2005年3月武汉典型住宅价格指数报告

———— 房价3000成为武汉商品住宅门槛？

   3月份“典型住宅价格指数”为3418点，较上月提升了91点。

3月楼市开始回暖，是历年来楼市的规律之一。今年也不例外，虽然经历了中央政策面压力、央行房贷下限提高、泡沫论尘埃落定等一系列降温信号，但开盘项目和销售总面积还是明显比2月份增加了许多，许多项目的产品升级版、新组团在本月开始预热，蓄势待发，如金色港湾四期、万科·城市花园二期、金地·格林小城二期等 。

一些开发商表示，本次上调房贷利率对消费者的购房需求会有影响，肯定会影响到楼盘的销售进度。但目前武汉房地产市场的需求并没有饱和，只要开发商实力雄厚，产品过硬，就不会受太大冲击。

从本月典指项目的销售面积来看，我市品牌大盘受此次加息的影响不大，比上月翻了近一番，基本保持去年同期增长幅度。

我们采样的15个项目中，除万科·城市花园均价上涨300元/平方米外，保利花园、百步亭花园怡和苑、新地·东方华府、宏宇·未来海岸、东方莱茵等都继续微幅向上攀升；风华天城、绿景苑、中侨观邸和福星惠誉·金色华府则保持和上月基本持平。

从销售情况来看，保利花园、万科·城市花园和百步亭花园均以超过上月1倍多的销售总量位列三甲，再次体现了近郊品牌大盘在市民购房选择上的倾向性和面临政策转折点的顶涨能力。

武汉中心城区崛起的呼声高涨

早在两年前，市政府就提出“把旧城改造作为今后五年的工作重点”。中央抑制房价的各项政策无法阻止本地吹响核心区房地产崛起的号角。

本次房展的“武汉城市核心区崛起高峰论坛”预测，高档物业将成为2005年武汉的楼市舞台上光芒四射的主角。然而，就目前在售的梦湖水岸、凤凰世纪家园、拜赞庭、滨江公馆、盛合嘉园、江都仕嘉等，均为老城区单体高层项目，人居环境不够理想，故价格多在3200元~5000元/平方米。众多业内人士认为：这样的整体价格与未来核心区楼盘应有的价值还有一定差距。

3月21日，东湖天下以尊贵姿态于香格里拉开始认筹，当天即接受预定2亿元，其率先推出的小高层以6500元/平方米的均价刷新豪宅榜。水岸星辰、盛世华庭、南岸金都等一批中心城区大盘即将在下半年开盘销售，香港华润集团、上海爱家集团也将在今年大展拳脚，为2005年的中高档盘再添一把火，2005年武汉中高档楼盘供应量巨大，内环线围绕起来的城市核心区将成为武汉房地产竞争的重点区域。品牌开发商的大规模介入必将使得核心区住宅的品质和价格形成上探趋势。

房价3000成为武汉商品住宅门槛？

“别说是中心地段，就连南湖、光谷、汉阳等区域也很难找到3000元/平方米以下的房子了。”在武汉春季房交会上，前来打探行情的市民们说。

去年上半年均价还在2500元/平方米左右的汉阳四新区，如今已经难觅3000元/平方米以下的住宅。复地·翠微新城、琴台颖园、五里汉城、南国明珠等在售楼盘均价都在3100元/平方米以上，3月份单价基本都有50~100元的小涨幅，这使周边楼盘闻风而涨。随着房地产开发举旗汉阳四新地区，环境改造成片进行，六湖连通工程启动，日新月异的四新大环境，汉阳楼盘品质、价格随之提升。目前汉阳城区在售项目价格最低的为七彩苑，均价为2850元/平方米，但70％的单套均价高于3000元/平方米。

   光谷3月份新推或加推楼盘较多，在售的19个住宅项目中，仅佳源花都和宇峰家园均价在2500元以下，均价超过2500元/平方米的项目占推盘量的90％，但迈过3000元均价的项目都非常慎重，除万科一直以3500元/平米遥遥领先外，其他的保利花园2880元、江南家园2900元、关山春晓2800元、紫崧.枫林上城2950元等，似乎大部分项目以3000元/平米的均价为心理坎。东西湖开发区规划局袁云华局长在新近举行的光谷·新城联盟宣言会上提到“光谷住宅是为科教文卫人群服务的，要高品质，不要经济适用房。”05年光谷房产在区域政策和众开发商的推动下继续摸索上行之路。

2002年后湖楼盘总体价格在整个武汉市还处于偏低的位置，均价为1917元/平方米，低于武汉市平均房价1828元/平方米，经过两年多的发展，各个项目楼盘价格都有了不同程度提升，并不断有新盘上市。平均涨幅位于武汉各个片区之首，相当一部分楼盘均价都达到了3000元/平方米甚至更高。

     以“后湖楼王”新地置业为例，从最早入主后湖开发的东方恒星园、东方花都到刚刚推出的东方华府，清晰地记录了后湖楼市的发展历程，楼盘品质也节节攀升，在规划设计、建材使用、园林景观各方面较以前的项目将有进一步的超越，以“居住要追求人性主义与自然的融合”为开发理念，在后湖楼市又立丰碑的同时，价格方面也起了不小的带动作用。百步亭花园也从早期的经济适用房小区向商品房开发转型，去年9月推出的百步亭花园•怡和苑虽然以2875元/平方米的“震撼价”推出，而且在未做任何宣传的情况下，依然受到追捧，购房者甚至在开盘前夜通宵排队，不得不让人感叹品牌的力量。

目前南湖花园的建设已经接近尾声，而这时关于市政府南湖新城的规划出台了，这对已经颇具规模的南湖花园是利好消息。今天的南湖花园已经是一个整体建设接近尾声的成熟社区，大型超市，商场，高品质幼、小、中学校，酒楼，银行，娱乐设施乃至社区医院一应俱全。相对于汉阳四新区、光谷和后湖的房价涨幅来说，该区域的价格算是上涨的比较“温和”，楼盘均价在2800元~2900元／平方米，比去年同期上涨了300元——600元左右。目前较大放量的风华天城、东方莱茵、虹顶家园等，单价都在接近3000元徘徊。风华天城是南湖第一家小区内人车分流的楼盘，环境视觉效果好，一期风格另类，二期正在建设中，风格却回归传统花园洋房形式，价格在2900以上；东方莱茵是号称有大树支撑环境的景观住宅，彩色面转，地段相对其他楼盘较为隐蔽，不过离京广铁路主干线较近。正在建设中，多层及小高层，现价2900～3900左右。本月该区域最值得关注的是金地·格林小城二期以均价3600元的高价位开盘，当天就销售地所剩无几。

半年前，我们典型指数的采样楼盘，单价在3000元以下的占了半数以上，而今，均价稍低于3000元的仅有风华天城、保利花园、百步庭花园等五个，且价格都在2900元以上。

注：“城市典型住宅价格指数”是由中房指数系统办公室和中国指数研究院（原搜房研究院）共同举办，已在全国12个城市选样与发布。它以城市典型住宅价格的走势及销售反映住宅市场的变化，从微观角度量化房地产市场的发展，以股市“成份股”的方式向置业消费者和投资者推介优秀地产项目典范，从而达到树立城市地产品牌和区域项目旗舰，引导购房者理性消费和投资的目的， “武汉典指”从2002开始，已有42个样本项目入选，从每一年度入选的样本楼盘看，它们全都是武汉各区域先进的、有代表性的、被广大消费者认同的项目，其开发商也是武汉地产界的第一集团军。“武汉典指”也经过市场几年的考验，已成为一个响亮的市场品牌。

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