“新政”下的武汉楼市 与去年同期相比增长9.4%

4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势。会议针对目前房地产市场存在的主要问题，提出当前加强房地产市场引导和调控的八点措施，此为“新国八条”；

5月11日，国家建设部等七部委联合发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》，针对“新国八条”作出具体指导意见。

“刚刚出台了这么些重大政策，有没有房价下跌的消息？抛盘量大不大？”

———这是2005年5月16日15点10分，记者的一个朋友发给记者的短信。他是武昌一所大学的教师，两年前买下了学校的一套公寓以备结婚之用，因为希望父母能住得离他们近一点，所以目前在考虑卖掉父母汉阳的老房子，给二老在武昌另买一套小居室。而就是他这条短信，让记者真切地感受到老百姓对房产新政的热切关注。

遏制炒房：武汉走在了前列

据2004年10月份调查显示，武汉市目前有90%的购房者为本地居民，10%的购房者为外地居民。在所有购房者中，购房投资比例占8%～8.5%。

从2004年3月1日起，武汉市就实行了严格的商品房项目合同备案登记制，强化了对各楼盘“假退房、真转让”的销售行为及“假抵押”行为的监管，实行了“期房限转”。

同年5月，颁布了禁止无证售房；禁止炒房号、炒楼花；禁止假退房真转让和私下转让商品房；禁止无预售许可证楼盘做广告等四道“禁令”，对遏制投机炒房行为产生了明显的成效。“从这一点来看，武汉市是走在全国前列的。当然，下一步在加强市场监管方面，我们还有很多工作要细化和贯彻到位。”市开发办项目处相关负责人说。

七部委房产新政中提出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。充分运用税收等经济手段调节市场，可以说是此次国务院稳定房价举措的一大特色。武汉市房产管理局市场处处长耿宏诚称，该政策将会对武汉的房地产交易市场带来三个方面的主要影响：影响二手房的再次转让；遏制中介公司不规范的收购行为，如囤积涨价等；加强合同备案管理，本周内开通的信息公开网上将对所有合同备案情况进行公布，以加大信息对等和信息透明。

16日，记者从部分中介代理机构获悉，二手房交易市场呈现卖方增加而买方数量减少的态势，投资者抛盘势头显现，购房者普遍持币观望。与之相对的则是租赁市场热度有加，一些本打算买房的人放缓了脚步，决定还是“边租边等”，看看国家下一步又会有什么新举措。

由于武汉市投机炒房现象并不明显，多方认为“6·1”新规不会造成市场的大幅波动，但显而易见的是，“新国八条”对老百姓的影响已不仅止于心理层面上的了。

房价：平稳增长

据统计资料显示，2004年武汉市商品房平均售价为2858元/平方米，居全国第22位；居民家庭人均可支配收入为9564元，居第18位。由此可见，武汉房价与居民家庭人均可支配收入之间的比值就全国范围而言相对适中，甚至偏低；

而从纵向比较，2004年我市居民可支配收入比2003年增加了1039.53元，增长率为12.19％，2004年住宅平均价格比2003年增加了315.22元，同比增长13.4%。由此来看，武汉市房价上涨与居民可支配收入的增加也是基本保持同步，不属“虚高”之列。

武汉市统计局公布数据表明，今年一季度武汉商品住宅销售均价为2921.9元/平方米，比去年同期上涨9.4％，而比去年第四季度上涨仅1.5％。

从一季度武汉市房价与去年同比增长幅度和相比去年四季度涨幅来看，房价增长明显趋缓。“平稳增长，斜率减小。”这是市开发企业协会肖秘书长的总体评价。“武汉市目前住宅均价接近3000元/平方米，应该是比较合理的，并且现阶段不可能下跌。”肖秘书长说。

根武汉市房产管理局提供的《2005年1－3月房地产市场报告》中的分析，武汉市经济的快速发展和连续多年商品房供应量持续增加将进一步提高市民住宅消费水平，改善性需求加强、旧城改造带来的购房需求增大、外来人口购房的需求增加，将促使房地产价格继续平稳上升。

住房结构：有望进一步改善

针对房地产市场目前普遍存在的住宅产品结构不合理，供需不平衡现象，“新国八条”多次提到了普通商品房和经济适用房的开发建设。

就武汉而言，有关部门认为，近两年武汉在改善住房供应结构、有效缓解市场供求矛盾方面成效显著。

虽然相关部门没有向记者透露武汉市住宅产品结构分布的具体数据，但从今年春季房交会所反映出的情况可见一斑。春交会上参展的60多个楼盘中，80-100平方米的舒适型两居室或经济型三居室占据了相当的比例，而今年第一个开工的经济适用房项目香堤美景的展位前，更是人潮涌动。种种反应说明我市经济适用房市场存在着大量的需求空间。

不过，据《2004武汉房地产市场分析报告》显示，2004年武汉市经济适用房建设比重呈缩水态势：2004年全市住宅施工面积为2012.49万平方米，同比增长24.2%，经济适用住房（不含集资建房）施工面积为108.14万平方米，同比下降25.0%，占住宅施工面积的5.4%；2004年全市住宅竣工面积为608.91万平方米，同比增长1.4%，经济适用住房（不含集资建房）竣工面积为68.38万平方米，同比下降13.2%，占住宅竣工面积的11.2%。

今年，武汉市政府已相继出台了几项关于扩大经济适用房建设的措施，目前，武汉市在建和待建的经济适用房面积、加上4月11日追加的100万平方米，达到240多万平方米，预计可解决3万户低收入居民的住房问题；再加上七部委新政对于中低档普通住宅的政策倾斜以及对消费者的消费引导，我市中小户型普通商品房和经济适用房比重将有所上升，住宅供应结构将进一步得到优化，而对房价的上涨也会产生一定的牵制作用。

另据武汉市房产管理局市场处耿处长称，《武汉市经济适用住房管理办法》近期有望出台。

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