库玛营销公司汪洋：武汉经济在崛起 宏观调控对武汉房价上涨无影响

我想讲的第一个问题:首先我认为宏观调控对武汉没有影响，对武汉唯一的影响是心理影响。

我们公司现在有4个在销售项目，而且都是写字楼项目和很难卖的住宅项目。因为我们去年回到武汉，在开发的时间比较长，我们拿地的项目在明天才可以出来，但是一出来就是6个项目，超过40万平米。所以我们今天用自己的资金买进卖出，大家知道这样可以赚钱。

那么从最近的国家双八条的政策出来以后，从我们的销售来看，可以说一点影响都没有，但是最近七部委的东西出来以后，让我们所有的销售部冷清了11天。我们11天一套都没卖，平时我们可以卖多少套？平时我们都会在100万到150万，我们每个月完成销售额在武汉是1500万左右。写字楼没有泡沫。所以国家这一刀砍下来就砍不到我们头上，但是心理的需求有一定影响的。所以我认为，我个人以为，上海北京犯事，把我们武汉顺便挨了一刀，所以专家打打气，告诉我们没有关系。政策面是好的，政策面是好的，我们就可以赚钱的，这个是关于宏观调控和对武汉的影响。

   我们做武汉的商业地产比较多。上个月五月份开全国写字楼年会，我们从国家统计局数据知道，今年上半年，第一季度全国的写字楼的销量是6万平米，这个是登记注册的，正式可以拿到住房证的。而今年一季度我们在武汉的销量就有3万平米，当然有春节的因素，有各式各样的原因。但这是第一次，武汉市的写字楼销售比例占到了全国城市的第一位，我认为这个可能有我们的功劳，也有我们房子卖得比较便宜的功劳，但是最大的功劳是什么，是武汉的经济前景预期非常好，大家对于这个市场的总体增量的估计的前景非常乐观。

我是2001年离开武汉去北京发展，去年从北京回来的。回来以后，我们的项目接得比较多，为什么呢？我们的武汉的朋友在这里，我告诉你，武汉的春天快来了，大家都这么说，我就忽然回来了，我真实的感受确实是这样，我们所有的客户群的分析，我们就知道我们将面临的武汉市场是什么样子的。我们所有的客户购买中，如果有100个客户，那么57个是外地客户，43个本地客户，本地是43％，外地是57％，里面是42％是自用的，而且要的面积是非常大的。还有一点是零星投资的，在我们武汉是40％左右里面，投资型客户占到80％，自用型客户占到20％。

    在这一个数字的简单反映里面，反映出了一个问题，第一，我们对我们外地客户进来的特别是自用性的客户做了一个分析，基本上是软性服务类公司，特别包括我们的房地产公司，其次接下来是会计公司，广告公司，印刷公司，市场咨询公司，律师事务所，服务型公司，就是所有的一个大企业的配合公司的前站性公司现在进入武汉的量非常的大，我们武广的楼从今年的1月16号开盘，刨除春节到现在我们的是32000平米，一共是1.67亿，这个比例里面来看的话，我们其中有18000方都是被外地的公司买掉的，大家知道这是什么含义吗？这就说有大量的资金，有很多先进市场工作经验的公司他们来到武汉，他们来到武汉干什么，武汉的企业是不需要他们的，我们武汉的公司没有用写字楼的习惯，没有良好的上班的习惯。我们不需要服务类的公司。这就是我们为什么有外地企业大量的进入，不是为本地的企业服务的，他是给他们的后台老板服务的，这就意味着他们的后台老板以要来了，在座的各位是外地来的，我认为武汉的整个经济在大量外地的资金和人才大量的介入城市的时候，这个城市快要开始了。我经常从北京飞武汉，我经常感受到，北京和武汉，上海飞武汉，第一机票紧张，第二最紧张的是头等舱，大家座头等舱的时候原来只有一个人，那么大家可以看看，武汉的高星级宾馆，大家可以关注一下，我们武汉的五星级宾馆批得非常的多，包括这家酒店，他的入住率和会议率非常的多。入住率高了就意为着能住这样高星级酒店的高层员工多了。

武汉的经济在迅速的发展，这种发展他不是一句口号，所以我们高先生所说不只是一个口号。大家都有实质性的东西要考虑，第一，中国这么多城市，武汉是排在后面的，为什么金融首先开发6个口岸里面有武汉。资金是不可能去挑这里发展的，资金是像水一样流过去的，它是不能掉头的。武汉有很多的资金是非常的宽裕，所以北京在超前，大家听一下上海有220亿的热钱，在上海其实很是小的。其实这次我想中央的真正的政策上面，打击的是心理预期，打击的不是真正的购买市场。龙腾公司的项目他带动的整个汉正街的发展，但是我们很多人盖也盖不出什么东西来，乱涨价，所以我觉得从这条来讲是很好的，我觉得武汉的房价肯定会涨，但是这个出台只是一个打击一个两,然后良性的增长。

    说到我们商务地产的这块，商务地产我们公司一共做了3个项目，武广，中百、和汉商，可能今年下半年还有两个重量级的写字楼项目推出来，我们也有住宅项目，但是卖得太快了，大家可能不记得了。商务地产我劝大家千万不要搞，这个东西是非常烧钱的东西。商务地产不同于住宅地产，必须是现房才可以卖的。你如果没有很好的扩股融资计划，没有和大的基金有很好的关系，如果你没有大的财团支持，大单位整层的介入，千万不要搞商务地产，千万不要搞写字楼。像我们的这样的写字楼是特定时期，特定城市，特定环节的特定规律，我们在北京、上海，一栋真正的写字楼如果分开销售的话，这栋大楼的整体品质是下降的，但是是适合武汉的。

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