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易宪容论点四：国八条是规范房地产市场的重要举措

　　[提要]我们这次宏观调控有哪些措施？通过什么手段来调控目前房地产市场？我的理解来讲，这次《国八条》来讲，它最重要的是两个方面。　　第一个方面来讲就是如何规范整治我们房地产市场，国八条来讲，其实有一半的都是规范
我们这次宏观调控有哪些措施？通过什么手段来调控目前房地产市场？我的理解来讲，这次《国八条》来讲，它最重要的是两个方面。
　　第一个方面来讲就是如何规范整治我们房地产市场，国八条来讲，其实有一半的都是规范和整治房地产市场，比如说对土地的控制，土地如果闲置了半年要把没有开发的土地修复，如果对房地产交易的虚假对于和通过虚假行为对一些房价的炒作进行限制，还有比如说对企业方面市场的限制，这一系列的东西来讲，都是要求政府相关的部门，相关的机构如何的规范房地产市场。这就说明一个什么问题呢？对于我们真的是合法经营，按照我们政府的政策规范经营的环境下来经营，应该是没有多大影响的，当然对不按规定的企业，比如说炒作企业肯定问题很大了。
　　大家知道，上海房地产市场为什么会炒作那么厉害？不仅仅有它的房地产中介机构，比如说经济公司在炒作，而且房地产开发商来讲也在……很多朋友告诉我说，近几年的时间内，上海房地产你如果是要卖到房子是相当困难的，为什么这样？就是说房地产开发商来讲，他们在房地产经济公司一系列炒作人他们在合作炒作。比如说北京其他一些地方是比较少了，你要买房子，你愿意买哪里就买哪里，没有价格的问题。
　　第一个方面来讲，你对房地产市场规范对房地产整正只是房地产违规的企业的一系列问题，他们可能面临来讲出现比如说大的意图，就是炒作可能面临一个破产的问题了。
　　还有第二个方面来讲，所强调的的政府大家注意到最重要的如何来调整我们房地产市场的商品房的产品机构，整个来讲无论是土地租金还是规范的角度论整个中低档的产品来讲占一定的比较重要的地位，我想这种说法来讲，大家这样一个理解对整个社会民主来讲中低收入的民众来讲，提供一些双方能够有承担能力的住宅购买，这个是政府的一个出发点，但是来讲，我最近也在想一个事，因为我们如果到国外去看就知道了，到欧洲，既使是俄罗斯，我们去年到俄罗斯看了一下，他们的住宅来讲一般都是几十年上百年的房子来讲，如果说我们政府仅仅现在把相当稀缺的土地都往这样一个方向去想的话，可能存在什么现象呢？出现很多很多的建筑垃圾出来，全部是中低档的房子，现在人口可能在变化，整个民众的生活水平在变化，民众生活水平变化的情况下，我的住房水平改善了，我是不是一定要住在条件很差做房地产很差的房子呢？我既然要改善房产的时候，我的房价怎么处理，有没有今后的调整价值。
　　人们在替换住房的时候有没有出路，这个是宏观调控第二个方面。
　　第三个方面来讲，大家可能注意到，就是经济适用房如何来表示，我们找到这个问题，我们经济适用房这个概念来讲，它的一个想法本意是好的，但是这样做有一个说法就是，经济适用房既不经济，也不适用，为什么呢？就是说你，比如说北京的附近的经济适用房，他来讲价格是比较便宜的，但他的总面积一上去，就在150平米，200多平米，你整个价格一下子上去了，所以来讲如果现在的社会这样一个想法规定来来讲肯定是不景气的，经济适用房来讲，他的建筑过程中没有做一个很好的规划没有很好的规范，你房子做在边缘的地区，就面临住在那里以后，就面临一系列的问题，交通问题整个来讲就是说那个地方住在那里搬到那里住，住一段时间就走了，为什么，就是这个概念，交通设施不便利。
　　所以来讲，经济适用房来讲，对我们政府来讲一个是经济适用房，一个是廉租问题，这个是我们政府要考虑，也是社会住房保障体系的一个重要的方面，但是是不是有更好的方式，你比如说，如何把这些政府的补贴货币化的问题，土地同样可以和香港一样拍卖的方式给开发商，你不规定，通过把这些货币发放在民众手里，用开发商他们竞争，民众去选择市场的竞争，这种来讲可能会调整起来会便利一些，也可能是对我们开发商来讲也是他如何也是一个比较好的，他面对的一个大的问题？今后的经济适用房来讲应该是政府特点关注的一个问题。
　　第四点就是我们可能大家知道，我们房地产市场有一个基本的问题就是我们房地产市场信息相当混乱这就导致整个行业，无论是企业，政府、民众，无法判断我们房地产市场你到底是什么状况。所以《国八条》里面第八条来讲就是专门就这个问题，房地产市场的信息透明化，科学化做了一个比较明确的规定。我想大家一定知道，我们过去房地产比如说你房价的统计还有房价指数的价钱，它的基础上来讲都是建立在比较不科学的基础上，你比如说我们中国房地产是如何发展，比如说来一个平均的房价，比如说你武汉的房价如何发展呢？现在3000多，现在这个平均的指数意义来讲如何，这个指数是如何计算出来的。
　　这个来讲，第八条对这个方面做了一个详细，时间清楚的一个规定，就是说，你们做房地产企业肯定比我们清楚，房价的变化最根本的一个就是统一地方，统一房子来讲，它的价格是如何变化的，你比方说一个市场慢慢出来，然后假一个平均，我们现在的平均价来讲，如何调整是一个市场真正可以反映市场的价格，比如在香港，香港它的房价来讲他有六级，第二个来讲它的价格是二级房地产市场的价格，第三个来讲他要把非正规的开发商退出去。在我们目前房价来讲，仅仅是把整个市场所有的价格来一个平均出来的价格，所以相当的不科学的也是民众也就无法从企业政府都无法从我们政府提供了这些信息里头来判断我们房地产市场，所以这个方面来讲我想这是《国八条》里也是重要的一个方面。
　　第三个方面我在宏观调控以后，我们整个房地产市场到未来发展可能对我们房地产市场会有什么影响？大家最近可能民众的反映和各种报道，都可以看到，《国八条》刚出台上海的房价就跌了3000多块，还有一段时间我接到很多的媒体打电话问我，北京有些中介机构告诉我，我有多少房子，我马上6月1号要放盘，他们有多少放出去，然后上海朋友打电话给我，他告诉我价格应该在什么变化，当时我一想这里头也就是我们刚才讲的房地产涉及到信息的非科学情况下有些中介机构或者有些媒体来讲可能在里头有一些事情在里面，我们政策刚出台，而且没有转化的实施细节的情况下市场就有如此大的反映。整个市场来讲，比如说上海的一些网站他的价格，这些有价格但是没有交易，这个作为我们媒体炒作的一个工具来讲，我想这个东西应该是炒作比较多的。
　　所以对房地产宏观调控来讲对我们整个市场的影响来说，短期内会慢慢反映出来，但是影响不会太大。为什么特呢？我们这次宏观调控有一个核心的东西没有政府，这个东西没有做。因为宏观调控最核心的东西是利率的问题，大家知道，我们房地产这两年为什么发展这么快，有些地方房地产炒作为什么会这么厉害，最关键就是我们整个银行利率低的，我们整个银行的租金来降很低，谁要买房子，总可以在银行借到钱，这两个东西没有调整的情况下，我们的房地产市场调整不会太明显的我们现在房地产利率过低了。
　　我择选三条，第一个来讲，银行的利率它是反映了整个租金的一个价格，租金价格就在租金金融市场的回报率，或者是其他市场的跳高的汇报率过快的情况下，租金会流到其他的市场，但是我们情况不一样，比如说现在调整的房地产利率调整15％，但是我们租金的利率来讲，一年息基本利是2.5，相差6倍左右，还有我们民间市场利率来讲是12％。就比如在温州，还有一个我曾经做了一个研究，我们的利率水平如果在市场话的情况下，无论是发达的国家还是一般的发展中国家，他都是和我们经济增长速度上下活动的。比如近几年来都是占有值速度9.5％左右，但是我们的利率水平都在1.8％，现在2.25％，所以我们利率水平来讲，这么低的情况下，为什么政府管制，在这种情况下谁可以借到钱，谁就可以获利，这是一个很理性的东西。如何通过银行的租金，如何获得租金如何进入房地产市场，这个是不理性的行为。
　　但是来讲，既然是利率过低银行资金利率过低，我们的房地产市场就要考虑一个基本的周期，我们市场化的程度提高，我们的利率会不会变化，肯定会变化。今年来讲，我们的房地产价格如果上海那边没有反映来讲，我相信政府会从利率这个手段上做文章，通过这方面来调整让房地产市场……比如说上海那边就有所变化。由于时间关系，我就不准备讲得太多了。你还可以比如最近的调整来讲，不动产税的问题，还有住房土地的科学规划问题，还有其他的住房保障体系一系列政策出台问题，估计来讲今后都是我们房地产市场可能要面临的问题，当然总之一句话，我们这次政府出台的一个政策，从总体上是特别温和的特别来讲如何来保护房地产市场来持续稳定发展，所以房地产来讲应该无论是哪一家都应该有责任对这方面做一些思考，一起把这个事情做好。
责任编辑/wh001
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