特别专题:二零零四年上半年宏观政策大事记

关键词：银行、利率、房贷、资本金

2004年1季度中国人民银行货币政策大事记（2004-06-09）

1月18日，要求各金融机构按照国家产业政策，加强和改进信贷管理，把握好信贷投向，采取切实有效措施限制对钢铁、电解铝、水泥等“过热”行业的贷款。

3月22日，中国人民银行货币政策委员会召开2004年第一季度例会：既要支持经济增长，又要防止通货膨胀和金融风险。

3月23日，要求商业银行建立起依据自身风险控制能力、资本金充足状况约束贷款规模的机制。

3月24日，经国务院批准，宣布自4月25日起，实行差别存款准备金率制度，将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。

银监会:遏制房贷力度不够 应加强风险监管（2004-06-09） 
 
银监会有关负责人认为，虽然各银行已开始在遏制房贷方面有所动作，但力度仍然不够。根据中国社科院最新发布的《中国房地产发展报告》表明，去年国内房地产投资已超过1万亿元，这些投资款项大部分来自银行。有关部门将进一步加强对房贷风险的监管。

周小川指出利率变动要跟上价格变化趋势（2004-06-08）
 
周小川说,央行要加强对物价水平和结构的监测分析。物价及其与利率关系的变化会对微观经济主体行为产生影响,从而影响宏观经济形势。如果价格变化到一定程度,利率变化跟不上价格变化,一方面会导致企业囤积原材料,加剧原材料紧缺；另一方面形成负利率,导致居民消费行为和消费倾向的变化。央行对宏观经济形势的观察和判断要有前瞻性、前导性,尤其需要改进调查统计的分析框架和分析方法,设计一些超前指标,对经济形势的变化苗头及早做出判断。要继续加强对投资、消费、储蓄和国际收支的观察与分析,及时准确地反馈宏观调控措施的效果,为宏观调控服务,为金融改革服务。

狼来了：房产开发资本金比例提到35%以上 （2004-04-28）

国务院决定提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例。钢铁由25%及以上提高到40%及以上；水泥、电解铝、房地产开发(不含经济适用房项目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定资产投资增长过快、新开工项目过多、在建规模过大，投资结构不合理，房地产开发资金过于依赖银行贷款。2003年房地产开发贷款余额增长很快，银行信贷资金占房地产开发资金的比例过大，潜在金融风险不容忽视。

提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目(不含经济适用房项目)的资本金比例，是加强固定资产投资宏观调控的重要经济手段，是针对当前宏观经济形势采取的有效措施，有利于引导社会投资方向，有利于抑制固定资产投资膨胀和信贷规模过度扩张，也有利于钢铁、电解铝、水泥、房地产行业自身的健康发展。

房贷新规购房者遭遇“门槛”危机 ？（2004-04-12）

　　
银行个人房贷相比商业贷款或民间融资存在两个优势：利率低；个人住房贷款的周期较长，借款人可以长时间使用贷款。一些地区出现了一些骗贷现象，产生了大量的假按揭。贷款人用骗贷获取的资金去做生意，势必增大银行贷款风险。
　　
一方面随着近年来房地产市场的起伏，房贷的不良还款率和去年同期相比还是有一定的增长。还款能力往往只是一张盖了公章的收入表，部分银行的信贷员为了完成任务，甚至根据贷款金额推算月收入水平，然后让贷款人随意找一家单位盖章，使得贷款人收入和还款能力不匹配，而普通市民往往不能对自己进行客观的风险评估，这就为今后的还贷风险埋下了种子。
在指引中最受关注的是第35条。该条款指出，商业银行应着重考核借款人还款能力，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下(含50%)，月所有债务支出与收入比控制在55%以下(含55%)。

对银行指引作用大于个人
　　
对于这种猜疑，银行方面并不认同。《指引》意见稿中重申了商业银行应着重考核借款人还款能力和应对用作贷款抵押的房屋进行独立评估这两条规定，以加强对个人住房贷款风险管理。对此，一些商业银行表示，个人住房贷款的一些具体规定，有的已经在执行，有的操作性较小，所以，它对银行的提示作用远远大于对个人住房贷款的实际影响，也就是说基本上不会直接影响目前的个人房贷。
　　
有专家表示，从银行规避风险的角度来看，银监会的做法完全正确。如果购房者的收入不高，必然导致负债率过高，这对银行产生的风险不言而喻。而且，有些银行实践中就是按上述规定做的。因此，征求意见稿只是提供了一个安全门槛，并非提高门槛。

关键词：物业税

新税制暗中酝酿 房价将遭物业税冲击？（2004-06-08）

有专家分析，物业税一旦开征，老百姓在购买新房时至少可降低10％-20％的购房成本。同时，客观上也将抑制目前火热的“炒房”行为。

物业税主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值将随房产的升值而提高。

虽然目前国内还没有提出对征收物业税的一个具体实施细则和措施，但基本框架已明确。财政部税政司的一位负责人曾透露，物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。该官员透露，到目前为止，物业税的税赋水平尚未确定，但有一个基本原则，即科学测算现行的房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，令物业税的总体规模与之基本相当。

房价会否下跌？

依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中已包含了几乎全部的税费。而征收物业税，则是要将开发商建房时缴纳的一部分税，改由购房者在购买房屋以后在房产保有期间按年缴纳，一般为70年。国外的施行经验表明，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％-20％的购房成本。

今年一季度，武汉市商品住宅均价为2488.43元/平方米。以这一数据为标准来测算的话，武汉市商品住宅均价将会很轻易地降至2000元/平方米以下。

由于税种的转变，购房后分期缴纳的物业税总额将比过去有所增加，这很可能导致住宅商品房“平买贵用”的现象。

物业税更大的作用在于可能会延长购房者的观望期，从而打击开发商用高价购买土地的热情，而不能直接作用于房价本身。作为消费者，不用把物业税对房价的影响过分夸大。

旨在防范金融风险

假设现在一年能收到50亿元的物业税，那么政府就可以把未来10年的物业税权抵押给银行而贷到400亿元，因为不管房产市场好坏与否，物业税都是比较稳定的，银行的放贷风险也就非常小。如果征收物业税，政府就拥有一大笔稳定的收入。这样既可以降低银行的放贷风险，又有利于政府调控房产市场，促进房产市场的持续繁荣。

关键词：土地

国家七部委联手启动 土地市场治理整顿（2004-05-29）
 

为保证党中央、国务院宏观调控政策的落实，国土资源部经国家发改委、财政部、农业部、建设部、监察部、审计署同意，在正在进行的清理开发区、治理整顿土地市场有关工作的基础上，启动《深入开展土地市场治理整顿工作实施方案》。

在全面清理检查的基础上，重点清理检查去年以来新上项目用地情况。

国家七部委将坚持“一要抓紧，二要从严”的要求，从严清查、从严整改、从严抽查、从严验收。继续实行重大案件“公开调查、公开处罚、公开追究、公开曝光”的工作机制，从严从快查处重大土地违法案件。特别是对有令不行、有禁不止，顶风违法违纪的行为，要坚决依法从严查处，坚决执行中央政令，维护中央宏观调控的统一性、权威性和有效性。

国办明确提出土地审批“三个暂停”（2004-05-16）

至2003年底，土地储备量约为170万亩，全国房地产商手中已购置而未完成开发的土地至少还有70多万亩。

国务院办公厅已经下发紧急通知，明确提出了在治理整顿土地市场的半年时间内，严格建设用地审批管理的“三个暂停”措施，即全国暂停农用地转用审批，暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改，暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。

国务院发出紧急通知 全国范围开展土地整顿（2004-04-30）

通知要求，各地方政府要从现在开始，集中半年左右的时间，继续深入开展土地市场的治理整顿。清理检查去年以来的土地占用情况，整顿未批先用、征而未用、乱占滥用和随意改变土地用途等问题；以及经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让中存在的问题。

关键词：经济适用房

建设部房地产业司解读经济适用房管理新规定（2004-05-24）

经济适用房户型的标准中套住房面积控制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。

严格限定了经济适用住房的供应对象和面积标准为有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象、无房或现住房面积低于市县人民政府规定标准的住房困难家庭、家庭收入符合市县人民政府划定的收入线标准等，具体操作的标准由地方制定。
申请的程序

《办法》规定了购买经济适用住房实行申请、审批和公示制度。

出售的条件
经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益，等等。

明确将集资、合作建房纳入经济适用住房管理，并加以规范。

购买经济适用住房 必须申请、审批、公示（2004-05-16）

为防止购房人利用政府的优惠政策进行牟利，办法规定，经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营。

经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

《经适房管理》施行 集资房纳入经适房范畴（2004-05-14）

禁止收取明码标价外费用

【规定】经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，租金标准由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门在综合考虑建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定。经济适用住房价格确定后应当向社会公示，实行明码标价，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用。经济适用住房实行收费卡制度，各有关部门收取费用时，必须填写价格主管部门核发的交费登记卡。任何单位不得以押金、保证金等名义，变相向经济适用住房建设单位收取费用。

购买者必须具备4项条件

规定】符合下列条件的家庭可以申请购买或承租一套经济适用住房：一、有当地城镇户口(含符合当地安置条件的军队人员)或市、县人民政府确定的供应对象；二、无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；三、家庭收入符合市、县人民政府划定的收入线标准；四、市和县人民政府规定的其他条件。

购买者条件须向社会公示

【规定】市、县人民政府应当根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素，规定享受购买或承租经济适用住房的条件及面积标准，并向社会公示。申请人应当持相关证明材料向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。主管部门应在规定时间内完成核查，符合条件的应当公示。公示后有投诉的，由经济适用住房主管部门会同有关部门调查、核实；对无投诉或经调查、核实投诉不实的，在经济适用住房申请表上签署核查意见，并注明可以购买的优惠面积或房价总额标准。

满一定年限方可按市价出售

【规定】经济适用住房在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益。具体年限和比例由市、县人民政府确定。经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。

超核准面积部分不享受优惠

【规定】符合条件的家庭，可以持核准文件选购一套与核准面积相对应的经济适用住房。购买面积原则上不得超过核准面积。购买面积在核准面积以内的，按核准的价格购买；购买面积超过核准面积的部分，不得享受政府优惠，由购房人补交差价。

严禁借机变相搞商品房开发

【规定】经济适用住房建设用地，实行行政划拨方式供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，改变土地用途，变相搞商品房开发。

集资房纳入经济适用房范畴

【规定】集资、合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。集资、合作建房应当纳入当地经济适用住房建设计划和用地计划管理。

对于住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。参加集资、合作建房的对象，必须限定在本单位无房户和符合市、县人民政府规定的住房困难家庭。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用，并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。

凡已经享受房改政策购买了经济适用住房或参加了集资、合作建房的人员，不得再次参加集资、合作建房。严禁任何单位借集资、合作建房名义，变相搞实物分配或商品房开发。集资、合作建房单位只允许收取规定的管理费用，不得有利润。

违法违纪行为将受到处罚

【规定】未经批准擅自改变经济适用住房或集资、合作建房用地用途、销售价格，以及不执行政府价格主管部门制定的经济适用住房租金标准等价格违法行为，将受到处罚。

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