房地产信托越走越近 国内外资金争抢市场高地

前不久，中国银监会召集全国50多家信托公司举行“合肥会议”，专门讨论对房地产信托加以管制的管理办法。

据了解，“合肥会议”要求信托投资公司要珍惜重新登记所取得的经营资格，严格坚持“受人之托，代人理财”的市场定位，要严防公募、保底、挪用、关联交易等违规风险，密切关注股市、房地产等高风险领域的风险控制。银监会表示，将继续出台信托业务发展需要的相关配套制度。业内人士认为，出台这样的限制房地产信托的办法，目的在于延伸与加强121号文件以达到银行对房地产商开发贷款的信贷限制。

自我国的《信托法》、《信托投资公司管理办法》和《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》（“一法两规”）相继颁布和实施，信托关系和行为的法律关系被确定。原有的239家公司进行了五次大规模的治理整顿，最终被批准重新登记的只有目前的60家左右。

基金是一个特殊的投资产品

上海一家信托投资公司总经理认为，在国外的信托领域，其投资方式一般包括财务投资和策略投资两种，前者只是追求一种短期的利润，就如同目前国内大部分的信托公司，主要靠放贷之间的利差收益作为公司的主要收入。但是从长远情况来看，作为金融机构的信托公司，其主要业务应该提供较长期的金融服务，而不是短期的资金周转，信托总是与策略投资联系在一起，信托市场的定位应该是处理较为复杂的投资财务关系。因此在房地产领域，作为信托公司来说，不仅仅为房地产商提供贷款，而是应该更多的融入房地产项目本身。

据了解，目前信托产品进入房地产开发的主要经营模式，正在不断地推陈出新，以适应处理房地产业复杂的经济和法律关系的需要。例如，一、烂尾楼的处理；二、信托贷款；三、房地产信托收益权转让；四、联合进行房地产信托开发；五、用所募集到的信托资金，与房地产开发公司成立项目公司；六、房地产业的资产证券化；七、设立房地产产业投资机制；八、为不同的投资者提供良好的房地产投资渠道。其中，基金就是一个特殊的房地产投资产品，可以方便地借助大量社会资金投资房地产，具有较高的投资回报和较低的投资风险，是比较理想的资本市场投资工具。

美国有300多只房地产基金

与国内房地产信托2003年才开始正规起步相比，海外的房地产信托不仅产生的时间更早，而且也更加成熟，其中的一些成功经验，值得我们学习和借鉴。

房地产信托在国外统称REIT（Real Estate Investment Trusts），现已成为国外普通投资者投资房地产的重要渠道，其相对比重甚至超过直接投资、持有证券和有限合伙等方式。房地产信托以美国的发展最为典型。美国房地产投资信托出现于上世纪60年代初期，至70年代初已经十分发达，其后由于经济危机导致房地产市场萧条，房地产信托也出现衰落，资金外流。20世纪80年代初，随着美国税收法案的修订和有关限制的放宽，房地产投资信托再次升温。从基金市场来看，现在美国只有300多只房地产基金，它的规模是3000亿美元以上，其中三分之二的基金都是在交易所上市的。

房地产信托业务的国际化也是海外市场的主要特征。20世纪70年代中后期，发达国家的经济出现了衰退迹象，国内金融也竞争激烈，盈利水平下降，于是积极开拓国际新业务，使金融国际化的进程大大加快了。1984年5月，美国与日本达成协议，允许美国及其他西方国家银行参与日本的信托业务。不久，美国花旗银行、摩根信托公司、纽约化学银行、英国巴克莱银行、瑞士联合银行等被批准在日本开展信托业务。与此同时，西方国家也允许日本的银行到其国内经营信托业务。信托投资业务的国际化，刺激了各国同行业新业务的开发，其中房地产信托无疑是其中的佼佼者。

通过分析海外房地产信托计划的发展历程，业内人士指出，要想实现房地产投资的大众化就必须解决两个问题，一是透明度问题，二是可流通性问题。只有这样，房地产投资才会有非常大的吸引性。房地产信托才能和房地产项目本身，以及投资者之间得到“三赢”。

国外基金希望进入中国

其实房地产行业信托的这块的“肥肉”，早已为海外的房地产金融机构所窥视，现在国外的房地产基金很希望进入中国，他们的投资方式通常有两种，一种是投资发展项目，另一是投资经营性物业。之所以没有进入中国市场，主要还是政策上的原因。

国内各大信托公司也希望有关信托的法律法规能够进一步完善，以适应房地产信托的迅猛发展。从国内的情况来看，目前由于信托市场并不完善，信托法规尚待健全，具体的发展形式尚在探索之中。尤其是我国的担保体系亟待发展，投资者在投资时不可避免地面临较大风险；信托产品的流通体制没有建立，信托产品无法通过正常渠道获得融资等方面，都与国外信托基金有着明显的差别。

有关专家认为，在目前基金法尚未出台的情况下，可以依托信托法，利用60多家重整过的信托公司的平台，发展几个大的房地产基金，并以信托计划的方式，募集5个亿、10个亿以后，投入到房地产项目，这种运营方式其实和房地产基金一样。

随着金融制度的日益完善，有理由相信，我国房地产信托不仅将对于行业产生积极的影响，而且也会对于整个中国经济产生非常大的支持。

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