揭密11.37亿拿下二七地块的黑马：东立

直到签完成交确认书，几乎所有的在场看客都以为用11.37亿中标的是浙江同名企业。没有人会把二七地块、11亿元人民币跟本土名气不大的企业联系在一起，此前没有，现场也没有。在武汉一级市场的辞典里，尽管不乏黑马，但不是市场有先知先觉，就是这些黑马甫一出生就有冒险家的血液，这些黑马杀出时，人们更多感觉到的是一股逼人的寒气。

但此次不一样，这头黑马闪亮登场居然是在这样一个大气候、这样一个庞大标的物的重压下，用闲庭散步顺手摘花的轻松姿态悠然出现的：2004年5月28日上午10点40分，没有对手，没人在意，没有鲜花，甚至现场连掌声都是在猜疑与惊讶之后才稀稀落落的应和。此前，对二七地块花落谁手的猜测始终没有把注意力放在本土非强势企业身上，没人想到将二七收入囊中的居然是武汉东立置业发展有限公司。

在一级市场，东立并不是第一次在交易中心拿地。上年的4月24日，东立置业以高出起始价4133万的的价格拿下硚口古田路41号14万平方米的住宅用地，楼面地价仅595元。有意思的是，就在拿下二七地块的同一天，东立置业以“购房免配套费”为主题推出了古田东方花城项目。而此前，东立已经完成了东方名园、东方江景园、东方现代花园三个规模不大的项目的开发，所有楼盘均已售謦。

即使是东立已经有二十多万方的产品入市，可能是企业行事低调，人们并没有过多的把目光注意在产品背后的企业身上。此番以11.37亿拿下二七地块，东立不得不掀开身上神秘的面纱，走向市场的前台。而人们更关心的是，在目前调整政策的压力下，东立靠什么拿二七，东立如何支付巨额地价，东立如何开发二七。
对四月以来的种种针对房地产的政策，来自东立的声音居然是感谢。从无对手竞争拿地的方式上看，东立不用支付竟拍的加价，这确实得感谢此次央行的调整，至少让东立少支付以千万为单位的地价。而从市场层面来看，东立认为，此次政策面的调整旨在抑制上升过快的房价，制止无序的投资及投机行为。同时也会放缓市场消化的速度，使市场在二七地块项目推出的时候还有真实的购买力。

而对支付还有10.37亿的剩余地价款（已支付土地竟拍保证金一亿元），东立表示公司有能力支付。据武汉东立一位高层透露，付款进度会受拆迁进度的制约，公司目前的现金流就能支付总价款的50%；东立正推出的东方花城项目有24万方，土地款已结算完毕，该项目按2800元的均价全部卖出，能回笼资金6个多亿。加上公司在青年路与四干道交汇处还有一块市场价值极高的净地，支付地价应该没问题。然而，有心人给东立算了笔帐：东立先期开发的东方名园、东方现代花园、东方江景园三个项目总量不到15万平方米，假定三个项目的所有成本都是由自有资金支付，三个项目的销售额是公司的利润，按2500元的均价计算，公司共有3.75亿元的现金。支付完2003年4月24日拍下古田项目的地价款1.333万，公司的剩下的资金为2.4亿元，这笔资金刚够支付古田东方花城项目的建设成本。也就是说，按东立目前在市场上表现的资金量看，支付二七的地价款也就靠在建项目24万方的东方花城来完成了。

而来自市场的判断是，二七地块仅地价部分就要支付11亿多元，而84万多平方的开发项目即使把所有的成本（含地价）控制在2400元以内，也需20多亿元资金。即使公司有能力支付11亿元的地价款，按目前银行的相关管理政策，排除银行在土地阶段先期贷款的可能，东立开发的压力无疑是巨大的。从种种迹象看，东立支付地价及开发的路线有点明朗了：将二七地块分拆办证，根据公司资金状况，先支付其中一块土地款，再滚动开发下一块，巧合的是，中心在挂牌文件中已经把二七地块分成了A、B、C三块；另一种方式就是有外来资金在背后支持，这也是市场上比较流行的猜测版本；还有一种可能就是相关银行顶风贷款支持，从目前来看，这种可能性很小。

二七地块推出的楼面地价为1341元，远高于业内的预测。其依据很简单，离二七地块不远，位置更好的有45万方的河南村的楼面地价才1239元。而东立对相差102元楼面地价不以为然，他们认为，河南村项目还是生地，拆迁所占用的资金成本和机会成本远不止这点差价，更何况河南村4.0的容积率比二七要大得多，二七地块产品开发的想象空间要比河南村宽广。

二七地块定亲东立的当晚，公司上下找了一的吧狂欢。然而，公司的庆贺与业内的忧虑形成了极大的反差：84万多方的巨量，1341元的楼面地价，左右飘忽的政策面，无法把握的市场走向，对于一个还不足够强大或成熟的企业来说，东立行吗？

在二七地块拍买前，有业内人士坚持的认为，这块地应该给一家有成熟的开发经验，有高尚的企业格调，有强烈的社会责任感的企业来开发，所以在拍卖前的种种期望中老是盼望着有国内大家的到来。毕竟有84万平方米的体量，如按每户100平方米算也有8400户，即使每户三口人，这个地块也要容纳25000人长期生活。这绝不是一个地块被推出的概念，也不仅仅是个项目概念。对此，东立认为他们会给武汉一个实惠而超前的作品。

而东立的承诺至少也要一年以后才能兑现。

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