首页> 资讯中心> 正文 搜索:

黑幕："柏涛雅苑"涉嫌房产预售款监管违规 (10-22)

　　[提要]最近，“柏涛雅苑”的业主反映，开发商广州信和集团及广州市农行城南支行涉嫌违规使用监控账号，涉及金额以千万元计，导致楼盘停工，业主无法按时收楼。在力争仍未得到满意解释之后，业主正酝酿寻求法律途径解决问题
最近，“柏涛雅苑”的业主反映，开发商广州信和集团及广州市农行城南支行涉嫌违规使用监控账号，涉及金额以千万元计，导致楼盘停工，业主无法按时收楼。在力争仍未得到满意解释之后，业主正酝酿寻求法律途径解决问题。
       有律师表示，这是1999年实行预售管理条例以来广州首例因监控账号违规而出现烂尾的项目。
       业内人士担心此类事件对广州房产业造成负面效果。

会计职业的习惯让张志贤喜欢用数字打点自己的生活，但他最近的计划因买楼后的烦心事而全部打乱。今年1月，他花50多万元买下柏涛雅苑21栋一套两室一厅的房子。“7月我去开发商处拿钥匙，却发现工程已停工了。后来一打听，才知道工程停工一个多月了。”
楼盘至今仍未复工
       据了解，位于广州市海珠区礼岗路6号的柏涛雅苑共有32栋商住楼，由广州信和集团有限公司（下称“信和”）属下的广州信雅房地产开发有限公司开发建设。其中，自编13—19栋部分建至框架第2层，目前已停工；正在对外销售的自编20—24栋、31—32栋，目前也已经停工。
       信和一直拒绝正面回答工程的停工原因。10月11日，柏涛雅苑的部分业主来到信和集团售后服务中心，就柏涛雅苑的实际销售情况和预售款的使用情况等提出疑问。接待他们的负责人赵先生说，他没有权力予以答复，但15日集团领导会就相关问题给予明确答复。
       10月15日下午，300多位业主聚集在信和广场门口，但未能得到答复。
       记者还了解到，信和曾于8月26日向业主复函，承诺新施工队可于9月25日进场复工，但至今施工队仍未进场。
信和未还清农行贷款
       业主李先生转述信和一位管理人员的话说，柏涛雅苑的停工主要由于信和的资金周转出现问题。信和这几年从住宅开发向商业地产转型，摊子铺得很大；而今年国家实施宏观调控政策，银行紧缩银根，信和没能及时贷到足够的款，后续资金跟不上，滚动开发就出了问题。不过，这一说法未得到信和高层的证实。
       广州市房地产中介服务管理所（下称“房管所”）一位负责人说，柏涛雅苑停工是因为信雅公司资金周转遇到困难，致使其与中国农业银行广州市城南支行（下称“农行城南支行”）签订的借款合同的贷款本息未能如期还清，农行城南支行已向广州市中级人民法院起诉，法院查封了柏涛雅苑1—32栋部分房产。
       有业主说，该项目承建商也因信和未能按期支付有关款项撤离了工地。“信雅公司表示已有投资商与新的承建商愿意对该项目的后续工程进行投资建设，但与农行城南分行之间还未达成共识。”
双方数据差距甚大
       从广州市房管所提供的数据来看，2003年12月至2004年7月，柏涛雅苑20—24栋共334套，售出262套，其中分期付款及一次性付款104套，申请按揭付款158套，交易金额约为1.05亿元；31—32栋，共119套，售出116套，其中分期付款及一次性付款37套，申请按揭付款79套，交易金额约3100万元；合计售出率达85％，交易总金额为1.36亿元。
       “我们怀疑信和等方面私自动用了柏涛雅苑监控帐户的预售款。”李先生对记者说。
      按照1998年10月1日起施行的《广东省商品房预售管理条例》，商品房预售款专用帐户是指预售人在竣工验收前出售其开发的商品房时，于该项目所在地的银行设立的专用账户，由广州市商品房预售款监督管理小组（设在广州市国土房管局中介管理所）负责监控。监控银行应配合监管小组做好预售款的监管工作，凡在银行开设监控账号并申请办理按揭贷款的预售人，其预购人的首期款必须直接存入监控账号内，银行发放的按揭贷款也必须划入监控账号内。未经预售款监管小组核准，监控银行不得擅自批准预售人使用监控账号内的款项，给预购人造成损失的将依法承担连带责任。
       而房管所提供的数据是，2003年12月至2004年7月，柏涛雅苑20—24栋（监控银行：农行城南支行）首期划入监控帐号的商品房预售款约为3000万元，期间信雅公司共申请使用款项30次，累计划出金额4056万元用于工程建设；31—32栋（监控银行：建行天河支行、工行同福中路支行、农行城南支行）首期划入监控帐号的商品房预售款约为960万元，期间信雅公司共申请使用款项27次，累计划出金额1408万元用于工程建设。
       有业主说：“有一部分钱根本就没进入监控账号，而且银行的按揭贷款部分存在猫腻。”
       农行城南支行个人业务部在业主们的强烈要求下，于10月11日发了一个答复：“至目前为止，我行对柏涛雅苑20—24、31—32栋共发放141笔个人住房贷款，金额为2999万元，并根据相关规定全部划入相应监控账户。”
       “141笔个人住房贷款，2999万元的数字与房管局提供的数字相差甚远。”李先生说。
        但是，对于农行与房管局的数据差异，农行城南支行一直拒绝接受记者的采访。
“房款进了非监控账号”
       在广州某银行一支行任职的业主朱先生说，信和还利用一部分业主法律法规意识不强的弱点，误导业主把房款存入他们的指定账号，把房款存入了信和提供的监控账号以外的账号的业主大概有十几个。
       房管所综合部部长高伯齐对记者说，很多房地产公司都想法将楼盘的预售款存入自己的账户。因为，房地产交易登记机构可按有关规定向预售人（房地产开发商）收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费，而开发商希望尽量少付这笔管理费。其次，开发商常常都是滚动开发，为方便资金流动，会利用各种手段实现预售款的支配权。
“银行在监控上犯规”
       朱先生说：“信和提供虚假监控账号并能蒙混过关，农行有明显的违规表现。因为按照商品房预售款的监控管理办法的有关规定，银行有责任监督将购房者的楼款打入房管局指定的监控账户，而已有十几个业主的预售款没进监控账户。如果没有农行的帮助，信和不可能挪用这笔钱。”
       他转述信和协调办主任黄金妹的话说，信和把柏涛雅苑的部分预售款用到了其他一些项目，而黄金妹未予以记者任何答复。
       业主李先生说：“信和由于战线拉得太长，在此轮宏观调控的打压下，资金周转出现问题，导致与农行城南支行以前签订的借款合同贷款本息未能如期归还。农行为了减少自己的风险，就将小业主的按揭贷款还了信和所欠的部分贷款。”
      楼盘烂尾给业主带来的损失非常大，有业主表示，他们正准备寻求法律途径解决问题，且不排除申请精神赔偿。

监管新规将出台

“这是广州市1999年实施预售款监管以来，第一例因监控账号违规而出现烂尾的项目。”广东南方福瑞德律师事务所副主任张健良律师说。“这绝对不是工作失误的问题，而是违规操作的问题。”
“银行普遍违规”
      一位银行业的人士说：“在监控账号方面的违规早已有之，农行这次只不过倒霉，碰到了资金周转困难的信和，才导致此次事件曝光。”据他称，目前大部分银行都存在违规使用监控账号的情况，主要表现为：帮助开发商将钱打入其指定账户，而非房管局指定的监管账户；为规避风险，私自将小业主的按揭贷款用于还开发商的欠款；在未获商品房预售款监控小组同意的情况下，私自将监控账户上的钱拨给开发商挪作他用等等。
      监控账号为何容易出现违规？张健良律师指出：“监控银行既是监控小组的成员，又是承接按揭贷款的指定银行，两者之间的利益权衡如何执行？除了个别领导之间的品德腐败问题，主要还是两者之间扯不断的利益关系。”据业内人士分析，按揭贷款的银行一般由开发商指定，加上银行之间越来越激烈的竞争压力，银行对于开发商的一些要求很容易通融；再加上现行的商品房预售款监控办法本身就不完善，监控账号的违规就难以避免。
“1999年以来首例”
      “柏涛雅苑的烂尾对房地产业的发展又将是一个致命打击。”广州某大型房地产公司销售部经理张先生说：广地花园等事件曝光后，投资者对广州房地产的信心大大下降。“经过各方努力，房产业的口碑才慢慢变好。特别是1999年实行预售款监管后，广州的烂尾楼大大减少。监控账号的违规，柏涛雅苑的烂尾将为本来就低的投资者信心雪上加霜。”
      而房管所综合部部长高伯齐说：“信和与农行是否违规，目前还没有定论。但由此所带来的监控挑战，我们已在考虑如何防止类似事件的发生。”他还说，关于监控银行兼任发放按揭贷款的主体的问题，他们将在近期起草相关的新规定，并将建立健全信息化建设，提高预售管理信息的透明度。
      中山大学金融系主任陆军接受记者采访时说，银行自己要承担违规操作带来的风险，“自己种的苦果自己吞”。监控帐号的违规，房地产项目的烂尾将直接导致银行呆坏帐的产生，增加银行的金融风险。

 

进入新闻中心>>>
责任编辑/gz006
地产资讯，更多精彩在首页

免责声明：

本网转载内容均注明出处，转载是出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。
[不良信息举报:027-85865526][给搜房提意见][网站地图]。

-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------
-----------------------------------------------------