房地产新政出台后 用房养房不再是投资万金油

根据七部委的房产新政，从今天起，对个人购买住房不足两年转手交易的，将按售房收入全额征收营业税。因此，租赁市场便成为目前许多房产投资者保护投资的理想之选。但是，对于那些投资期限超过两年的投资者，采取“以房养房”或“以租抵贷”的方式同样未必是最佳方案。

新政出台的5月11日之前相比，普通民宅租赁成交量涨幅81%，租赁房源量增长40.3%，客户需求量增长近1.2倍，公寓租赁成交量增长近1.3倍，房源量增长67.8%，客户需求量增长50.2%，京城租赁市场呈现供求两旺的大好形势。链家市场部人士认为，新政出台令许多原本计划购房的消费者产生观望情绪，转而决定先租房居住，静观楼市变化，这使得租赁市场的客户需求量增长迅速。

但将房产投入租赁市场就能高枕无忧吗？答案是未必。

美丽家园房产经纪公司总经理助理宫萍认为，由于营业税的征收，对于投资期限还未满两年的短期投资者，先采取“以房养房”的策略相对来说比较合理，而对于投资期限已经超过两年的投资者，采取“以房养房”或“以租抵贷”的方式未必是最佳方案，这必须结合出租房产的年收益率来具体问题具体分析。

因为根据央行政策，从今年3月17日开始，5年期以上银行按揭贷款年利率是5.51%，而对于二次置业贷款购房将执行6.12%或更高的房贷利率。也就是说，目前房产投资的资金成本最低为5.51%，如果出租房产的年收益率低于5.51%，则出租方案显然不如出售该房产，那么可以将一次性回收资金用于提前全部或部分偿还另一房产的银行贷款，以此减少投资风险。反之，如果出租房产的年收益率高于5.51%，则可以采用“以房养房”的方式。

举例说明

张先生以成本价购买一套位于西城区的房改房，建筑面积60平方米，后又在海淀区贷款50万元购买一套商品房用于自住。房改房每年需负担取暖费1800元、物业费900元，结合目前该区域的市场状况，出售价格为42万元，月租金2000元。如果张先生将该房出租，为确保房屋品质，还需投入10000元左右购置电器和家具。此外，每年还应留出一个月的空置期。因此，年租金净收益等于19300元(2000×１1-1800-900)，年租金收益率为4.49%［19300／(420000＋10000)］。显然，西城区房产年租金收益率抵不上海淀区房产5.51%的资金成本支出，不如选择出售。

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