城市别墅为何突然结伴现身京城？-透视“别墅返城”

　　近来北京东四环朝阳公园区域、CBD西大望路一线相继出现售价过千万元的市区独栋别墅项目。尽管这些项目无一例外地选择低调入市，但还是高度吸引了业界眼球，其悄然开盘和极快的认购速度形成巨大反差。 

    仍有不少人在问：城市别墅为何突然结伴现身京城？在近期的相关土地、资金政策背景下，城市别墅是在演绎最后的疯狂还是试图打开别墅形态的另一扇门？

　　■城中别墅 为谁而建 

    业内人士认为，北京最早的别墅建在城市之中,是消费者不断提升的居住需求和住宅市场的发展推动着别墅产品的演进的结果。 

    随着城市的发展、交通路网的改善和私家车的大量出现，使得在郊区居住成为可能。进而人们对别墅环境和景观的需求提升，郊区别墅开始出现并持续热销，别墅设计在环境和景观提升的同时，在品质方面也出现了大幅度的提高。 

    城郊别墅使处在繁忙工作和社交活动中的事业型消费者将大量时间浪费在往返路途上。在城中重新购置公寓或更加频繁地在过去市内的住所中留居便成为他们被迫的选择，由此郊区别墅作为第二居所的属性凸显，于是，在持续热销的同时，郊区别墅的空巢现象也日益突出。 

    为满足事业型别墅消费者的需求，各式各样的城中别墅应运而生。由于城市土地的稀缺，一些打着城中别墅旗号的联排别墅或“空中别墅”项目，其实却是一种“类别墅”产品，市场始终在期待真正的城中别墅诞生。 

    以东山墅为代表的新一代北京城市别墅的热销恰恰印证了这一判断，因为此类项目位居城市而敢于有天有地有属于自己的庭院，还有郊区田园般的生活环境。从认购项目的客户来看，几乎所有人都有过郊区别墅的置业经历，将东山墅作为第一居所的业主们无疑看好的是这个通达CBD、燕莎商圈、丽都商圈和使馆区的地段。当他们来到现场时，发现蓝天绿水，野鸭白鹅，完全保持了他们在郊区所享有的别墅生活。

 　　■城中别墅 有何不同 

    与郊区别墅相比，纯粹城中别墅的开发难度大了很多。 

    由于城中土地价值比较高，这样就要考虑住宅品质与市场的承受度。品质高了但如果开出天价，市场无法接受，因此，如何在市值承受度与品质的矛盾之间权衡，如何把握好这个度，是开发中的最大难点。 

    与此同时，在经过了郊区别墅的发展之后，业内人士指出，城中别墅的环境和景观不应当比郊区差。虽然身处闹市也不能够忽视别墅对环境和景观的高标准需求。在城市中寻找稀缺的环境景观资源进行开发创造和合理利用，是城中别墅园林景观设计的最高境界。 

    另外，城中别墅特殊的地理位置与高端定位，也决定了它不可能成为市场发展的主流。 

    东山墅的开发商高雪峰常务副总认为，未来城中别墅的出现大致只有两种可能性：一种是新增的类别墅产品，它们有着别墅产品的一两点特质，但从本质上讲它并不是别墅，只是被人们称作是城中别墅；另一种是随着城市的发展，原有城郊结合部或者近郊的别墅逐渐纳入城市成为城中别墅。

    前者只是一种概念的炒作，而后者则需要随着城市发展经历相当长的一段时间来改变。所以，能够集土地资源的稀缺价值、都市的人文价值、自然景观价值和建筑艺术价值于一身的城中别墅，在成就口碑的同时，也注定了其稀缺的本性。

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