高海燕：武汉房地产市场是良性的健康的

前面两位老师节省了一点时间，由于时间关系我可能就做一个提高性的演讲，我今天主要谈一下武汉。我是唱高调的。如果说一个老师是唱衰派的，我想很快的讲一下我的观点，第一个是关于宏观调控的问题，《新八条》和《老八条》的问题。我是赞成宏观调控的，宏观调控对武汉这座城市来说，我觉得没有可以泼冷水，是给了一套雨具，第二宏观调控对武汉房地产的市场，在目前出现的一些短暂的影响我们看到了第一季度和上一季度的房价上涨没有很快，我认为这是一个心理的影响，是一个心理的盘整期，我相信武汉的房地产市场，经过一个盘整以后，会迎来一个持续的稳健的增长，原因旁观的演示已经看到了，第一个从产业动力来讲，第一个是城市信息，第二条是真实的需求。
　　我待会儿再讲武汉的城市价值，到底会对我们的武汉房地产带来什么信息，我们可以注意到20年我们第一季度房地产的变化，比如说我们看一下购房者的动机的结构，大家注意研读一下。大家只有人口去年是51％的比例，第二职业的人口是28％，真正投资性的人群是8％，大家可以从这个比例中间可以看到适用性住房，在我们武汉市房地产消费中的力量可以谈得出来，投机性的比例占得并不大。
　　所以说第二个方面看户型，大家可以看户型的结构，比如说70平方到109，这个户型来看，这就占了90 ％，从这个户型的结构的需求来看，其实可以看得出我们武汉是购房主体的力量还是普通职业者，从房地产的整个产业结构来说还是普通的职业者，中低级的职业者，所以我说整个的房地产市场的动力是健康的，这是武汉市的房地产。
　　第二个我们看一下价格形成的机制，我觉得武汉的很简单，第一个可以看到价格的行政机制，这里面土地价值的来源决定了武汉房地产的价值，第二个与城市的增长性比较一致，第三点就是武汉房地产价格基本上是向对结合，土地价格，规律性成本，第三个是开发商的预期的利率资本，这是一个很简单的比例构成。
第三个就是我觉得房地产调控新八条和旧八条的政策的影响，比如说土地的政策，经济适用房的调整的政策，我觉得整体上有一个效应的周期，大家知道一个政策的形成，会有很长的一个效益的周期，在新阶段不会对武汉这种没有充满投机的城市形成太大的实质性的影响，它可以影响的是一年以后即是武汉市的房地产结构，是武汉市房地产需求的正视性，是武汉房地产的推动力量，更加理性，更加健康，所以说我觉得大家会问一个问题，那去年2004年武汉市房地产价格的上涨一下子把开发商的胃口全调起来了，这是什么回事呢？我觉得事实上是这样的，2004年武汉市房地产价格的上涨的因素是什么，我认为它是因为2003年因为2004年的，我们房地产的供应商的结构的调整房地产产业的这种品质化的提升释放了武汉市中级职业者长期继续的一种对住房品质和需求的带来的房地产价格上涨，这是我的一个观察的结果。
　　第二个我讲了现阶段的影响是心里盘整期的影响，不是房地产本身的影响，这是我谈的为什么说宏观调控是为命题，对现实来讲确实是这样。

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