4月28日---等待,武汉永清片新“地王”的诞生

4月14日上午，武汉市土地交易大厅的电子公示牌上，将于本月28日拍卖的永清片“P(2005)008地块”标出了“326000万元”的起拍价。今年年初，汉阳鹦鹉洲“锦绣长江”地块以31.5亿元的身价成为了全国“地王”，不到3个月，“地王”纪录就将再次刷新。

地块概况

该地块位于武汉市江岸区永清街片，毗邻内环线、东望长江，中间被黄浦路分成两块,整体出让,总用地面积为612289.38平方米，净用地面积为480023.19平方米,土地使用权出让年限为居住70年、公建40年。

A地块位于黄浦路以南，规划总用地面积为264098.55平方米，净用地面积为191589.76平方米，容积率平均控制在3.8以内；B地块位于黄浦路以北，总用地面积为348190.83平方米，规划净用地面积为288433.43平方米，容积率平均控制在2.5以内。

永清片区的价值决定论

据相关部门透露，此次拍卖的永清片土地，A地块已为熟地，B地块也由政府部门负责拆迁，算“准”熟地。因此，拟定的起拍价，大部分源于拆迁整理成本，地块拆迁整理成本较高，这也是起拍价高出鹦鹉洲地块成交价的最主要原因。更重要的是，永清这块地的稀缺性。目前武汉的濒江区域，象这样位于中心城区，周围配套设施齐全的地块几乎是惟一的。永清片区因为其地理位置、城市功能的重要性，历来被认为是汉口的核心地段。永清街区域内有市委、市政府、市政协、江岸区政府、市规划局等行政机关部门；与徐东销品茂仅一江之隔；一六一医院、市八医院等大中型医院以及武汉二中、七一中学、解放中学等教育配套呈点式分布；解放公园、江滩公园位于此地块两侧；轻轨一号线、城市交通内环线、武汉客运港、汉口火车站共同构成了一套内外兼修的立体化交通网。

南岸徐东片在二桥未建成之前很落后，二桥建成之后，徐东片发展迅速，形成了人气旺盛徐东商业圈。北岸桥头的永清片，受老城区因素制约，此前区位价值一直未被挖掘，随着汉口江滩的建成，沿江大道上桥的引桥即将通车，该片区的环境与交通优势将日趋明显，永清片的潜力将会得到充分的发挥，形成与徐东商业圈遥相呼应的永清商务区。

永清片临江的怡景花园以5000元的均价成为武汉高端住宅的标志，而此次拍卖的008号地块，按照起拍价计算，如果加上公建用地和其他因素，每平方米楼面地价已经接近3000元。随着永清商务区的发展规划，该地段的楼盘必将再创汉口楼市新高。

9栋历史建筑，打造武汉“新天地”？

在此次拍卖的A地块中有着9栋保留的历史性建筑，规划要求将其控制为建筑规模不少于4万平方米的历史风貌特色区，建筑密度不大于50%，高度控制在20米以下。

据介绍，这些历史建筑虽然没有列入省市文物保护单位和我市优秀历史建筑保护名单，但由于建筑本身具有历史文化内涵和建筑艺术价值，所以才予以保留。附近居民介绍，这里原是一片将军楼，还有项英当年领导成立的新四军军部和民国第一任总统黎元洪住过的房子。

历史建筑的保护将是该地块开发的一大难点，同时也很可能转变为一大亮点。在永清片规划方案国际招标过程中，保留建筑如何与未来的永清融为一体成了招标的“基本指标”。

当时三家应征方提出了不同设想：形成一个历史建筑与植被围合的生态区；结合新旧建筑，创造一个购物、休闲、展示的公共空间；划出保护区，增加以象征中国的红色为基调的新建筑，建一个SOHO区武汉红城。无论是辟出生态区还是做红城，建筑都不能做高，它意味着开发商要为这几幢建筑的保护买单。

这其中，第二个方案———创造一个购物、休闲、展示的公共空间，与上海新天地有着惊人的相似。新天地的改造，无论对于政府还是投资商都不失为一种借鉴。据报道，2004年7月，香港瑞安集团曾派专家组来汉考察永清片旧城改造项目。作为上海新天地的开发商，香港瑞安集团无疑是该地块拍卖的最有力竞争者。

据有关人士透露，不排除会有几家开发商联合竞拍，但为了保证二桥汉口段两端建筑景观的一致性、和谐性，也会要求几家开发商共同组建一个公司来进行开发，而不会出现几家开发商联合起来拿下地后，再进行分拆，各个开发商单独开发的情况。

究竟哪家能够最后成功拿下该地块，我们拭目以待！

相关链接：武汉土地拍卖五年间

2001年3月20日，凯恩斯香港投资控股有限公司以6800万元的高价竞得了汉口后湖一块国有土地70年的使用权。这是武汉市第一次拍卖出让国有土地使用权。

2002年12月12日，武汉福星惠誉地产有限公司经过294轮竞价，最终以8亿元竞得徐东临沙湖的429亩居住用地，创下当时单宗地块成交金额最大的纪录。

2004年5月28日，武汉东立置业以11.37亿元的高价将二七片收入囊中，再创新高。

2004年9月2日，香港华润集团旗下坚实发展有限公司以2.09亿元拿下武昌积玉桥75.66亩的旧城改造地块。意味着武汉房地产市场的发展潜力已得到境外资金的认可与关注。

2005年2月2日，武汉市汉阳鹦鹉洲地块“锦绣长江”,被香港世茂集团以31.5亿元的价格竞得，成为全国地王。