房地产消费市场呈现三大怪："黑" "弱" "冷"

地产博客：是是非非热议＂普通住房＂标准

房地产纠纷居高不下，是当前火爆的房地产市场显著特征。有人把房地产纠纷界定为一种以购房者合法权益的被掠夺和反掠夺的博弈。在这场斗争性博弈中，催生出房地产消费市场的三大怪：“黑”“弱”“冷”，即开发商黑，消费者弱，有关部门冷。

“黑”“弱”“冷”三大怪，是房地产市场畸形发育的产物，反过来又加重了房地产市场畸形发育的程度。
　　
　　购房者越弱，开发商就越黑
　　
　　在多数房地产纠纷中，普通购房者明显处于弱势：合法权益被侵害，往往申诉无门，或者一拖数年不得解决，甚至酿成影响社会稳定的群体性事件。有人把买房比喻成“趟雷区”：随时有可能不小心触发无处不在的地雷。
　　
　　在这场购房者明显处于弱势的博弈中，老百姓总是习惯性地把房地产开发商称为奸商。但奸商的形成，却往往是以买房者在房地产消费方面的无知和软弱为背景的。
　　
　　王建军（成都市普通购房者）：2000年初，我以近百万元的价格在某高档公寓购买了一套住宅。4年之后，我仍未拿到房屋产权证。将开发商告上法庭后，官司最终以我败诉而终结，理由很简单：“合同上没有约定你们什么时候能拿到产权证呀！”
　　
　　还有的人明明知道可能是开发商布设的陷阱，却偏偏往里跳。家住成都市成温立交桥附近的邓备即是一例。
　　
　　一年前他买某开发商的期房，签购房合同时，开发商说以商品房的实际面积为准，而合同上并未规定实际面积不能超出合同面积的比率。邓备心里明白这是一个不平等条约，但居然签了。他是这样解释当时的想法的：“在火爆的成都市房地产市场上，购房时只能接受开发商提出的条件，否则就不要买房。”后来交房时，实际面积比合同面积整整多出四分之一，一心想要套小户型的邓备结果被迫买了套大户型，为此多付出四分之一的价钱。
　　
　　政府部门之冷，老百姓切肤之痛
　　
　　如果说开发商以利益掠夺为目的的背信弃约是对这些普通老百姓的第一次伤害的话，那么政府主管部门的冷漠甚至不作为态度，则成为严重的再度伤害。
　　
　　成都市置信逸都花园云影苑的业主们想不到，一桩维修基金纠纷案件在成都市房管局那里历时1年半，至今未得到解决。
　　
　　谢光祥（置信逸都花园云影苑业主委员会成员）：事情其实并不复杂，纠纷的焦点是业主是否缴纳了近600万元的维修基金。尽管没有收据或发票，但作为房屋销售合同补充协议的物业管理服务协议上面，清清楚楚地写明“维修基金按购房款的2％比例缴纳”，该协议是由开发商盖的章。他们咨询过专业律师，回答是根据这份物业管理服务协议，业主们已交纳维修基金毫无疑义，因为这份物业管理服务协议属于房屋销售合同的一部分，并且由开发商盖章，这表明它是由开发商拟定，是开发商的承诺。
　　
　　这桩并不复杂的维修基金纠纷，解决起来却不那么简单。2003年底，业主们开始向成都市房管局反映此事。在有关领导的过问下，2005年初成都市房管局成立专案组。至今该专案组仍未对此桩纠纷作出任何裁决，成都市房管局拿出的理由是“还要调查取证”。
　　
　　业主们对此感到愤怒：这桩并不复杂的事情，解决起来为啥那么困难？个中原因，其实很简单：纠纷涉及到成都市一家赫赫有名的开发商———成都置信房地产开发公司。
　　
　　在采访中，成都市房管局某副局长大谈这家开发商对于成都市城市建设的贡献，还因此叫记者不要“炒作”此事。近600万元的巨款，难道就这样不明不白地打了水漂？
　　
　　从斗争性博弈走向双赢性博弈
　　
　　房地产消费维权的“黑弱冷”这三大怪，实际上反映的是目前房地产市场畸形发育的混乱现状。
　　
　　据业内人士介绍，因为房地产是朝阳产业，具有巨大的发展潜力和利润空间，为获取这个行业的“第一桶金”，很多房地产开发商不择手段，以圈钱为目的，这是导致目前房地产纠纷普遍化的主要原因。
　　
　　此外，政府有关部门监管乏力、相关法律不健全也是致使这一现象加剧的外在原因。
　　
　　消费者法律意识不强和专业知识的缺乏也是其中原因，但消费者也有说不出来的苦衷：在表象异常火爆的房地产市场上，他们往往处于弱势，因为房地产供小于求的火爆表象使一些优质楼盘成为卖方市场，消费者往往被迫接受开发商的“不平等条约”。
　　
　　四川大学经济学博士肖丕楚认为,当前房地产市场消费者和开发商之间展开的博弈，其实是一种斗争性博弈。只有消费者和开发商这两个市场主体走出“购房者越弱，开发商就越黑”怪圈，真正建立起一种双赢性博弈，房地产市场才可能步入良性发展的正轨。

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