月供一族提前还贷切忌“随波逐流”

从10月29日起，中国人民银行上调了金融机构存贷款基准利率。尽管这是央行9年里的第一次加息，但这次金融政策的调整和执行产生了“牵一发而动全身”的效应，对广大购房者的消费购买也有一定的影响。不少人因担心加息后多付房款，而考虑提前偿还住房贷款。在日前某房产频道做的一系列关于加息与楼市及购房决策影响的调查中，有数据显示，47%的网友会因加息考虑提前还贷。

提前还贷的注意事项

有关专家表示，“提前还贷要考虑到种种情况以及注意事项”。目前，银行一般都规定在借款期内、贷款发放满一年以后，经银行同意，市民可书面申请提前归还部分或全部贷款。各家银行对于提前还贷的规定彼此各不相同，建议市民在决定提前还贷前务必弄清贷款银行的操作流程，提前预约。另外，加息后新的利息标准将在新的一年开始时计算，所以，即使要提前还贷，购房者也要把握好时机，尽可能在新利息生效前一年的年末提前还贷。在提前还清全部贷款后，购房者要记住到保险公司等部门退保。

专家提醒，在贷款人提前偿还全部贷款后，原个人住房贷款房屋保险合同也提前终止，按有关规定，贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费。提前还清贷款所退还保险费，是已交保险费在提前归还时的现值，减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。对于公积金贷款而言，是不是一定要先将公积金贷款还清后才能申请提前还商业贷款?

业内人士表示，只有公积金账户里的钱纔是必须先用来清偿公积金贷款的。如果是其它自有资金，完全可以根据个人的喜好和需求，来决定是先用来还商业贷款还是先用于冲抵公积金贷款。此外，按照各家分行的说法，其实贷款的事情，很多操作的权利都是掌握在支行手里的，所以市民要了解关于提前还贷程序上的问题，最好的途径是联系当时办理贷款的业务员或者客户经理，按照它们所属支行的具体规定来操作。提前还贷不必跟风一旦考虑要提前还贷，那购房者还需要注意自己在贷款时选择的是哪种还款方式。

目前，银行住房贷款还贷方式包括“等额本金还款法”和“等额本息还款法”两种。“等额本金还款法”是每月还款本金保持不变，利息逐步递减，其间若选择提前还贷，归还的本金多，利息支出相对减少；“等额本息还款法”每月偿还的金额相等，在偿还初期利息支出最大、本金最少，以后则支付利息逐步减少、本金逐步增加。据分析，提前还贷可以少付利息的观点是正确的，但如果借款人具备一定的投资能力，可以利用借款进行再投资获得利润的话，那么提前还款是没有必要的。

因为其大可用投资赚来的钱支付银行的还款额。若利率不是上调很多，那么月还款额相对现在的还款而言，並不会高得离谱。有关人士分别以个人住房商业借款为例针对两种不同的还款方式为消费者算了一笔账，将加息与现行利息的还款额进行了对比。由结果可以看来，加息对于购房者的还款额度将不会有太大的影响。市民完全可以按照自己正常的生活节奏安排还款资金，不必过多担心会受到贷款利率上升的影响。

等到利率上调幅度较大时，再重新安排家庭财务中有关房贷这一块的内容也不迟。如果借款人手上有笔闲钱而又没有好的投资方向，还是选择提前还款比较好，因为毕竟可以省去一笔利息;若贷款人有不错的投资，可得到较多的投资回报率的话，则不妨好好利用贷款。各大银行提前还贷规定(仅供参考)

■工商银行：要求贷款者提前10个工作日书面申请银行，不满一年提前还贷的违约金是提前还款金额的5%，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。

■中国银行：要求提前15个工作日书面申请，不满一年提前还贷的违约金是提前还款总金额的一个月利息穴利率为提前还款日的日利率×30雪，一年满后，提前还款暂不收取违约金。

■建设银行：不满一年提前还贷不受理，无违约金;特殊情况下穴如动拆迁货币化资金雪可以考虑，但需要支付同档利率的一个月利息;贷款期限在1年以上的，在借款期内，借款人向银行提出提前还款书面申请后，经贷款行同意，可提前部分还本或提前清偿全部贷款本息，提前清偿的部分在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前清偿全部贷款的，经贷款行同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收息。

■交通银行：一年之内一般不受理，一年以后，提前还款额度不得少于6个月的还款金额。

■农业银行：要求提前7个工作日书面申请，一年满后，提前还款额下限为正常每月还款额的6倍。

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