国家调控引发出房地产界的3个大事件

 
 
　　近两年在房地产界谈论最多的是两个数字，71和121。两个数字足可以形容成两记重拳，狠狠地砸在地产行业。

　　“71”---今年3月，由国土资源部、监察部联合下发的《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(国土资发[2004]71号)。通知中要求各地“在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕”，此后“不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权”。这被业内人士认为是地产“洗牌”的开始。

　　“121”---去年6月，中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(又称121文件)其中“严格控制土地储备贷款的发放”、“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房发放个人住房贷款”……直接引发了地产商的资金紧缩。

　　随着8月31日的渐渐临近，71、121这两个数字成为人们谈论的热点。 　

　　“121文件是我见过的针对中国房地产行业的金融政策中影响最大的政策。”一位开发商这样描述这条政策带给他的震动。

　　“屋漏偏逢连夜雨”，在121文件下“胜利大逃亡”的房地产公司没有高兴多久，71号又来了。71号令规定2004年8月31日是采用协议方式出让经营性土地使用权的最后期限，这也意味着此后土地使用权拍卖时代的到来。“拍卖就是价高者得天下”，这已经成为不变的定理，而“资金”这两个字在此时就显得格外显眼。

　　而当两个文件在一起发挥作用的时候，注定了房地产界的“大事件”的发生。

　　大事件之一引发房地产公司上市热潮

　　“8月31日对于中国的房地产行业将无疑是一个转折点。一批房地产发展商和一批项目将会由于没钱或者没地而发生严重的问题。”SOHO中国有限公司相关负责人这样表示。

　　有专家预测，一年以内，资金、资质不够的企业、公司就要被淘汰出局，80％的房地产企业和开发项目将因此退出市场。也就是说，目前全国的1万多家房地产开发企业，5年内将有8000多家倒闭、转行或者重组。

　　面对如此险恶的生存局面，上市企业的优势就明显体现出来，其以资本市场作为后盾，资金比较充足，抗风险能力比较强，受到的直接影响相对较小。因而“上市融资”无疑成为了“手头正紧”的房地产商们的发展方向。“今年和明年将成为地产重组及上市年。上市就意味着更多资金的入账，并且资金不是一倍两倍的增加，那几乎是几十倍的增加。这一作用在8月31日之后就显得更为突出。”一位证券业人士如是说。

　　事实上，地产业在资本市场的直接融资在今年年初就开始加速，保利地产的首发与顺驰公司近期打算赴港上市的消息也从侧面证明了这一点。

　　但是上市不光需要5000万的基础资金，还要经过严格的上市审查，还有漫长的上市辅导期。显然，在这个“时间就是生命”的时代并不是捷径，“借壳上市”成为了地产商们的新焦点。

　　据知情者透露，在这次上市热潮中，沈阳有几家房地产公司正在与有关方面进行联络，进行“借壳上市”的准备。不过记者向这些公司的负责人进行求证的时候，对方的老总都以“工作太忙”或者“不方便透露”为由拒绝了记者的采访。

　　无论怎样，资本市场上一场“地产圈钱运动”是将不可避免的上演了。

　　大事件之二房地产价格将继续上涨

　　“地价高了，房价就要上涨”，成本决定价格，这是典型的计划经济思维。

　　“不知道房价会不会因为土地拍卖而上涨，你们记者消息灵通，你说会不会涨价。”罗女士反复地追问记者。她告诉记者她想明年买间新房子为儿子明年结婚作准备，但是不知道明年房价会不会大幅上涨。

　　在记者采访过程中，与罗女士有一样想法的消费者有很多。拍卖能不能使得地价上升过高，从而造成开发商成本过高，最终导致房价过高？成为近来消费者最关心的话题。

　　“在8月31日土地大限后，土地市场的供应量将会在一段时间内减少。而失去银行‘赞助’的房产商的开发能力也开始减弱，目前新盘放量已经开始减少，但是市场需求量并没有减少，因此一段时间内有可能造成房价上涨。”一位沈阳的地产商在电话中这样告诉记者。

　　但是市场人士认为，虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，暂时不会引起需求的大幅度欠缺。虽然放量少了，但是土地存量更大，所以影响不会太大。“房地产价格的高低最终是要经过市场的检验，受市场的有效需求和供给关系决定的。地价高了，成本提高是必然的。但开发商也要考虑消费者的承受能力，如果房子卖不出去，房价不但没法提高，还要下降。因为市场是无情的。”

　　中国阳光集团有关人士也认为，在商品社会，商品价格的涨跌只与商品市场供求关系的变化有关，成本的变化不会影响价格。地价即使上调，售价并不一定会上调。因为开发商不可能逆市而上。

　　“事实上，地产商不会盲目投资的，在房地产开发流程中，开发商寻找地块时，总是在心目中先估算该地块周边房价多少，如果本企业对此地块进行开发，房价又会是多少，其中所得利润是否符合既定目标，然后再决定是否买地、开发。”

　　记者采访过程中，开发商和专家都表示，明年房价仍会有小幅上涨，但是这种涨价与土地拍卖无关。即使明年沈阳地价没有任何变动，房价也会逐步攀升。因为沈阳目前经济形势良好，购房需求旺盛，这都是房产市场涨价的信号。

　　沈阳市规划和国土资源局相关负责人表示，如果房价出现大幅上涨，可以考虑增加土地供应量，调节土地供应结构，用以平抑房价。因为房价是靠供需关系决定，房屋和土地的供应量可以起到调控房价的作用。如果供应量大的话，房价自然就降下来了。

　　大事件之三“外籍军团”进军国内房地产 　

　　用“趁虚而入”来形容海外地产基金此时进入中国地产市场是最适当的了。 　　

　　据了解，掌握着200多亿美元基金的美国普林斯顿英国投资集团宣布进入中国地产业。其与东泰融信资产管理公司成为了合作伙伴，双方组成的基金平台总值1.25亿美金，运作周期为半年至一年，具有提供短期“过桥贷款”的功能。

　　东泰融信资产管理公司的工作人员表示，初期以北京、上海和东北为主，其中一部分是提供“过桥贷款”，主要是针对急需资金的开发商，另一部分业务可能是股权买断，也就是说由基金选择开发商，开发商只负责项目开发和提取一定比例的佣金。据悉，东泰已经在沈阳、北京等地购买了一部分经营性地产项目，用以培养。

　　实际上，美国普林斯顿英国投资集团与东泰的此种做法，也为中国的房地产开发提供一种“合作模式”，那就是基金与开发商合作，基金负责投资资金，开发商只进行纯开发。这对于面临着“生死存亡”选择的中小型房地产企业来讲，无疑多了一丝生存的希望。

　　“中国的开发商习惯于投资人与经营者合为一体，开发商只自己投资，自己产出，在面临基金这样的新投资人的时候角色没有调整过来。还有，就是没有谁愿意让别人来分享自己的高回报，国内开发商做这样的尝试，根本目的还是为了自身的品牌形象，并以此取得境外融资方面的突破，目前很少有开发商真的打算把股权融资作为长期合作模式的。”业内人士说。

　　事实上，不只是基金的进入，包括美国洛克菲勒国际集团等很多国外的公司都看中了中国房地产的潜力，纷纷与国内的开发商进行合作，对其提供资金。无论怎样，“外籍军团”的进入必将给中国的房地产市场带来新的契机。可以预见的是在未来的日子里“外籍军团”还会向中国地产发动更为猛烈的“进攻”。

特别推荐

• 更多>>