国研最新报告认为房地产价格仍将上涨 !

　　国务院发展研究中心市场经济研究所３日发布“中国市场形势动态分析”２００４年第三季度报告。报告指出，在宏观调控措施和市场自调节的双重作用下，第四季度房地产投资和需求的增长幅度将继续平稳回落，供求关系将得到改善，但房产价格仍将上涨，全年的平均涨幅更将远远高于上年４．７５％的上涨幅度。

　　报告认为，我国确实存在着房地产局部过热的问题，也的确有一些人为“炒作”的因素，但这并不是影响房地产价格较快上涨和供求矛盾加大的主因，当年房产供给小于需求才是房价上涨的主要原因。

　　报告称，前三季度房地产价格同比上涨了１３．４％，其中住宅价格上涨１１．５％。房地产价格的较快上涨暴露出的正是房地产市场供求的新矛盾：前三季度，全国房产销售面积同比增长１９．３％（其中商品住宅销售同比增长３０．３％），大大快于竣工面积９．５％的增长速度，表明在宏观调控措施相继发生作用后，市场需求仍然比较强劲。

　　报告进一步分析指出，房地产业是否存在泡沫，首先要看对房地产是否存在现实的市场需求。分析今年的房屋销售的结构，大致分为四部分，一是随着国民经济发展和居民收入增加、人口的自然增长，居民为改善和提高住房条件，对住宅产生新的需求。二是城市化进程中，农民进城务工经商，要求租房或买房的需求。三是随着城市改造和拆迁力度的加大，在拆迁货币化的推动下，居民“不得不”买房或租房的需求。四是随着居民储蓄的增长和存款利率的不断降低，居民将房产作为投资品所产生的需求。

　　报告分析说，其前三项购房是为了使用，都是实在在在的实际需求。第四项属投资需求，即当房价涨幅大于利率时，消费者会更多选择贷款购房，当投资者预期房地产价格上升时，对于房地产的需求也会也会增长。需求的增长将再次导致价格的增加，引起房地产需求与房地产价格上升互动，导致房价进一步攀升，有形成房地产泡沫的可能。但需要指出的是，今年以来，在各地政府限制投资性房屋需求措施作用下，投资性需求在总需求的比重已呈明显下降趋势。比如，上海去年投资性购房占新建商品房销售的１６．６％，今年５月份该比例已经下降到２．０５％。对杭州的抽样调查也表明以投资收益为目的的购房比例约为２％，大大低于前两年的１０％。另据统计，今年一到八月的商品房销售中，有９１．３６％是销售给居民个人，其中主要是居民的实际消费。

　　因此，报告认为，前三季度新房房屋供给增幅回落继续快于回落，房屋供求差异继续扩大，当年房产供给小于需求，是房价上涨的主要原因，并不是“泡沫”引起的。

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