政策让供应减少 3大因素让房价不会走低

"房价受到多方面因素影响，既包括土地、金融政策，同时也包括市场需求产品结构和消费心理等。"中国社科院城市发展与环境研究中心规划研究室副主任李景国强调说，正是所有因素的合力决定了房价走势。

供给：政策让现阶段供应减少

从年初到现在，有关房地产的土地、金融政策频繁出台，如按套内面积卖房、经营性土地暂停审批、控制高档房建设、提高个人贷款门槛等等，对开发企业的经营活动乃至房价都会造成一定影响。

"土地政策对房价的影响主要表现在土地规划和土地储备两方面。"李景国说，由我国土地资源的基本国情所定，对建设用地的增量控制将是长期的，建设用地不可能大幅增加。因此从总的大趋势看，土地价格势必要涨。土地市场"招、拍、挂"的全面实施，也将在一定程度上使土地价格增长。

有业内人士认为，一系列土地政策将使房地产市场潜在供应量在一段时间内减少。而国家在金融方面的调控，又会使有土地但资金并不充裕的企业不敢轻易开发新项目。另外，由于不清楚一连串新政策对市场的后续影响，一些开发商在此时选择了作壁上观。因此，未来一段时间楼盘供应速度可能减缓。

对此，清华大学房地产研究所刘琳博士认为，北京从2001年至今形成的1700多忆元的住宅投资规模，现在已经陆续转化为巨大的销售规模。在她看来，去年北京住宅投资增幅首次底于10%，主要原因是市场需要时间消化2001年起大规模的商品住宅投资。因此，对未来北京房地产市场的判断，既要考虑到近期政策的作用，也不能忽视历史因素的影响。

需求：三大因素支持北京楼市

房地产市场的供给量受到土地、金融政策影响的同时，市场需求情况也正在悄然发生变化。日前，中国社会科学在其发布的《中国房地产发展报告》中指出，北京居民住房消费正在升级换代、外来人员购房加速增长，这三大因素决定了未来两三年内北京房价不会走低。

居民住宅消费需求每年20万套

北京市发改委不久前所作的分析预测显示，2010年前北京有20万套住房需求，这将成为支持未来北京房地产市场发展的重要力量。市发改委投资处处长宋宇先指出，从1999年到2003年，北京人均住房使用面积年均递增率4.4%。按此测算，2010年人均住房使用面积将达到25平方米：户均住房使用面积为70平方米，折算成建筑面积为93平方米。去年北京市人均住房使用面积只有18.7平方米，与规划相比还有不小的差距。宋宇先认为，2004年-2010年北京住房年竣工规模保持在2000万平方米左右，约20万套。考虑到未来10年是北京建筑现代化国际城市的关键时期，居民收入水平提高，以及举办2008年奥运会、城区危旧房改造、城市边缘集团和卫星城开发、城市基础设施建设等因素的综合影响，今后一段时期住房的供给与需求都处于比较旺盛的阶段。

阶梯消费带动升级置业

调查显示，在去年北京商品房交易总量中，二次置业的比例达到40%。而今年初对购房者情况所做的调查显示，"以旧换新""以小换大"和拥有两套、三套住房正成为北京房地产消费的新趋势。

一位房地产专家认为，北京的住宅消费在经历了长时间的高速发展之后，相当一部分市民早已解决了最原始的"住"的问题。随着经济实力增加，这部分人开始追求居住的舒适性。另外，随着央产房上市等一系列政策的出台，更多的人可以通过先租后买、以旧换新、面积上可以先小后大、地段可以先远后近、品质上可以先低后高、先实用后舒适的模式来改善居住条件。

这位专家强调，住房消费是一种阶梯消费。在他看来，改善居住条件不是一步到位的，而是根据经济能力的逐步增长，一步一个台阶、逐级完成的。"升级置业是实现住房阶梯消费的一种方式。"他说，升级置业群体的购买需求是北京房地产市场一个长期、稳定的支撑力量。

外地人在京购房数量逐渐增加

戴德梁行不久前发布的研究报告表明，今年外地、外籍和港澳台人士在北京购买商品房的数量有逐渐增加的趋势。按今年预售商品房的销售金额分析，港澳台及外籍购房者比重达到总金额的4.8%，外地购房者的比重超过20%。

一位业内人士分析指出，外地购房者数量增加，与去年北京市出台多项方便外地购房者的政策有直接关系，但最主要的原因是外地在京工作和生活的人士的住房需求拉动的结果。另外，前几年外籍和港澳台购房者大多把目光局限在华东地区，对北京房地产市场持观望态度，不过这种现象在今年已经出项了明显变化。

这位分析人士强调，北京市本地购房者比例虽然有所下降，但并不表明北京市民个人购房数量在减少。事实上，北京购房者的购买金额比去年同期上升了60%，是支持京城楼市发展当之无愧的绝对主力。

近年来远郊住宅、经济适用房等低价房大量出现，已经拉低了北京住宅的平均价格。"事实上这并不能说明什么问题。"一位业内人士表示，许多优秀项目的价格一直非常坚挺，甚至价格上涨的也不在少数。在他看来，政策和市场需求的一系列变化必将使北京房地产市场出现结构性调整。在这样的大背景下，把握市场内在规律才是最重要的。"无论怎样，北京的地位特殊，GDP增长、外来人口增多、土地稀缺和奥运经济等因素都是拉动北京房价上涨的强劲动力。"他说。

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