解读房地产霸王条款 历数房地产种种恶现象

新华网: 

霸王现象突出的十大行业

上海市购房合同相关文本

　　计划经济的尾巴有多粗 房地产霸王条款有多横

　　12月20日公布的一项调查结果显示，超过97%的受访者遇到过“霸王条款”，而在寻求解决后，超过96%的人“很少”或“根本没有”得到过满意的结果—— 
 
　　“充值卡过期作废”、“投保容易，理赔难”、“本店商品售出概不退换”、“欠交物业管理费六个月以上的住户，物业公司有权停水停电”……

　　我国消费者对这些条款和现象都不陌生。而日益成熟的消费者对“霸王现象”和“霸王条款”的关注度也越来越高。12月20日公布的中国首届“霸王现象”认知度调查结果显示，在58275份问卷中，有超过97%的受访者遇到过“霸王条款”，而在寻求解决后，超过96%的人“很少”或“根本没有”得到过满意的结果，“全部得到过”满意结果的仅占0.78%。

　　电信、房地产/物业、保险、电力、教育等十大行业位居“霸王条款现象”排行榜前列。

　　资料链接：

　　霸王现象，就是在各种交易中不合理、不公平的现象，其主要表现在订立一些不平等的霸王条款：而"霸王条款"，主要是指一些经营者单方面制定的逃避法定义务、减免自身责任的不平等的格式合同、通知、声明和店堂公告或者行业惯例等，对消费者权利多方面限制，严重侵害广大消费者权益。霸王条款的主要表现形式是：经营者减免自己责任、逃避经营者应尽义务；经营者和消费者权利义务不对等、任意加重消费者责任；排除、剥夺消费者的权利；违反法律规定、任意扩大经营者权利；经营者利用模糊条款，掌控最终解释权。

　　房地产霸王条款之购房篇

　　在房地产行业，公众对房地产开发商是一肚子怨气。房地产商在出售房屋时侵占消费者购房预定金、减少自己的违约责任等，都让消费者受害不浅。

　　房地产商售房霸王条款名目：买方应支付总房款30%的分期款(含定金)；为擅自涨价埋伏笔；为额外收费而强制缔约；无论房价涨与跌，不能妨碍我赚大钱；强买强卖，购房合同不能改；请君入瓮，付了首期再签约；不尽义务，抵押情况不透明；为什么我买单，受益人却是银行；签约律师费究竟由谁出；一房二卖搞欺诈等。

　　霸王条款(一): 买方在签订《房地产买卖合同》时，应支付总房款30%的分期款(含定金)。

　　首先此条款的规定不明确，因为房屋分期款与定金的性质不同。 其次，按照担保法的规定，定金不得超过主合同标的的20%。现在，该条款将分期款与定金合并在一起，一旦买房方在支付了30%钱款后违约，其所应承担的定金双倍返还的责任就难以确定具体数额了。

　　霸王条款(二)： “ 房屋的预定单价为每平方米4600元，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定……双方洽谈不成，甲方(指开发商)退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费；乙方(指购房者)逾期不与甲方签订预售合同，所收预定金不予退还。”

　　目前，由于房源紧俏，开发商与消费者签订商品房预售合同之前往往还要签订一份“预定协议”，而上述条款可谓屡见不鲜。复旦大学法学教授陈治东指出，这一约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，使双方已经约定的“单价每平方米4600元”落空，从而给了开发商单方面提高房屋单价的权利。具体而言，等到双方签订商品房预售合同时，如果开发商跟着整个楼市水涨船高、大肆加价，消费者通常难以承受、放弃购买，但这样却要莫名其妙地损失一大笔“手续费”；如果房价下跌，开发商仍然可以要求消费者按每平方米4600元的价格交易，消费者一旦拒绝，预定金就白白地打了水漂。

　　霸王条款(三)： 银行损害保证人的权益。比如银行可以直接从保证人账户中扣划款项，这在银行贷款保证或担保条款中频繁出现。某家银行在《个人房屋担保借款合同》中规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权从其开立在本银行任一账户直接扣收相关款项，或对保证人行使追索权。”

　　这种做法剥夺了《担保法》赋予保证人所享有的抗辩权，加重了保证人的责任。

　　霸王条款(四)： 剥夺消费者对抵押物的处置权。《个人购房贷款合同》格式合同规定：“抵押期间，未经甲方书面同意，丙方(消费者)不得将抵押物出租、出售、出借、赠予、转移、重复抵押给他人或以其他方式处理。”

　　根据《担保法》，消费者对抵押物享有出租、出借、转移或再次抵押的权利，这样的规定完全剥夺了消费者依法享有的对抵押物的处理权。

　　霸王条款(五)： 银行违反合同争议管辖条款的规定。为数不少的银行在合同争议管辖条款中，都做出不利于消费者的规定，出现合同争议必须向银行所在地人民法院提起诉讼，如某银行《个人借款及担保合同》明确规定，一旦出现合同争议“向乙方(银行)所在地人民法院起诉”。

　　这样的规定明显违反《民事诉讼法》，“因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”的原则。

　　霸王条款(六)： “消费者必须在指定保险公司投保”也是格式条款一大问题。在一家银行的《个人住房配套车位抵押借款合同》中规定，“甲方(消费者)须在乙方(银行)指定的时间内，到乙方指定的保险公司为该抵押车位购买保险”。

　　依据《消法》，这剥夺了消费者的知情权和自主选择权。

　　典型“案例”(一)：消费者卢先生2003年底就与上海市松江区一家房产公司签署了“预定协议”，双方约定房屋的预测建筑面积为79.99平方米，单价为每平方米4600元，总价为367，954元。但是，开发商在协议中加入了这样几个条款：“ 房屋的建筑面积以上海市松江区房管部门测量机构实测面积为准，实际售价将在《上海市商品房预售合同》中予以确定”“甲(记者注：指开发商)、乙(记者注：指购房者)双方洽谈不成或乙方要求解除协议，甲方退还已收取的预定金，并按预定金的100%收取手续费”“乙方逾期不与甲方签订预售合同，也不与甲方洽谈的，所收预定金不予退还。”

　　申房律师事务所主任孙洪林分析认为，由于有对房屋建筑面积的说明，因此，购房人很容易理解为房屋的实际售价是由于面积变动、根据单价进行总价的调整。但是，一旦市场行情发生变动，开发商极有可能根据这一条款直接要求购房人承担更高的房价。复旦大学法学教授陈治东也指出，这一系列约定的实质，其实就是在“实际价格不确定”上玩花样，从而使双方已经约定的“单价每平方米4600元”事实上落空，并且给了开发商单方面提高房屋单价的权利。

　　“典型案例”(二)： 银行擅自设定消费者的违约条款，若有违反，银行便要求终止合同、收回贷款或提前要求借款人还款，由此引起的损失银行不承担任何责任。如某银行在《个人消费借款抵押合同》中规定，如借款人卷入或即将卷入重大的诉讼仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的，银行有权提前处分抵押物以实现抵押权。

　　专家认为，这种规定缺乏法律依据，加重了消费者的责任，银行将自己的经营风险转嫁给了消费者。

　　专家提醒：面对开发商，购房者处于弱势地位，中消协的杨处长告诉记者目前对这些尚无约束措施，在现阶段只能通过舆论监督的力量，向政府、社会呼吁，引起有关主管部门的重视。北京市消协负责人指出，鉴于对合同格式条款监督的法律法规还不完善，需要通过各种办法减少合同格式条款的不公平给消费者权益造成的损害，消费者个人在提高维权意识的同时，有关部门应尽早出台相关政策，同时加大有关行政执法机关的监督力度。
 

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