂牌房源也是面积“超标”的居多。

在莘庄附近的一些中介告诉记者，仅仅一路相隔，紧贴内环线外侧的房子就比内环线内侧的房子在认定是否为“普通房子”的标准上相差了7500元/平方米。靠地铁概念起家的莘庄地区绝大部分楼盘也自动升级为“非普通住宅”。此前，还有不少人抱有“环线两侧会一视同仁”的幻想，但政府发言人已作出了明确的表态，如果相隔一条马路差几千块，那么就只能按照政策规定，在政策规定的框架里面享受普通商品房的优惠政策。

另外，别墅因其本身的特点，肯定难逃面积标准这一关，因此，在别墅比较集中的青浦、闵行、松江、浦东等区，别墅类的非普通住房也存在较大的量。当然，市中心区域个别楼盘的高档公寓，也会因容积率、均价、面积三个标准中的一个或者几个不符而成为3％契税的征收对象。

   对非普通住房“敬而远之”

有关调查显示，6月1日上海普通住房条件公示后，140平方米以上的公寓型住宅成为购房者选择的一个分水岭。购房者更加偏重于选择140平方米以下的中小房型。虽然成交量环比稍有回落，但从成交面积和成交套数分析，在成交面积减少的情况下，成交套数却略有上升。不难看出，单套面积在变小，新规正在慢慢发挥效应。

网上大型调查显示，7成以上认为140平方米的住房可以满足自住需要，因此，在回答“楼市新政是否会促使购房者购买普通住宅”时，45%的网友选择会。网上房地产新房监测系统也显示，5月份140平方米以上的住宅占全部住宅成交量的30%。市房地产交易中心主任蔡顺明曾透露，目前上海普通住房占整个交易当中的比重在70%以上。

同时，有关人士也透露，5月份上海均价在9000元以上的商品住房成交面积较4月份下降了58％，均价6000元左右的商品住房成交面积占总成交量的比例由36％提高到45％。而6月1日以来，平均每日成交690套，与4月份基本持平，价格比5月份下降了3.2％。

对于这些数据，有分析人士告诉记者，很明显，均价6000元左右的住房成交面积比例升高意味着非普通住房受到更多购房者的亲睐。这部分房源成交量的提高，势必会拉低整体的二手房成交价，近半个月以来二手房均价下跌3.2％正是一个缩影。

除上海外，普通住宅正在逐步成为二手市场的主角。南京市房产局有官员透露，6月第一周，该市成交的商品房有95％属普通住宅，大多是面积在40平方米至100平方米的中小户型，且在5000元/平方米以下。杭州、苏州等地大户型住宅问津者也明显减少。

　　为转手非普通住房各显神通

在采访中，记者发现一些房源的挂牌价格颇为“奇怪”：记者在黄浦区宁波路某中介看到，该中介挂牌出售的房源中，松柏公寓一套建筑面积120平方米的景观房，标价每平方米17400元，恰好只比内环线内楼盘均价上限的17500元/平方米低100元/平方米。对此，该中介的说法是，业主为了“挤进”普通住房享受优惠政策，把本来定为17700元/平方米的均价下调300元，虽然总价让了36000元，但如果按照原先价格转让，将交纳62600多元的契税，“价格降了将更能吸引买家，同时自己又可以节省16000多元的税，何乐不为呢。”

当然，像这样的非普通住房通过小幅降价“挤进”普通住房，享受优惠政策的房源毕竟少数。多数手中有非普通住房的卖家似乎没有更多的选择，“要转手成功，降价吸引买家，只能少赚点；如果不降价，要转手难度很大，只能继续等待或者转租赁。”上房东区负责人章先生表示，目前成功交易的非普通住房很少，在近半月内，他所在的杨浦、虹口两区成交仅十多套，而且多为均价“超标”的小户型房源。

而另一些中介也向记者透露，除非卖家能够将自己的非普通住房改成普通住房，但是首先先要搞定税务局，因此这简直是不可能完成的任务。

“其实在细则出来后，原本还抱希望的卖家反而不那么急了，既然已经不能改变非普通住房的事实，不如从长打算。”某资深中介人士告诉记者，一些投资客干脆转为长线投资，“不到两年的房子，近期也很难转手，有实力的卖家打算转为租赁，先熬足两年再说。”

记者在采访中看到，在中介出租和转让并举的房源开始增多。位于南苏州路的河畔明珠一个二手房源，建筑面积125平方米，均价2万元/平方米，同时月租金5500元/月。另外，在浦东、闵行的一些非普通住房集中的区域，这类租售均可的房源数量也呈上升趋势。

汉宇地产总经理施宏睿也表示，从租赁市场来看，由于买卖市场的低迷，相对的租赁市场也有了一个相当大的提升，租金、成交都保持良好势头。所以，如果和租赁本身作比较，目前的租赁者成本明显提高了。但是，考虑到通过租赁达到居住的功用，从而避开目前市场变动期的风险，还是一个比较可行的选择。

  拉低二手房均价

有关人士透露，6月1日以来，上海市二手房平均每日成交690套，与4月份基本持平，但价格比5月份下降了3.2％。有分析指出，非普通住房一般均价较高，但是在目前的楼市氛围中，成交量有限；在近半月时间中，成交的二手房以均价较低的普通住房为主。

另外，来自上海网上二手房平台的统计显示，自5月23日二手房平台开通“962269买房卖房服务热线”、网上经纪人免费上门服务以来，约七成受委托的出售房源价格在30万元~100万元之间，绝大部分为自住性需求。

在成交的非普通住房中，也普遍有抛售的房源存在。分析人士表示，非普通住宅集中的区域大多投资比例较高，换句话说，投资客手中的非普通住宅更为集中。而较多的投资客受到多轮政策的打压，抛售房源不断，抛售多集中在浦东、徐汇、长宁等投资密集型板块。抛盘较多的地方价格下调幅度也较明显。5月份二手房价格涨幅甚微，个别区域房价小幅下降，其中浦东世纪公园板块和闵行航华七宝板块出现近年来首次价格下调。

正是二手房市场的这些特点，令6月以来的二手房成交均价走低。

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