超低利率助全球房价涨 供过于求房产现泡沫

　　据国际金融报报道，在英国和澳大利亚，房价都在下降，而美国和法国的房价已经开始上涨。

　　在过去三年中，发达国家的房产总值由此前估计的20万亿美元到了60万亿美元。人们理所当然地认为美元贬值起了作用。从1997年到1999年连续攀升的全球股市价值总量有10万亿美元，即便上面的那个保守的估计数字也是10万亿的两倍。这难道是历史上最大的金融泡沫吗？

　　房产市场对经济的影响越来越大，在2002年初经济学家制定了全球房价指数。从最近一个季度的数据来看，过去的一年里有11个国家和地区的房价上升了10%。排在第一位的是南非，今年截至到第三季度它的房价已经飙升了35%，香港位列第二，房价升幅是31%。

　　在发达国家中，西班牙房价出现了17%的最高涨幅，和去年持平。然而曾是昔日排行榜老大的澳大利亚的房价则开始下跌。数字统计显示，在过去几个月里澳大利亚房价下跌严重。根据澳大利亚联邦银行指数，9月份悉尼房价比去年下跌了15%，澳大利亚全国范围内房价平均下跌了10%。从去年开始，新西兰和爱尔兰的房价通胀也有了明显的缓解。从英国首相办公室公布的数字看，截至今年三季度，英国房价约有14%的涨幅，但是根据最新的数据，过去的11个月中有三分之二的时间英国房价是下跌的，而且成交量也在迅速萎缩，这可能预示着英国房价将进一步下跌。英国央行甚至就房价的下跌趋势发出过警告。

　　可是在另外一些国家，房价却持续走高，其中美国、法国和瑞典尤为明显。截至到今年三季度，美国房价的平均涨幅达到了破记录的13%，在美国超过一半的州里，房价以两位数持续增长，在加利福尼亚和华盛顿特区房价甚至出现了20%的飙升。法国房价也有15%的涨幅，这使法国银行不得不表示对投机炒作可能引起的泡沫风险表示忧虑。

　　根据《经济学家》的计算，包括美国、澳大利亚、新西兰、西班牙、英国、法国、爱尔兰和荷兰在内的许多国家，房价增长已经高出居民收入涨幅。根据以往经验，这被认为是危险和不稳定的现象。如果拿美国1975年到2000年的房价作为基点，目前美国房价已经被高估了将近30%。可是如果实际利率永久保持低水平的话，这种现象还是可以理解的。比如在西班牙和爱尔兰，由于加入了欧元区，这两个国家的实际利率大幅降低。但研究表明，低利率也不能完全解释房价与收入水平的不平衡。

　　对于这种泡沫破裂后的严重后果，日本早就有所警示。日本的房价已经连续13年走低，比高峰时期的1991年下跌了35%(见图)。在1991年之前的7年中，日本房价上涨了36%，可是在过去7年中，图表里房价被高估的八个国家中就有7个国家的房价涨幅比日本更为明显。

　　美联储主席格林斯潘在最近的一次讲话中坚持认为，对房产泡沫的过分忧虑是不必要的，股市才是更容易产生泡沫的地方而不是房产。房产投资者不可能像股票投机商那样轻易买进和卖出。

　　然而，很多经济学家却持相反的观点。他们认为楼市比股市更容易产生泡沫。原因之一是房产交易信息的不完整性。第二就是空头角色的缺失，如果市场出现强劲的投资者打破了平衡推动价格一路上涨，在股票或者汇市，这种猛烈的趋势则能被另外一些投资者所对冲，他们通过期货交割以期能在更低价格买入。而在房产市场则没有这种力量，市场乐观者将不停把价格拉高，而购买者对未来房价的判断也大多根据近期走势。所以房价的上涨往往会刺激需求的增强。第三是泡沫容易产生的原因来自银行。当房价上升的时候，银行都很乐意贷款并提供优惠，因为他们认为房价上涨保证了他们的利润。银行的这一倾向明显会更加刺激房价上扬。在美国，许多投资者不断买进房产，然后不到一年后就卖出，以期获得丰厚汇报。高盛的经济学家对房产市场供过于求的迹象表示担忧。目前全球商品房供应量增长已大大超过了需求增长，这在过去40年间是从未有过的。

　　从范围、时间和力度上看，这次全球性的房价上涨都是十分罕见的。在历史上从来没有出现过这样的现象，很多国家受低利率刺激同时出现房价上涨。然而对此，国际货币基金组织发出警告，在全球经济发展前景疲软的情况下，全球房价上涨之后，接踵而来的肯定是全球房价下跌。

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