[媒体聚焦]叫价31.5亿 永清地块能否成新地王?

   就在鹦鹉洲地块以31.5亿元的身价，今年初坐上武汉“地王”宝座不久，新“地王”可能产生。从武汉市土地交易中心获悉，4月28日，武汉市将公开挂牌出让中心城区16块土地，其中永清片地块价格可能超过40亿元。

　　永清地块介绍：

　　P（2005）008号地块，分为A、B地块，2宗地块并宗整体出让，位于江岸区永清街，规划总用地面积为605700平方米（以实测面积为准），规划净用地面积为479600平方米（以实测面积为准），规划用地性质为居住（兼容公建）、公共设施、市政公用设施、绿地，可建总建筑面积控制在1450600平方米以内，A地块平均容积率3.8以内，B地块平均容积率2.5以内，土地使用权出让年限为居住70年、公建40年。该区域将以居住为主，配高档酒店、商务办公、学校、公共空间等。

　　据悉，包括香港瑞安集团在内的多家知名企业和开发商对该地块较感兴趣。

　　据地产业内人士分析，永清片地块不仅濒临长江，还位于汉口中心城区，周围配套齐全，且拆迁和整理成本较高，其价格肯定比鹦鹉洲地块高出很多———每亩单价可能卖到600万元左右，总价约45亿元。

　　永清地块能否成就新地王，已成为业内人士关注的焦点，而永清片区房地产发展现状、背景、前景也是决定其地块价值的关键。

　　隶属于汉口江岸区的永清片区因为其地理位置、城市功能的重要性，历来被认为是汉口的核心地段。在经历了政府斥7亿巨资改造江岸区永清片旧城区和汉口江滩二期的市政大手笔运作后，2005年初永清片区迎来了震荡后的缓冲发展期。

　　永清街的地理位置优越性在于：（一）凭借长江二桥的贯通，是连接汉口中心城区和武昌徐东路路、中南路等大站的交通枢纽。（二）向黄浦路延伸，连接后湖片区和黄陂区。（三）往二七路方向连接百步亭小区、堤角延伸至在建中的长江四桥。

　　规划后的永清片区，为三阳路到滨江苑小区、京汉大道至沿江大道所围合的区域，面积1．56平方公里。永清街其主要承担公共服务与居住两大功能，由于江岸市政府和市委皆在此片区因此形成市级文化区，其城市功能定位在市机级文化区、商贸办公区、宾馆商务区和综合生活区4个区域。改造后永清片充分展示了旧城历史风貌和滨江景观特色，以高中档居住和市级文化功能为主导，形成商务办公、生活服务和休闲旅游等功能，成为拥有丰厚传统文化底蕴的生活街区。

　　从价格走势来看,2004年可谓永清片区最为厚积薄发的一段时间。

2004年永清片区楼盘价格受旧城改造和汉口江滩建设的推动,普遍上涨幅度较大，有的楼盘每平方米比去年同期上涨一千元左右。而且由于中心城区用地有限, 除滨江苑三期、统建大江园北苑形成小区外，此片区楼盘多以小高层、高层为主。

　　2005年年初,此区域楼盘均价整体达到4000元/平方米以上水平。

　　目前,永清片区楼盘从总体上看,有以下特点：

　　其一，地处中心城区，平均房价居武汉市首位。加之去年至今商住楼、写字楼的复苏，本市最贵的住宅楼、写字楼集中在本片区的为数不少。

　　其二，户型开发向两极发展，其中江景大厦、滨江苑、半岛豪庭的户型面积都在125平方米以上。江景大厦等都是以200—300平方米的建筑面积作为主打户型。而以俊华雅苑为代表的楼盘户型面积集中在30-50平方米。

　　其三，反映小区拥挤程度的容积率指标普遍较高，其中江景大厦、半岛豪庭的容积率都在6.0以上，象滨江苑三期得意居、统建大江园北苑这样的小区容积率也在2.0以上。

　　此片区楼盘的优势在于：

　　交通便捷，生活设施完备。永清街有大量的公交车通往武昌中心区域和汉口的繁华商业街、写字楼办公区。轻轨线一期和过江隧道工程更突现了其地理位置的优越性。中南商都、好又多量贩店、大福源超市等构成了其商业网点。医疗机构有一六一医院、市八医院。休闲娱乐的场所有汉口江滩和历史风貌建筑、解放公园等，成为拥有丰厚传统文化底蕴的生活街区。

　　优秀的教育资源是本区域楼盘销售的一大动因。在地理位置中最大的亮点是江岸区优秀的教育资源，这对于望子成龙的家长来说是最具有吸引力的。在她周围的学校象沈阳路小学、长春街小学、武汉二中、七一中学、铁路中学都是武汉市重点学校。此片区的楼盘无一例外的把本片区的教育资源作为卖点。

　　定位于中高档，楼盘品质较高。

　　分析以上优势的同时，我们也应该对其房地产市场不足的一面有清醒的认识：

　　2003年永清片区旧城改造进入拆迁户手中的资金和机关事企单位住房政策改革的尘埃落定触动了2004年度楼盘价格持续大幅走高。但反过来想，本区域居民的购买力有无如此大的后劲？从各楼盘的销售来看，仍然是面积在80—110平方米的房屋供不应求。以黄浦雅苑、江景大厦、统建大江园北苑为例，尾盘房屋建筑面积基本上在150平方米以上。

　　单价高且没有完善的小区环境，仅依托周围的已成型的市政建设如汉口江滩和解放公园，致使很大一部分购买群体分流到后湖片区。由于占地面积小，江景大厦、怡景花园、滨江苑、半岛豪庭都有靠近大马路，灰尘噪音问题。长江沿线江风较大，加之沿江大道为主干道，车流不息，马路灰尘和汽车噪音影响住了住宅舒适度和建筑外观。

　　目前黄浦大道附近,盛世华庭项目已推出。三阳路附近的开发项目呈现出扎堆效应，如三阳华庭等项目陆续围墙在建。

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