巨头垄断零售业房地产开发商面临生死抉择

　　以超市经济为依托的超市联营区一直以来都保持着商业地产贵族的姿态，尤其是一些国际零售超市巨头的超市联营区，其超高的租金价值注定其不可能轻易作为普通的商业地产出售，因为很少开发商会将3-5年就可以收回投资成本的产品进行出售。

　　所以做国际零售超市联营区的业主成为大多数投资者梦寐以求的愿望。

 
 
　　随着商业地产开发的不断成熟，市场同质化竞争的加剧，成都商业地产进入到鱼龙混杂的春秋战国时期，要在这样的时期打败对手成就不俗的业绩，就必须向市场推出价值高于对手的产品，因此，超市经济抛掉其贵族的矜持，以霸主的姿态，走向市场，走向普通的投资者。

　　早在中国加入WTO之初，素有“咨询之神”的“麦肯锡”就预言：在未来3至5年，中国零售业60%的零售市场将由3至5家世界级零售巨头控制，30%的市场将由国家级零售巨头控制，剩下不到10%的市场零头则掌握在区域性零售巨头手中。

　　根据AC尼尔森公司最近发表的一份针对中国市场进行的《购物者趋势调查报告》显示，超过80%的城市居民购物者习惯在超市购物。

　　“麦肯锡”世纪预言呈现，世界级零售巨头垄断成都超市零售业

　　“麦肯锡”的预言正在中国各大核心城市上演，成都作为西部第一核心城市，这种由世界级零售巨头控制整个城市零售业消费市场的局面显得极为突出。其中表现最突出是世界级的超市零售巨头，凡是他们选址落户的区域，都能在极短的时间内成为一个区域消费力聚集的核心。

　　例如：成都双楠区域的商业在伊藤、家乐福进驻后的带动下快速成长，就强力印证了世界级零售巨头的不凡魅力。但遗憾的是双楠区域的商业由于开发较早，对世界级零售巨头的市场号召力没有足够认识，在进行商业地产开发时没上升到从经济现象这一角度，有意识的从产品规划、人流设计、人流经营上去考虑如何将零售巨头所聚集人流的商业经营价值最大化的挖掘出来，错失良机，形成成都商业地产开发的一个世纪遗憾！

　　事实上，世界级超市零售巨头在改变城市居民购物习惯的同时，也在改变着一个城市的经济现象，这种由世界级零售巨头带来的经济现象，被经济学家称之为超市经济现象。

　　“超市经济”实在太美，普通投资者看得见摸不着？

　　究竟怎样才能有效的将超市经济这一现象转化为经济价值，为经营者、投资者带来更大的财富呢？现在北京、上海运做得较为成功的方式是通过定制化开发模式，由国际级超市零售巨头与实力雄厚的房地产开发商共同合作，开发出与超市卖场共享人流、商气的国际超市联营区，再通过专业的经营管理公司对超市卖场和超市联营区的业态、业种进行科学的配比定位，使超市卖场和超市联营区共同达到国际一流卖场及经营管理标准，并且在整个商业形象推广上进行合理的整合，从而实现超市卖场与超市联营区共赢的效果。

　　成都2004年的社会消费品零售总额为875亿元(出自成都市统计局)，在国内仅次于广州、上海，由世界级零售超市引发的超市经济现象所蕴涵的商业价值，正日益凸显。这从经营商家对家乐福、欧尚等超市联营区的推崇，就初见端倪。据记者调查，家乐福八宝街的超市联营区租金已达500—1000元/㎡/月，而处于二环外的欧尚租金也达400—1000元/㎡/月，且还有几十户经营商家在排队等候租用其超市联营区。新近开业的家乐福双桥店，超市联营区面积尽管达近万平米，但仍然供不应求，经营火爆。由此可看出，成都的超市经济现象聚集已久，急需爆发。

　　成都的超市经济现象虽然为经营商家带来了不菲的财富，却由于开发门槛极高，有实力的开发商和世界级零售巨头二者缺一不可，且超市联营区由于有很高的经营价值，通常被开发商作为优质资产保留，或被一两个财团垄断只租不售，普通投资者很难买到，所以，依托于超市经济的超市联营区一直以来保持着贵族的神秘面孔，不肯轻易走向普通投资市场。

　　汇龙湾·易初莲花购物中心，迫于商业地产市场竞争压力，廉价嫁贵女！

　　众所周知，成都2003年、2004年商业地产市场极为疲软，某商业地产专家在分析其疲软的原因时说道：成都商业地产疲软的根本原因不是市场没有足够的购买力，而是成都商业地产开发发展太过迅速，所以出现只有数量没有质量的现象，致使商业地产市场出现结构性供需失衡，投资者拿钱买不到真正具有投资价值的优质产品。

　　据成都市统计局数据显示，2004年成都商业地产总投资106亿元，而同期开盘的商业楼盘销售率仅有46%，可看出成都商业地产已进入到生死存亡的关键时刻，没有市场竞争力和高性价比的产品势必被投资者放弃。市场呼唤真正有投资价值的高品质的商业地产出现。

　　在这样的市场竞争压力下，汇龙湾·易初莲花购物中心率先抛弃超市经济高高在上的姿态，将价值6万元/㎡的商铺，仅以1.5—2.5万元/㎡向普通投资者推出，由于其超高的性价比，目前已成为众多投资者的投资目标，对成都投资者来说，无疑是春天的到来，而对鱼龙混杂的商业地产市场来说，无疑是当头一棒。在市场竞争及一些优秀的商业地产产品的冲击下，成都的商业地产事实已进入生死存亡之秋，所谓黎明之前的黑暗对强者来说预示着光明的到来，而对弱者来说，预示着在黑暗中灭亡。因此，成都的商业地产开发商面临着提高开发实力与专业水平做强者迎接光明，还是保持固有的意识等待黑暗的惩罚的生死抉择！

　　世界500强易初莲花，做了上海超市零售业老大，正在图谋成都超市零售业老大？

　　记者在采访易初莲花成都负责人李云时了解到，易初莲花在上海的营业额是沃尔玛的3倍，稳居上海零售业老大的位置，在北京、武汉、重庆等各大城市也位列三甲之内，深受市民欢迎。

　　为什么易初莲花超市会具有如此巨大的吸引力，像磁铁一样将周边的购物者带入到自己的卖场消费呢？为此，本报记者特意与汇龙湾·易初莲花超市联营区的10名投资业主考察团一同飞赴上海，到中国零售业竞争最激烈的城市感受易初莲花超市火爆的商业气氛。

　　在浦东陆家嘴金融贸易区，于2002年10月正式营业、总投资达4.5亿美元、单体建筑面积达240000平方米的正大广场，上海易初莲花连锁超市有限公司助理副总裁施庆先生告诉记者，作为易初莲花超级购物中心，凭借正大集团得天独厚的比较优势，新鲜的鸡、鱼、蛋、油以及绿色无公害的蔬菜基地，完善的营销网络和中央采购中心，以及易初莲花提出的“天天低价”、“每天都省钱”的经营口号，为百姓日常生活提供了便利和实惠，受到上海及全国各地广大消费者的欢迎和喜爱。现在易初莲花超级购物中心在上海有13家，是上海购物大卖场中门店数最多的超级购物中心，每年的营业额高达50亿元，稳居上海超级购物中心的龙头位置。易初莲花超市在成都沙湾的汇龙湾·易初莲花购物中心1号店即将开业，上海的繁荣场面即将被移植到成都。据易初莲花李云介绍，他们此次进入成都目的不仅仅是开一两家分店，而是看好成都位居全国零售消费额第三的消费市场潜力，在经过近两年的成都消费市场和零售业竞争市场后，调动旗下的优质资源，欲图谋成都超市零售业的老大。

　　超市经济的四大价值

　　经营价值：大型超市的人流向心力形成极大的经济价值，所以依托大型超市的超市联营区一般不存在人气危机，对经营者来说，经营价值很高，经营风险很低。

　　消费价值：大型超市虽然为大多数城市居民购买日常生活用品必去的商业场所，但通常很难满足消费者对中高档百货的需求，超市经济将二者有机结合、良性补充，具有很强的消费价值。

　　增值价值：大型超市由于具有强大的人流聚集作用，往往能成为一个区域的商业中心，对自身及周边商业物业的商业价值提升、增值有极大的贡献。

　　保值价值：由超市经济催生的超市联营区，由于共享大型超市的人流，人气充足，经营风险低，所以通常租金是同区域普通商铺的3-5倍，具有很强的保值功能。

　　背景资料

　　超市经济

　　产生的背景

　　随着大都市居民生活水平的提高，80%的城市居民已经习惯在大型超市购物。(数据来源于美国AC尼尔森公司中国市场《购物者趋势调查报告》)

　　强大人流聚集作用的国际大型超市，所聚集的人流价值未被最大化开发。

　　定制化开发的商业地产开发模式进入中国，提升了商业地产开发专业水平。

　　名词解释

　　超市经济：是指一种商业经济现象，即商业如何将超市已经聚集的大量消费人流转化为更大的商业价值。通常的转化方式为通过定制化开发模式来开发商业地产，产生出能与超市共享消费力的超市联营区，有效的将经济现象转化为经济价值。

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