房产新政给武汉市场不是泼冷水而是送“雨伞”

——“宏观调控与武汉房地产”高峰论坛开讲

由搜房网、武汉晨报、上海天域和长城盛花联合主办的“宏观调控与武汉房地产”高峰论坛昨日开讲。中国房地产业协会副会长顾云昌等3位专家，就当前房地产业的热点问题作了主题演讲。
   专家认为，6月1日起开始实施的房产新政，不会影响武汉房地产市场的发展，“不是泼冷水，而是给了一把雨伞”。随着宏观调控系列政策实施后，武汉将会迎来地产资金大转移和城市价值的提升，而成为继海南、深圳、京沪后的第四波全国房地产投资的起点，将成为中国地产第五城。
   论坛上发表演讲的专家还有：中国社科院金融研究所发展与金融制度室主任易宪容，深圳社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕。本地房地产开发企业、各房地产营销代理机构、各级房地产行政主管部门、各大商业银行、信托公司、证券投资公司房地产金融机构等近百家单位负责人参加论坛。
  

 专家畅谈武汉房地产
  

顾云昌(中国房地产业协会副会长)
   各地楼市要打预防针
   顾云昌说，中国自上世纪九十年代初房改以后，住房需求井喷，需要强大的供应及时跟上。一旦供不应求，就易导致房价上涨。房价上涨就会引来投资者炒房，这种虚假需求意味着泡沫。
   挤压价格泡沫的关键是遏制投机炒房，破灭需求中的“虚火”。比如通过征收营业税来减少炒房的收益，增加炒房成本，同时禁止期房转让，设置炒房障碍。
   上海、杭州、长三角地区楼市先后出现泡沫---虽然各地楼市差异很大，不一定都有泡沫，但是“哥哥生病，弟弟吃药”，给各地楼市打打预防针没有坏处。
   房产新政出台后，每个地区都会有反应，买家观望会相持几个月的时间。
   调控目的不是降价
   《国8条》及七部委意见，打击的是房价上涨过快，不能说是“要把房价打下去”。调控的目的，顾云昌认为就是要达到“房价慢慢涨，楼市年年旺”。
   他说，整个世界房地产发展进程当中，房价始终是上升的。如果10年的房价涨幅两三年就涨到了，就是过快。房价的涨幅最好低于人均收入的涨幅---去年全国人均可支配收入同比增长7．7％，但房价上涨15．2％，速度超过了一倍。
   “有的地方房价一下子涨得太快了，可能出现回归，在一两年内下降一部分。”顾云昌预计，“上海房价如果降低，降到20％就该到顶了。除了上海、杭州等高房价地区外，全国其他地区房价收入比基本适宜。”
  

易宪容（中国社科院金融研究所发展与金融制度室主任）
   房价涨太快不利地产企业发展
   易宪容说：“刚刚进入房地产市场的企业，都希望房价炒得越高越好，因为可能做一两个项目以后就可赚很多钱，但要真正让企业成为本地或全国房地产大企业，就一定需要价格持续稳定的市场环境。比如沃尔玛是全球‘最有钱’的企业，但它的产品都是平价的大众化产品。”
   利率杠杆未显作用
   作为金融专家的易宪容认为，目前的房地产宏观调控对市场的影响，短期内会慢慢反映出来，但影响不会太大。其原因在于，有一个核心手段---利率杠杆没有采用。
   “房地产这两年发展很快，有些地方炒作厉害，这与银行利率较低有关。在这个东西没有调整的情况下，对房地产市场的冲击不会太明显。”
   易宪容预计，如果全国房地产价格在调控中没有大的反应，政府可能会从利率上做文章，通过调高利率来提高资金成本，调整房地产市场。
  

高海燕（深圳社科院地产与城市营运研究中心主任）
   房产新政是给武汉送雨伞
   高海燕认为，宏观调控对武汉来说不是泼冷水，而是给了一把雨伞。武汉的房地产消费中，投资比例只有8％左右，超过80％的都是自住需求；109平方米到170平方米的户型占了90％。从这个户型需求来看，购房主体的力量还是普通职业者，在新阶段不会对武汉形成太大的实质性的影响。
   与此前来汉的一些专家一样，高海燕也认为，武汉未来的价值会继续提升。他认为，中部崛起战略将带来资金和人才资本的流动，进而提升城市商务价值。
   最近有调查表明，香港对内地城市的知晓度中，武汉由原来的3％上升到10％。此外，在著名的《全球创业观察》报告中，很多国际人士都提出了“武汉来自哪里”的问题，说明他们非常关注武汉的想法。
   高海燕分析，武汉房地产的发展需要一个中坚力量支撑。尽管武汉贫富悬殊不大，但低收入人群的集合比较多，高收入是很小的一部分，中间阶层没有。
   “当一个城市的人均GDP达到5000美元的时候，这个城市的中间阶层才逐步形成。现在武汉的人均GDP3000美元。大约在2008年到2010年可能达到5000美元。可预期，正在成长的中间阶层，将成为未来房地产的有力支撑。
   武汉一直是武汉人的武汉，长期以来封闭运行，购买力90％是武汉的人口，10％才是外来人口。武汉城市圈形成后，周边城市的高收入者，会形成更强有力的购买力，未来武汉会成为一个房地产的供应中心。
   武汉将成中国地产第五城
   高海燕提醒房地产商，武汉目前的城市价值，是不能支撑房地产暴涨的，“只有没有行业理想的开发商会希望武汉的房地产短期暴涨。”
   他举例说，深圳10年前建房子的开发商，现在有一半不见了；5年以前的开发商，还有60％在深圳，真正留下来的是不屈不挠的、有理想的开发商。
   “未来5年，现有的开发商要死掉一半！当房地产买方市场到来，当大多中国人满足了初级的住房需求，当中间阶层形成时，专业化的开发商才有竞争力，而暴利型的企业则会淘汰。”
   高海燕还表示，2006年到2008年将是武汉开发商专业转型的一个拐点，特别是2006年。在中国的房地产发展史中，第一波是在海南，第二波在深圳，第三波在北京、上海，第四波的起点未来在武汉，“武汉将成为中国房地产业的第五城”。

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