教您维权——房产律师在线答疑实录（二）

请问：根据相关法律法规旧城改造房屋拆迁的具体拆迁工作由政府组织拆迁组织还是由开发商组织。

湖北首义律师事务所吴律师：由拆迁人组织，政府不能作为拆迁主体。

问：您好，我于2001年购买了一套住房，但一直未装修入住，物业公司要求我全额补交2001－2004年的物业费，是否一定要交？他们现在不让我办理装修手续，装修管理费他们单方面制定的，收费合理吗？谢谢！

湖北首义律师事务所吴律师：物业费应当交。但装修管理费则不需要交。

问：持美国绿卡、现在境外的中国籍人欲在武汉市购买商品住宅，现在有何政策规定，购房流程和手续如何？

湖北首义律师事务所吴律师：既是中国籍人，就是中国公民，和其他国人买房没有区别。如果在境外，可以委托他人（如律师）代为购买。委托手续须居住国我国大使馆签证，然后再由委托人按商品房购买程序购买。

关于房屋土地性质的咨询——

我拟购买一处房屋，该房屋为已办理了两证的房产，位于高雄路附近，土地证显示该房产土地用途为“教育、商业用地”，“出让方式”，使用年限到2047年，房产证显示该栋房屋1-3层为商业用途，4-9层实际用途为住宅。经询问卖方（武汉裕丰印务有限公司，并无开发资质），该栋建筑面积为近9000平方的楼房原是打算用于企业教研楼，后因企业改制，才准备对外发售。该房产是现房，购买时自然需签订《存量房购房合同》，那么我想问如下问题： 1、此类房产在销售时还需要取得《商品房销售许可证》吗？卖方仅凭两证就可以进行交易了吗？ 2、土地用途中并无“住宅”，而是“教育、商业”，那我买后的土地证上使用用途就会是“教育”吗？（我拟买4-9楼中的某一套） 3、土地用途的不同对我今后的使用、转让等合法收益有何影响？土地使用年限不同是我知道的，但仅仅是需在2047年补缴土地出让金就可继续合法使用该土地吗？到时的土地出让金收取标准是多少呢？ 4、我购买房屋后能否将土地用途变更为“住宅”，我自己缴纳我所购买的房屋的土地出让金，该金额如何确定？我需补缴多少？（房产所处地段为2级，容积率为4.7，占地面积1900平方米），补缴后，我的土地使用年限是否就变更为70年了？如果是，那么是从2004-2074年还是从1997-2067年呢？盼复！谢谢！

湖北首义律师事务所吴律师：1、此房屋凭两证即可购买，不需要销售许可证；2、土地用途是土地购买人与政府协商约定的用途，依法不允许变更，如变更，须政府同意，并补签土地出让协议，调整土地出让金。这是政府与出卖方的关系，不影响你与出卖方的买卖合同关系，也不影响你的实际利益。不过，为稳妥起见，你可以问清楚其变更土地用途是否经批准，并向土地管理部门核实。3、土地使用期满，交纳使用费就可以继续使用，具体标准国家还没有出台相关政策，现不必考虑，但应将房价与其挂钩。4、即使购买，也不需要变更土地用途，你一人也不可能通过补钱的方式予以变更。总之，该房你可以购买，可以放心的居住。

zhujun860：我于02.9.18与一家装饰公司签合同，说是按样板房的标准做，保修期2年，在装修过程中由于该公司油漆质量不好、工人水平不高导致白色家具上泛黄、起皮、发裂，他们派不同的施工队来修修补补了几次，终于在03.9验收，他们开了保修卡发票。04.9.4我发现所有白色家具、门上的油漆发黄严重，并且他们使用不同批次、不同品牌的油漆造成大面积的发花，还有部分裂纹，请问我可以提出什么样的索赔要求？

吴律师：在保修期里，可以让他们继续维修，直到经验收达到样板房的装修表准，并要他们赔偿因维修所带来的居住不便所形成的损失，比如租房、住旅社等的开支。如他们不维修，则应追究他们的违约责任。有违约金的，按违约金记赔，无违约金的，则按照给你带来的实际损失记赔。

zf99613：本人于2003年调到某高校属事业单位，单位没有给我住房，按照货币化分房的相关文件，单位应当向我发放每月工资*32%的房帖，当时房管会也通过了，但校办公会却推翻了该政策，说我们的合同里面没有提到（由于刚进来的时候，合同只能按照他们说的那样签，我们应聘的并没有太大的自主权）。

单位说只能以租的形式（0.8元/平米）在学校给我分一套公寓，两人合住一间两室一厅（很老的房子，和学生公寓一起），并且还要签协议：一旦启动了房帖制度，在学校住的这段时间的房帖必须放弃。 请问一下大家，他们这样做可以吗？

吴律师：对于正式职工，没有分到房子的，应当按月发放住房补贴，这是国家房改政策，不能用协议的形式予以否定。因此，既然你单位条件允许已经实施住房补贴政策（很多单位还未实行），那么你也应当享受，剥夺你的这一权利是错误的，应当予以纠正。

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