产权式酒店登陆北京 整个一个“四不像”？

中国“入世”，特别是北京在跃进国际大都市行列的过程中，酒店开发势必成为房地产开发的主流之一。产权式酒店飘洋过海来到中国，正在一些大型度假胜地“生根开花”。

产权式酒店起源于欧洲２０世纪７０年代，风行于世界一些著名旅游城市和地区，如美国夏威夷、加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那以及澳大利亚黄金海岸等，此种模式经过数十年发展，已成为一种被世界广泛接受的房产和旅游投资品种。

  必须选址旅游胜地

产权式酒店兴起于上个世纪７０年代美国一些著名的旅游城市和地区，酒店的出租率较高，一般都在４０％以上，因此，产权式酒店的生存前提是处于景色优美的旅游区，位于旅游“要道”，依附旅游胜地，拥有充足的客源。曾经在北京推出的“５＋２”生活方式和近来全国分时度假概念，与之有异曲同工之妙。

北京首家产权式酒店金色假日落户北京延庆。据北京金三元新世纪投资有限公司董事长沈晓峰介绍，目前，上海、海南、厦门、兰州、昆明、深圳相继成功建设并推出形式各异的产权酒店：２００１年，广州远洋商务大厦产权酒店的宣传声势掀起了产权酒店在全国的投资热潮；深圳丹枫白露产权酒店更打出了“付完首期，永不供楼”的口号；４月，浙江临安钱王大酒店９４间产权房被抢购一空；７月，上海“海南皇冠假日酒店”一周销售６０套；北京金色假日产权酒店开盘不久，４００多套房子也被抢购一半。

他说，产权式酒店属于旅游物业，其最大的卖点莫过于“投资”。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多家庭与企业的青睐。

有关资料显示，近１０年来，全世界产权式酒店平均每年增长１５．８％。与银行储蓄相比，产权酒店的投资性能更强。长久以来，银行储蓄一直是国内居民投资的首选，但截至２００２年２月的第８次降息，储蓄保值、增值的功能开始弱化，理财观念发生转变。与投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的投资首选。

有点“四不像”

沈晓峰认为，产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，符合现代经济资源共享的基本原则，并且在购买度假酒店后，可交换到运营商提供的世界各地联盟度假酒店。这样，既可以直接获得收益，又可以到不同国家，到世界各处名胜休闲度假。产权式酒店向大众推出的既是消费又是存储，既是服务又是资产，既可自用又可赠送的特别商品，是房地产业和旅游酒店业的有效综合。产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，这类酒店的客户６０％是中产家庭投资，４０％左右是企业集团购买，家庭投资主要是为了增值和分红，顺带度假，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司年会专用。产权式酒店的本质是开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司出租经营，并获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有可观的盈余。

全国人大常委经济委副主任厉以宁曾经提出：随着税费下调、汽车进入家庭、住房二级市场的启动以及交通状况的改善等，“第二套住房”的概念已然兴起。第二套住房自然也包括产权式酒店。

一段时期以来，针对厉以宁这一观点，许多人纷纷提出质疑。有人指出，产权式酒店既是酒店又是住宅，既要度假又可租赁，整个一个“四不像”，那物业管理费怎么收？公摊面积怎么算？业主委员会如何成立？收益如何分配？土地使用年限按住宅年限计算还是按酒店使用年限计算等等？目前国内尚没有相关的法律条文。

收益预期靠什么支撑

北京金色假日打出的广告是只要首期投资１０万元，就可以享受五星级服务、成为四星级饭店的主人，每年还可以获得投资１０～３０％的回报，这个回报数据确实比较诱人，会不会是天方夜谭？

如今首期支付１０万元买一套商品房早已不是什么稀罕事，但如果有人同样拿１０万元购下一套酒店套房的产权，恐怕大多数人就不能理解了。我们先看看金色假日推出的产权式酒店投资计划，以Ａ户型建筑面积５６．５２平方米计算，首付３０％即１０万元，其余款项由银行分２０年贷款，每年应支付银行贷款本息１９１１０万元，物业费每年５４２６元，取暖费１０１７元，共计２５５５３元；根据签订的协议，每年能从客房经营回报中分得４１４０８万元红利，扣除各项支出，还剩余１５８５５万元纯利润，收益率达到４１．４１％，并且随时免费入住。

尽管这样，中间存在一个问题，纯利润的固定回报靠什么得以保证？问题的关键在于酒店的承诺是否能够兑现，比如产权证是否能真正的拿到手中，每年的入住率标准到底能不能达到？如果一年能，那么两年呢，十年呢，二十年呢？业主购买的产权期限可是２０年以上。投资肯定有风险。比如企业运作的不可预测、不可控制因素实在太多了，比如旅游景点酒店重复建设过多，有陷入恶性竞争的危险等。

北京金都恒基房地产开发有限公司王磊认为，北京延庆是旅游资源最丰富的地区之一，旅游景点近百个，２０００年延庆接待游客超过８００万人，收入超过６亿元，每年呈递增趋势，旅游业发展前景广阔。目前政府也会考虑酒店的建筑规模和数量，还有就是金色假日已经和许多旅行社签定合作协议，常年都有固定客户入住，足以保证投资者的回报。

但有关专家建议，购买产权式酒店要选择季节性不强的地区，因为季节性过强，适宜出租和居住的时间势必要少，即使旺季能保证全部出租，回报率也不会很高；要选择便于前往的地区，可以节省时间成本和交通成本，投资毕竟不是赌博；酒店要有良好的物业管理，这是保证入住率的关键；酒店硬件水平高，景观独特，最好有会议、娱乐功能；别轻意为折扣和促销动心，最好选择可以考察的现房。  

文章来源:千龙网  2003-12-9   作者:侯勇

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