北京vs上海 楼市印象:城市状况定房价落差

北京青年报:楼市印象
　　记得曾有一位业内人士这样形容过上海和北京的“长相”：上海是纵向的，到处都是修长挺拔的高楼大厦；而北京是横向的，随着环线向外铺张。上海是国际的，北京是中国的，这样说离不开这两个城市购房人的构成。上海市物价局监测中心的统计数据显示，2003年合计53.6%的高档楼盘被外来人士“抢购”，其中境外人士占30.9%。在上海登记预售的商品房中，外省市及境外人士购房比例已经达到25%。而北京的购房人群中虽然近年来外地及境外人士所占比例在提高，但远远没有达到上海之高。
　　上海是“商”北京是“官”
　　鲁迅曾经对上海和北京有过一段非常精辟的论断：“北京是明清的帝都，上海乃各国的租界，帝都多官，租界多商，所以文人之在京者近官，没海者近商……因而‘京派’是官的帮闲，‘海派’则是商的帮忙而已。”为什么会这样呢？因为商业，因为上海的海派文化氛围。这就是城市文化的区别。而这区别造成了北京“官”气营造下的本土房地产市场和上海“商”文化气氛下的“洋气”房地产市场。
　　上海是女人北京是男人
　　走在上海的大街上，四五十层的高楼随处可见，无论是外立面的清新色彩，还是阳台、窗户构成的空灵感觉；无论是修长直立的板楼，还是挺拔向上的大厦，上海的建筑给你的感觉是修长、轻灵的，是一个个具有模特身材的修长的女子；而北京，因为限高，更多的开发商会通过提高楼座面积来增加销售面积，而不是像上海那样，通过高度来解决销售面积，因此，北京的建筑无一例外是矮胖憨厚的，像个豪爽、强壮的男人。
　　上海挑剔北京宽容
　　再看消费者的不同，相信由北京转战到上海的世茂集团一定领教过上海人对住房消费的挑剔。转悠在上海的售楼处，记者感受到了上海人的虚荣、精细和挑剔。在这里，除了虚荣、攀比、瞬息万变之外，除了喜欢享受和高于自己身份的感觉之外，还有因经济、现实和实用产生的挑剔。相比之下，北京房地产市场的购房人就宽容得多，能够接受多种个性。
　　房价差异
　　到了上海后，对当地开发商、中介公司以及购房人进行调查采访，得出的结论是：上海楼市目前并不像有些报道说的已经开始出现房价下跌的现象，而是依旧在上涨，而且涨幅还是比较大。
　　同等地段，上海和北京的房价差异大
　　首创总裁刘晓光在住交会期间与记者交流了这样一个观点：与上海相比，北京的房价太低！刘晓光感慨得有道理：2003年，上海房价平均5118元/平方米，首次超过北京，位居全国各省市之首。而今年11月中旬上海有关部门统计出来的商品房成交均价居然是北京商品房住宅价格的一倍，只差几块钱就越过万元大关！同样是市中心地段，上海市中心楼盘均价已轻松突破了2万元/平方米，而北京即便是在CBD，目前的均价才刚过1万元/平方米的门槛。
　　城市的发展状况决定京沪两地房价有差异
　　刘晓光认为，从跨国企业或国内大企业把上海作为重要落脚点的现象看，资本的选择已经说明了在新一轮经济发展中，上海已经取代香港、东京日益成为亚洲经济的新中心。世界经济一体化，加入WTO以及台湾、香港经济的下滑都给了上海一个新的机会，上海正在恢复其亚洲经济中心的地位，而这点，作为北京是无法相比的。
　　除此之外，还与上海中期定位国际金融中心、短期的2010年举办世界博览会有关。另外上海城市的投资文化、便利优越的城市功能以及周边地区经济发达程度也是形成上海房地产热的诸多条件。从这个层面上看，与地处长江三角洲、周边已经形成都市带、投资成本和商务成本相对较低的上海相比，北京与环渤海其他城市和地区还没有形成都市带，作为环渤海区域一个“唯我独尊”的大城市，投资成本和投资环境都没有上海有吸引力，房价的上涨速度和幅度没有一定的支撑当然会不如上海。
　　不同的价值取向也是两地房价及其上涨幅度不同的重要原因
　　华高莱斯总经理李忠认为，除了城市吸引力之外，北京和上海不同的价值取向也决定了两地房价及其上涨幅度的不同。李忠提出：首先，上海是一个商人意识占主体的城市，而北京市民的价值取向则更为多元化。在上海只要你没有钱，你是不可能获得尊重的。而在北京则不同，只要你有一技之长，照样可以赢得大家的尊重。所以，在所有的投资问题上，绝大多数北京人对投资是不敏感的，在他们关注的事情中，投资只是其中一项，而对于上海人而言，投资则是全体一致的第一要务，因此他们对所有的投资问题表现出了整体的热衷，这是上海楼价能够升高的前提。
　　其次，由于上海市民整体商业意识或者叫投资意识比较强，所以从一个群体来分析，上海人更容易将彼此投资获利的信息在这个群体中进行传递，从而在传递过程中，将大家对于地产投资获利的心理热度越抬越高，使得越来越多的人参与房地产投资，最终带动楼价的节节上升，这是上海地产价位上升的极其重要的原因。而对北京人而言，由于他们每个个体都对房地产投资不敏感，所以他们也没能形成一种传递投资意识的机制，他们更多的是将房屋的居住价值与自己进行比较，而不像上海人那样，听说别人赚了钱，自己也愿意加入其中，继续玩那种击鼓传花的游戏。所以，这使得北京人作为一个群体而言，比较难以承受过高的房价。
　　产品比较
　　业内人士曾经讲过，同等价位的房子，广州和深圳的要远远好于北京的。而2000年后，上海的房价，无论是房价本身还是上涨的加速度都远远高出了北京。那么，上海与北京相比，住宅产品孰优孰劣？上海楼盘和北京楼盘的自身含金量如何？
　　挑剔的消费造就精细的产品
　　无论是上海本土的开发商如复地、金马还是外来者如浙江绿城等，他们都告诉记者：上海人的精细以及对细微之处所表现出的精明，早已广为世人所熟知，在由如此庞大的“精细”人口组成的如此广袤的大都市里，你必须造精细的房子，你得分外注意你所生产出来的楼盘的每一个细微环节，否则，你这条“长堤”就很可能因为一个小小的“蚂蚁洞”而轰然坍塌。北京的购房人一般看个三五次就签订合同购买，而在上海，一个购房人要买房起码看上十余次，这些都促进上海开发商建精细的楼盘。
　　相关政策造就上海建筑的轻灵
　　上海不限制容积率、不限高。因此，上海的楼房能通过高度向“高空”要面积，无论是板楼还是塔楼，都能做到楼座占地面积小而高度非常高，四五十层的住宅楼随处可见，而因为占地面积小，楼体就能做到灵巧而通透，修长而挺拔；而北京不同，容积率和限高等相关规定，使得北京的开发商不得不尽可能地提高楼座的占地面积，通过楼座的占地面积来提高销售面积，如此一来，北京的楼盘就多长成了粗壮矮胖的样子，在外形上先输给了上海楼盘。
　　气候给上海楼盘添彩
　　上海地处长江三角洲，雨多湿度大，这不仅有利于住宅外立面的洁净，还能够使颜色保持亮丽。而在北京不同，北京的污染和酸性的雨会使颜色失去光泽，这就是很多楼盘为什么看上去不亮、总是灰蒙蒙的感觉。
　　海派文化给上海楼市建筑增加魅力
　　上海是中国吸纳西方文化最为普遍和深透的城市。上海，是一个深深打上了西方文化烙印的地方。因此，上海的房地产开发商们也或多或少浸染着一种特有的文化气质。这种气质使得上海的房地产呈现出一种比较稳健的探索性色彩———洋溢着无法掩饰的欧美风情。
　　北京在提高楼盘的品质
　　再看北京，北京这几年楼盘品质的进步是可见的。但就像首创总裁刘晓光讲的那样：区域文化决定楼盘的内涵，北京和上海区域文化的不同，南方和北方气候、消费意识的不同，等等一系列因素造成北京的楼盘综合“素质”还是不如上海的楼盘。北京楼盘要提高自身的含金量，要形成北京的特色尚需时日。
　　刘晓光从英国开完世界房地产论坛，到住交会跟上海地产企业交流之后，他不停地念叨一件事，就是北京的城市价值发掘得还不够，北京的地产圈应该齐心协力重塑北京价值…… 

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