投资新热点：小户型写字楼发展趋势预测

从宏观因素看，对小户型可售写字楼需求的影响呈现出较好势头，主要表现为：经济发展继续走好，第三产业比重不断加大，预计2005年上海三种产业比例预计为1.5∶46.5∶52；劳动力数量不断增大，预计到2005年上海市从事第三产业的劳动力比重超过50％；内环线以内，以第三产业为重点，适当保留都市型工业；内外环线之间，以高科技、高增值、无污染的工业为重点，调整、整治、完善现有工业区；外环线以外，以第一、二产业为重点，提高经济规模和集约化水平，集中建设市级工业区，发展现代化农业和郊区旅游业。

 
发展前景广阔  未来需求量大

目前上海的非商品房面积只占整个市场总面积的3％左右，而一个成熟的房产市场其非商品房面积应占总面积的20％左右，上海的非商品房市场的发展潜力很大。在住宅开发高潮之后，从2003年开始推动上海房地产业发展的不单单只是住宅市场了，非商用住宅市场——写字楼、商铺、厂房、仓库等也将成为推动上海房地产发展的主要力量。2002年登记预售的商品房中，以成交面积统计，住宅占96.3％，商业占2.1％，办公占1.6％。受写字楼供应量极少的限制，写字楼市场全年成交量仅41.76万平方米。随着上海在世界经济地位的日益凸显，写字楼需求不断放大。国际大机构纷纷将上海作为亚太地区业务发展核心，国内的一些知名企业（尤其是民营企业）也将上海作为辐射华东乃至全国的基地，这些利好的消息无不刺激市场对写字楼的需求。根据专家预测，未来几年上海市可售型写字楼的需求面积将超过每年40万平方米。

成为市场新宠  价格继续上扬

上海是一个拥有巨大投资者和投资资金的城市。从90年代至今，仅仅在房地产市场就出现过高档外销住宅、普通住宅、小户型公寓、酒店式公寓、高档别墅以及商铺等投资热潮。小户型可售写字楼从2002年诞生至今，已经慢慢由萌芽期转向发育期。从市场发展特征来看，小户型可售写字楼集使用和投资两大独特优势，正受到越来越多的客户与投资者关注，目前已经成为上海房地产市场的新宠，而且还在保持往上走的趋势。

未来竞争激烈  品质仍待提高

未来三年上海市写字楼市场供应面积将达到近450万平方米，超过1998——2002年供应低谷期，达到一个新的高潮。小户型可售写字楼市场的被看好同样也将吸引大量开发商和开发资金的涌入，可以预见小户型写字楼未来竞争将很激烈。

从上海房地产市场发展以及写字楼市场发展影响因素来看，写字楼市场对于宏观经济的依赖性最强，敏感度最高。在目前世界经济不景气的形势下，上海写字楼市场的良好发展主要基于中国特别是上海经济的走好，因此其发展受到的不确定因素影响最多。而小户型可售写字楼的客户经济实力都不强，故一旦发生问题将首当其冲。

目前已推的小户型可售写字楼项目品质普遍较低，而且同质化竞争激烈。小户型产品由于客户特殊，所以它们所需要的产品品质和服务内容都有较强的个性。该市场存在很大的差异化发展前景，只有品质较高、定位准确、人性化的产品才能立于不败之地。

（上海中原研究资讯部供稿）

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