搜房网友精彩原创：政策，看上去很美而已

最近中央政策面上动作多，传闻更多。看了很多的讨论，受益匪浅。也有很多观点不敢苟同。
 
先从供求的角度，实证地分析一下现行政策的影响，然后结合宏观经济探讨一下政策的目的和含义。最后看看究竟谁受益了。

1提高四行业（钢铁、电解铝、水泥、房地产）自有资金比例

2提高存款准备金率到7.5％，实施差别存款准备金率制度，38家存款类金融机构开始执行8％的存款准备金率

3降低房地产开发贷款额度

4提高个人房贷门槛

5大量土地掌握在开发商手中，国土资源部将收回部分逾期没有开工的土地

6传言央行会升息，但周小川在“2004年北京国际金融论坛”否定最近加息的可能。

·对政策逐一分析

1和3，提高了进行土地开发的门槛。更多的自有资金（或资金渠道）意味着开发商要更有实力，要承担更多的责任。银行放贷的风险会小很多。结果是实力不济的开发商退出市场，一定时期内供给萎缩，房价会上升。局部市场形成垄断竞争。

2象征意义。释放一种信号——上面已经注意到信贷方面的问题了。“地方不要和中央博弈，否则会导致更强硬措施，对大家都不好”。对房价是隔靴搔痒。

5还是提高行业门槛。土地要么被收回，要么被开发，要么向有实力的开发商集中。土地的开发量会上升，供应量上升，房价会跌。

6加息的影响力太大，整个经济是否过热尚需斟酌。通货膨胀还不明显。就业问题更不得不考虑。问题出在哪里，就在哪里解决。犯不着拉上整个经济。

4提高个人房贷门槛，这个太模糊了。如果按照现在所表现出来的，只是对个人购买第三套第四套房做出限制，对需求的影响就比较有限，最多起到抑止上涨的作用。如果采取严厉的措施，假设个人购买第一套房首付也要50％（随便举例的），那么需求下降得厉害。房价会大跌。谁得好处？那些实力雄厚，有资金发动下一轮炒楼的人。现在买不起房的人，没有贷款更买不起房。所以央行不会采取太过严厉的个人房贷政策。更何况个人房贷质量比较好，有房抵着，老百姓又好对付。综合起来，对需求的抑止比较有限。

中央政策也主要是规范作用，防止房价大幅度波动。会使得市场走势平缓些。短期会影响市场的心理（这也是政策目标之一），带来一段时间的盘整，消化部分被炒起来的泡沫。局部房价可能跌，因为过去几年的上涨必然带来鱼龙混杂。对整体房价没有太多负面影响。客观上安抚了普通市民对房价增长过快的愤怒。

那么出这么多政策是为了什么呢？

过去的改革对于很多复杂困难的事情是抱回避态度的。让时间来淡化。但并不是所有东西都能回避。金融体系的一些问题到了非改不可的地步了。经济过热等等很多现象，源头就在金融。国有银行缺乏合理的法人治理结构，导致诸多市场体系内无法解决的问题，也决定了问题处理上的行政特色。四大国有商业银行上市日程表已经基本敲定。紧要关头当然全力护航。

中央担心的是，两大生产要素——土地和信贷被滥用。为什么被滥用？所有者主体缺位，也就是说东西摆在那里，号称有主人，实际上和没主人一样。权力和责任不相适应，风险和收益不相适应。结果是收益我拿风险你背。我有欲望拿得更多但你没办法背得更多。加上过去的发展模式是（地方）政府导向型，由此产生了地方政府、银行和中央的博弈行为。

土地这个东西还好说，飞不走，好控制。但信贷则不一样，钱放出去了是不容易收回来的。再大的家底都有用完的时候，国外发生过国家破产的事情，更别说国有银行了。四大国有银行要上市，深圳二板市场已开辟，稳定还是第一位的，国家绝不会容忍雪上加霜。所以有“地方不要和中央博弈”的言词。

从出台的政策来看，中央意在呵护脆弱的金融体系，防止（或打压）泡沫从信贷这个口子冒出来。同时也提高行业门槛。开发商少了，规范了，管理起来更容易。

谁是收益者呢？

综合考虑地方和中央的已出台政策：

实力雄厚的开发商获益最大，政府帮他们清场。

资金不足者（炒房人和大部分开发商）遇到大问题。

购房者没什么便宜好占。指望政策打压房价，然后占便宜是很不现实的。如果政府真要打压房价，那么就要打压需求，也就是要打压购房者。但也并不是什么好处都没有。只是这些好处不能立马体现在个人理财的数字上。

现有政策没有改变房价的基本走势，变的只是趋近最终均衡的方式。平缓上涨比激进动荡要好得多。至于房价走势，那就是另一个很大的话题了。

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