房地产投诉“由硬转软” 法律要为诚信护航

　　应该说，去年是房地产的诚信年。2004年3月，国家最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，明确了销售广告的法律效力，对商品房这种高额不动产，规定了惩罚性赔偿条款，以及对违约金、解除合同条件的规定等。同时，国土资源部也将国土资源管理系统的行政事务向社会公开，并公布了即将实施的十项行政便民措施。

 
 
　　有关专家认为，《解释》对有关商品房买卖的违约责任大小、范围、额度进行了较清晰的界定，必将促进房产市场更加规范运作，国土资源部的举措，则有利于妥善解决目前房地产行业的信息不对称、不透明现象。

　　在国家打造房地产诚信的大环境下，广东省也做出了相应的规范措施，例如省建设厅建立预警预报制度、企业和从业人员的信用档案。省建设厅有关人士表示，预警制度旨在打击信用缺失的单位与个人，并建立信用监督和失信惩戒制度；信用档案则将受到查处的企业以及人员记录、曝光，作为企业年审和专业人员注册的标准之一。

　　虽然，房地产投诉一直稳居广东各类投诉三甲之列，2004年在各种法规颁布的利好下，投诉在“有法可依”的条件下，也基本能够得到很快的解决。

　　投诉“由硬转软”

　　从去年开始，房地产投诉开始“由硬转软”，消费者对虚假广告、宣传资料、小区物业管理以及环境规划等软件方面的投诉，有明显的上升趋势。有专业人士预测:随着开发商对房屋面积计量问题、价格问题以及房屋质量问题等硬件方面的要求与标准的不断提高，今后房地产投诉中涉及软件方面的投诉比重将不断增加。

　　房地产购买合同的修改问题，成为消费者关注的焦点，其中主要涉及到交付定金、房产证领发时间规定、物业维修基金等不合法的条款。例如：关于房产证的领发，按照最高人民法院的规定是90天，但在很多合同中规定却是180天，这明显与现行法律背道而驰，但很多房产商却推说这些条款是行规，不能修改；又例如：很多合同都约定购房者多少天要交付首期房款，到期不签订合同，就不返还定金，而到期房地产发展商不签订合同，就退还定金，这也明显地存在不平等。另外，在合同补充条款中，往往很多是免去发展商的责任，或者减轻发展商的责任。

　　庄家与散户博弈

　　尽管国家在政策法规上明显倾向于消费者、制约发展商，但是，发展商依然是庄家的角色，而消费者的散户角色也依然不变。不过，市场并不是一成不变，诚信建设的路程上，两者的博弈也是推进诚信发展的重要力量。

　　一方面是，房地产业重视“诚信”，并意识到“诚信”对品牌建设的巨大作用。据消委会相关人员表示，自2003年3月诚信联盟发起至今，诚信联盟各会员企业在其售楼现场公开悬挂《诚信自律八大宣言》，主动邀请公众媒体监督的诚信做法，已经对广州、广东至乃全国房地产的诚信自律起到了示范作用，这些“房地产诚信企业”一般少有投诉，而且大部分得到处理。但是，担当买卖双方“居中者”角色的房地产中介公司，却贡献了绝大多数的中介行业诚信缺失事件，消费者与中介之间的互相不信任，房地产经纪门槛低，不坚守职业道德，不守规矩，专搞欺骗，作虚假的市场宣传及欺诈瞒骗，吃差价的现象时有发生。

　　另一方面，消费者的维权意识得到了系统的提升，每年投诉宗数的不断增加便说明了这一点，消费者已经举起了自己手中应有的权利，声讨强者。例如：自发成立购房团，委托专业人士帮助买房，并仔细检验买房过程中的一系列步骤。一方面既可以通过集体购买达到价格上的降低，另一方面委托专业人士对购买合同、房屋质量等问题进行核查，也有利于规避购房风险。

　　房地产评估专家指出，目前大多数消费者对于委托专业人士购房的做法持不同意见，更多的人不愿意支付这一笔“软性服务”的费用

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