市政府高调扶持 为珠江新城商务前景"推波助澜"

“陆毅认为，政府扶持政策不一定会在地价上立竿见影，而且自建自用办公楼的需求空间不是太大，新推的两块地就算建成了写字楼项目也极有可能错过今明两年的出货高峰期。”

　　　　　　　　
　　日前，一则利好消息再次成为珠江新城快跑的助动力。

　　4月4日，广州市政府高调对外宣布，将对金融机构进驻珠江新城办公给予政策上的大力支持，其中，对于新购置自用办公房的金融机构，一次性给予1000元／平方米的补贴。与以往不同的是，这次政府行为采取了最直接的表现形式，用价格补贴来刺激写字楼与金融机构联姻。虽然是政府加快建设区域金融中心的声音，但此招一出，满盘皆喜。业界人士认为，一方面珠江新城的开发商会因此收益，另一方面，政府卖地行情也将一路看涨。


　　早已有嗅觉灵敏的开发商先期进入，富力地产集团2003年开始在珠江新城屯兵待战，现在已经拥有八幅地块，土地储备面积达5.5万平方米，总建筑面积63.27万平方米。“到2006年底，富力在珠江新城的出货量将超过50万平方米”，这是富力地产董事长助理陆毅在接受本报记者采访时所透露的。


　　然而，多家大型地产代理公司的消息显示，市场对此反应相当淡静。中立地产写字楼部总监文志雄分析，未来两年内写字楼供货量将趋于集中，况且商务区域整体规划尚未成熟，前景不容乐观。

　　
　　政府助力


　　金融业是广州城市发展的重要启动点之一，政府的初衷显而易见。随着中国加入WTO以及CEPA的开展，越来越多国外金融机构将涌进中国，国内金融机构在竞争中也将日益强大。引导金融业集群效应，更好发挥区域经济优势是政府此次扶持政策出台的初始。不难发现，对于写字楼项目开发热火朝天的珠江新城，又一个阶段性跳跃的机遇开始显露。


　　广州市政府办公厅在转发市发改委《关于大力发展广州金融业的意见》（以下简称《意见》）中提出了一系列实质性的新举措。从2005年开始，每年由市财政安排5000万元作为广州金融业发展专项资金，时间暂定为3年。


　　最吸引开发商眼球的是，为鼓励更多金融机构集聚珠江新城，对来穗投资、在珠江新城中央商务区设立总部或区域总部的金融机构，政府将给予一定的优惠。其中，金融机构在珠江新城中央商务区新购地建设自用办公房的，按照缴纳土地出让金的一定比例给予补助；而新购置自用办公房的，一次性给予每平方米1000元的补贴；新租赁自用办公房的，在一定年限（初定3年）内按房租市场指导价格给予30％的补贴。


　　“这次政府给予的实际支持，对珠江新城的发展是锦上添花。”陆毅感到欣喜实是理所当然。目前包括三个写字楼项目，富力地产在珠江新城有六块地同时开工，预计明年底，仅富力一家就有超过50万平方米的货量推出。据了解，富力科讯大厦已经开始接受认购，价格初步定在9700元／平方米左右。富力中心大厦和富力盈隆大厦也已经进入推售的准备工作阶段。


　　陆毅指出，政府的扶持政策只是珠江新城利好的一部分。目前，包括城市规划、基础设施建设力度加强等，都一再刺激着珠江新城的楼价上扬。富力之所以屯兵珠江新城，正是看中了其潜在发展空间。他透露，富力盈隆大厦将建成一座金融大厦，主要面对国内外具有一定经济实力的金融集团。
　　

　　适时推地？


　　正如广州土地交易中心黄文雄所长所指出：目前珠江新城最后一块住宅开发用地已经成功出让，商务办公用地将是以后珠江新城土地出让的主角。究竟政府扶持政策会对珠江新城地价带来多大的刺激呢？等待答案的意义似乎已经大过了土地价格走向的结果。这场验证不久将来临。


　　4月18日，广州市国土房管局网站上发布公告，公开挂牌出让珠江新城B1－6、B2－4两宗土地的国有土地使用权。此次推出市场的两幅珠江新城地块紧邻珠江新城中轴绿化带，临近黄埔大道。其中B1－6地块位于珠江大道西路的西侧，距离黄埔大道只有两三栋建筑物的距离。该地块占地7896.83平方米，容积率为15，挂牌底价为2.8192亿元。另一幅B2－4地块位于珠江大道东路的东侧，两地块刚好相对望，中间夹着珠江新城中轴绿化带，其占地9915.65平方米，容积率12，挂牌底价为2.832亿元。


　　对于正在等待出价的两块办公用地，富力地产显出了极大兴趣。陆毅认为，政府扶持政策不一定会在地价上立竿见影，而且自建自用办公楼的需求空间不是太大，两块地就算建成了写字楼项目也极有可能错过今明两年的出货高峰期。“所以，要纳入企业的整个开发链条来买地，不会受政策左右。”

　　
　　忧患同在


　　政府和开发商的携手共舞，似乎又一次把珠江新城写字楼开发推上了高潮阶段。但忧患与欣喜同在，中立地产文志雄指出，政府的扶持政策短期内并不一定能给珠江新城带来收益，相反，在政策的推动下，会有大批已经在珠江新城上拿了地的开发商加快开发建设，从而形成集群效应，盲目性和投机性将很可能破坏原本已经逐渐开始形成的价格市场。


　　来自中立地产写字楼部的市场反馈显示，目前主要由中立地产做代理和分销代理的勤建大厦、发展中心大厦、富力科讯大厦等写字楼，主要客户群体多为外资客户以及国内一些大的实业公司和贸易公司，金融机构所占比例不大。其中发展中心大厦更是把目标客户定位为500强企业，只租不售，租金超过110元／平方米，开始逼近中信广场的110～120元／平方米。


　　文志雄分析，目前广州金融行业主要以证券、保险公司为主，与北京上海相比优势不明显，他们愿意承受的写字楼价位一般在40～50元／平方米左右。按照政府对金融业的扶持，如果租用发展中心大厦，政府补贴30％的租价，金融机构还要支付80元／平方米的租价。在利好吸引下，如果众多写字楼项目共同发力狂奔，急剧加大的出货量势必与市场消化能力形成矛盾，价格将极有可能出现紊乱。


　　之前政府也曾出台过类似的政策扶持IT等高科技产业，但结果“短期内吸引了大批IT企业入驻某写字楼，结果扶持期限一到，大家纷纷撤场。”所以，“现在扶持政策只能说是一种心理影响，为开发商勾勒出一幅美好蓝图，真正的效果尚难定论。”


　　与之持相同观点的，是中原地产写字楼部总监朱辉，在中原地产成交的珠江新城写字楼租售个案中，也尚未出现金融机构增多的迹象。他指出，目前珠江新城上有近20个写字楼项目在运作中，2006年将出现供应高峰，如果不能在产品上形成突破，就算有政府扶持价格也难上扬。目前珠江新城内商务项目的售价一般为8000～10000元／平方米，租价100元／平方米。华普广场、星汇国际、双城国际等已经推售的写字楼客户多以本土的民营企业为主。


　　朱辉分析，由于珠江新城尚在起步中，商务气氛尚未成型，难以撼动环市东、天河北对金融机构的主力吸纳地位。所以，“2005年，将形成金融机构对珠江新城认识和熟悉的过程。”


　　不少业界人士指出，价格补贴方式、开发商对政府的信心、金融机构的具体定义等都有待时日检验。但这些并不是问题的关键。正如陆毅所说，“练好内功才是当务之急。”


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