高海燕论点二：武汉，中国房地产业第五城

第二个我讲武汉城市价值，武汉这座城市大家知道城市的价值决定房地产的价值，武汉市的城市价值到底怎么样呢？第一个可能大家谈到的，中部崛起，中部崛起本身对武汉意味着什么？现在中国的区域经济的发展我觉得已经经历过了政策促进产业化的发展，中部崛起我觉得在政策上没有对武汉有太实质性的意义，我从一个房地产营销的角度来讲，我觉得中部崛起就是一个城市营销的缺口，他会通过这样个给我们一个狂欢的理由，给我们武汉市人民有信心的理由，这个理由不是我们自己给的，是国家给的，这个理由会带来资金的流动，会带来人才资金的流动，会带商务价值的提升，有这样一些流动，有这样的资源配置会提升武汉的价值，从这个角度讲，我觉得有几个数据非常有意思。
　　第一个是武汉的香港知晓度有提升，该去在深圳和香港聊到说，武汉大家说不清楚武汉，最近有一次调查说香港对内地城市的知晓度，武汉的知晓度由原来的3％上升到10％，第二个我在做全球创业观察的时候，我在出品人交流的时候，他说你来自什么地方，我说来自武汉，他说武汉来自哪里？其实这个提问和李宪生对武汉发展的追问是比较一致的，其实大家都在发出武汉在哪里这样的追问，通过这样的城市营销会把武汉提升起来，所以我们在去年全球创业观察中间，我专门提出一个命题，我能不能做一个关于武汉的全球创业观察的版本，现在他们说非常关注武汉的想法，特别是中部崛起的话，他们喜欢从大的城市，大的城市战略中间选找武汉的位置，这是所有的武汉投资者和研究者非常注意的一个理由。
　　第二个就是房地产是一个新型的东西，房地产本身在投资市场也好，在购买市场也好本是是一个抛绣球的东西，我们房地产本身就够了，我们为什么要把十年以后的金钱不拿出来买房子呢？这个是需求的需要，还有一个是对未来的信息，我们如果没有对一个城市没有信赖，我们对一个城市的没有信息，我们对未来没有信心我们就不可能购买分子，我们的钱要放放，放着养老，所以说房地产的本质是一个新兴经济，从这个讲房地产的价值对城市影响是巨大的。
　　我再讲一下关于武汉房地产的特性，我还讲两个趋势，一个是中产者的趋势，影响武汉房地产的发展需要一个中坚力量支撑，武汉的贫富的悬殊不算特别大，但是低收入人群的集合比较多，高收入是很小的一部分特别的高，中间基层没有，这实际上没有形成一个强烈推行房地产专业化的理想，什么时候可以形成中间阶层，从经济的可以考虑到，当一个城市的GDP达到5000美元的时候，这个城市人均的GDP，这个城市的中间性阶层逐步形成，武汉现在是多少呢？我们现在武汉的GDP的及目标是3000美元，也就是说达到5000美元是2008年到2010年，我们可以预期正在成长的一个中间阶层的形式，另外就是我们一座城市的房地产离不开商务性人口和产业性人口，武汉是一个传统性产业占主导的城市，新型的商业模式比较确实，新型的商业人口比较确实，这一个阶层的形成我觉得趋势非常好，发展现代服务爷，发展现代制造业这个趋势大的形势都比我清楚，我就不谈了，但是我提出一个比例给大家，就是说武汉市这捉座城市商务性人口和产业性人口在城市人口中的占比仅相当于上海和深圳的一半，未来通过产业的发展我觉得未来的空间很大，这就是我有一个总结，不断增长的产业性人口和商务性人口将从购买力量上推动武汉房地产业走高，这就是我唱调的原因，2006年是武汉市的一个拐点，2006年到2008年是武汉房地产市场会带来一个价值上的改变，会带来一个高速增长的空间。这个空间是由购买力和专业价值形成的，然后还有城市圈的问题，城市全给无害带来什么呢？
　　大家知道武汉一直是武汉的武汉，武汉人中的武汉，甚至不是湖北人的武汉，更不是中国的武汉，长期以来武汉的封闭运行和长期以来的会形成这么一个地位，但是我觉得武汉都市化的形成，会将武汉的辐射力和定位会将武汉人的心胸和文化，武汉的商务会从区域中间提出来，会进一步的做好都市产业的提升，会进一步提高武汉这座城市的商业机会，还会带来比如说新的购买来源，房地产的外来购买来源，周边城市我们今后武汉都市圈的建设首先是交通建设，未来可能是这样的，否则就不可能有都市圈的形成，我们外外地的周边城市的高收入者，他们除了对方式先知先觉，让他们享受更高一步的生活的方式，他们一定到中心城市，因为交通不是问题，交通工具不是问题，生活方式才是问题，所以都市圈的形成会形成更强有力的购买力，武汉的购买力90％是武汉的人口，10％才是外来人口的买，10％的人是居住在武汉，只是没有武汉户籍的人，真正武汉成为一个中心城市的房地产供应中心，是需要靠武汉都市圈的形成，靠武汉的城市号召力，靠武汉的竞争来形成。
　　第二个谈到商务价值，我觉得武汉市现在政府很多东西是对的，但是我觉得重视不够，比如说现代服务业的形成，武汉现在没有，一个信贷服务业包括了信息的，资金的，传媒的专业服务的，现代营销的，关键题目上创意的，现代双赢模式的创意和构件的推进，在武汉还没有形成，我们总体上是一个传统的商业中心，而现代商业中心的构建除了硬件以外一要靠观念和专业服务在推行。但是这个是武汉缺失的，比如说我们的确定，我们武汉的人均GDP在大中城市我们居于第22位，这个是很难吸引人才的，在有购买力有消费能力的商务性人口很难形成够力，所以商务价值急需建设，通过构件现代观念的服务爷通过武汉的商业价值，通过这种商业价值来提升武汉市房地产的购买力。
　　然后我想讲一讲就是地产价值的城市价值的互动，地产价值我们开发商，我如果是开发商我真的不希望房地产暴涨，其实这个暴涨不暴涨和一座城市的有关，武汉的价值是不能支撑房地产暴涨的，所以我觉得没有远见的开发商，只有一个没有行业理想的开发商会短期武汉的房地产暴涨，像上海那样。所以说实际上我们一个开发商应该快期待的是一个理性成长的城市价值，在这种理性城市价值上主导一个持续稳健的房地产价格，这才是你的长治久安的这才是你的作为一个开发商理想成就的环节。这就是城市价值和地产价值的互动不能单纯以价值的上涨速度和幅度来体现。中国的房地产形势大家可以看得到，中国房地产的第一波是在海南，第二波在深圳，第三波在北京、上海。那么我认为第四波的起点新的房地产投资的出口未来在武汉。我也相信，只要我们通过前面的城市价值的提升，专业服务的提升，专业化的打造，武汉将成为中国房地产业的第五城。

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