关于把物业管理纳入新型社区建设的思考

著名经济学家厉有为建议：在我国现有行政体制的直辖市和设区的市中，取消区的建制，设立市的派出机构—社区（即社区由市政府直管）。社区只设党委和政府，不设人大和政协，社区直接领导街道办事处。这样做，既可以精简机构和管理人员，又可提高社区的工作效能和办事效率。
　　笔者认为，如果能这样做的话，再将物业管理纳入“新型社区”建设范畴，那么，实现政府、居民和物管的多赢局面就不是一句空话。当然，本文所指的社区应为“新型社区”或“大社区”。因为现行宪法和相关法律所规定的“社区”，和村民委员会、居民委员会一样，都是“群众的自治组织”，实行的都是“基层民主自治的管理模式”，而非政府的派出机构。但是，按党的十六大报告提出的“完善城市居民自治，建设管理有序、文明祥和的新型社区”的要求，“新型社区”应是以前社区概念基础上发展的一种新理念、新概念，亦可谓是一种“大社区”概念。因为“新型社区”不仅包含原有社区“自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的居民自治”的定性，而且体现在“党和政府领导、民政部门牵头、有关部门配合、社区居委会主办、社会力量支持、群众广泛参与”的新的管理体制上，体现在具有“构筑基层管理平台、服务居民平台、社会工作平台”的新的功能作用上。正因为如此，故其必须服从党和政府领导，成为党和政府领导及管理城市基层的一个工作平台。因此，亦有必要在这个平台上设置派出性质的党和政府相关机构，从而为开创其建设新局面奠定坚实基础。
　　鉴于上述，要把物业管理纳入新型社区管理，不仅要进一步明确有何重要意义，而且还应具体研究其可行的操作方式和实施办法。对此，笔者愿借本文作一思考。
物业管理纳入新型社区建设的重要意义
　　一是有利于深化城市管理体制的改革。我们知道，物业管理好坏直接关系到居民的切身利益和社会的稳定发展。随着生活水平的提高，人们对居所的要求更着重于良好的居住环境，物业管理纳入新型社区建设已越来越成为人们关注的焦点。因此，如果做到了全面推进物业管理纳入新型社区建设，不仅有利于物业管理的发展，而且也符合新型社区建设的目标，有利于深化城市管理体制改革。比如，城市中老的居住小区虽然有的成立了物业公司，但居民对物业管理认识不足，交费情况并不乐观；在新小区，很多物业公司隶属于开发商，业主入住后根本没有选择物业公司的权力。由于缺乏竞争，有的物业公司不仅服务差，而且态度蛮横，甚至出现了殴打业主的暴力事件。同时，政府的有关政策法规也很难在这样的小区中得以贯彻实施。然而，如果把物业管理纳入新型社区建设，政府的国土局、房管局和民政局就可联合发布关于将居住区物业管理纳入新型社区建设的有关规定，将居住区物业管理纳入新型社区建设。又如，在物业管理建设纳入新型社区建设之前，一个社区居委会、业主管理委员会、街道办事处、物业管理企业、国土房管局的派出机构之间的复杂关系往往是物业管理中症结所在。然而，当这个地方的物业管理纳入新型社区建设之后，当地政府就可用政策明确界定他们之间的责任。社区居委会就可以加强对业主管理委员会的指导，监督物业管理企业服务，协调物业管理企业、业主管理委员会和居民之间的关系。另外，社区居委会也可会同物业管理行政主管部门及有关单位组建业主管理委员会，代表区域内全体业主和使用人的物业管理权益。业主管理委员会应按章程认真履行职责，还应当接受社区居委会的指导，遵守社区居委会关于新型社区公共利益的决定。业主管理委员会如果作出违反法律法规政策、影响社会秩序、侵犯新型社区公共利益的决定，社区居委会可以按照社区自治的原则加以制止。
　　二是有利于新型社区实现政府、公民、物业管理的多赢。笔者认为，将物业管理纳入新型社区工作更加加强了居委会和街道办事处在物业管理中的作用。新型社区里组成业主委员会，包括业主、开发公司以及物业管理公司的人员，同时还有街道或居委会的成员。这种组织形式避免了以往居民自发组织业主委员会难度大的弊端。居委会和街道办事处作为政府部门的延伸，在物业管理中也可以很好地把握国家的相关政策，为业主提供更好的服务。也就是说，当实行物业管理纳入新型社区之后，各项工作之间的接口顺了，责任明确了，管理顺畅了，可给社区居民带来更多实惠。据报载，北京市建外街道等几个办事处，已按市政府的统一部署，进行了物业管理纳入社区建设的试点工作。据这些试点小区的居民反映，这些试点比较成功的小区，小区环境好了，居民满意了，物业费收回率高了，街道和居委会的工作也好做了，实现了新型社区内的政府、公民、物业管理的多赢。
　　三是有利于创建新型社区清洁、优美、舒适、安全的居住环境。把物业管理纳入新型社区的目的之一，就是把提高居住区物业管理水平、改善城市小区的居民居住环境作为一个地方城市发展环境的重要组成部分。因此，一个城市的决策班子，在抓创建城市社区居住环境的工作中要充分认识到加强居住区物业管理工作的重要性，认识到物业管理为群众创造一个清洁优美、舒适安全的居住环境，有利于建立良好的社区友邻关系，促进社区稳定和团结。
　　基于这种认识，一个城市把物业管理纳入新型社区建设的工作应着重做到以下三点：第一，要根据老旧小区先天条件差、配套设施不足、推进物业管理难度较大的特点，着重加大老旧小区的整治力度。通过整治为创建物业管理优秀小区创造必要条件。第二，新建小区的创优工作要做到谁开发谁负责，各有关部门应大力支持，创造良好的外部环境。第三，城市政府应在做好试点的基础上，全面推进、加快组建物业管理纳入新型社区建设的管委会的步伐。同时，应尽快建立指导和监督管委会组建和动作的机制。
　　物业管理纳入新型社区建设的具体举措
　　第一、物业管理纳入新型社区建设应坚持四个原则：一是要做到居民自治与行政管理相结合。既要坚持居民依法民主选举、民主决策、民主管理，又要加强行政管理，为居民自治提供保障。二是要做到业主自主管理与新型社区自治相结合。业主自主管理要遵守新型社区自治组织的决定，尊重新型社区居民的意愿。三是要做到物业管理企业服务与新型社区建设相结合，为居民提供良好的物业管理服务，改善居住小环境，促进新型社区大环境的全面改观。四是要做到“条专块统”，各司其职。以街道办事处对辖区内物业管理统一协调管理为中心，各职能部门在加强专业管理的同时，要与街道办事处紧密联系，互相配合。
　　第二、必须要有操作性较强的相应政策出台。笔者认为，虽然物业管理纳入新型社区建设有利政府、居民和物业管理多赢，但也不可过于乐观。因为，不仅物业管理、居民和政府等有关方面的关系磨合协调好还需要很长的一个过程，而且，还有待国家新的法规的出台和房改政策的进一步深入。例如，物业管理纳入新型社区建设之后，老旧小区的问题最难解决，人们已经习惯了每月只交卫生费的体制，根本没有对物业公司的需求，更不要说组织什么业主管理委员会实现居民自治了。再如，在新小区，物业公司对物业管理纳入新型社区建设这件事情的态度和居民对成立业主管理委员会的意识等也都是不确定因素。一位刚刚因为开发商的历史遗留问题无法解决而不得不退出小区的物业公司的老总对笔者说，现在的开发商的房屋质量保证做得不好，我们管理的成本太高了，居民意见很大，要是能有政策把开发商控制好我们也好做一点。而一位社区居委会的主任又对笔者说，现在街道办事处最大的障碍是没有制约手段。目前成立业主管理委员会需要街道盖章，但是街道对于物业管理公司却没有任何制约措施，而且目前业主管理委员会虽然有选择物业管理公司的权力，但是这还要看业主管理委员会组成人员的水平和背后是否有收买行为的发生等等。因此，更多的物业管理公司老总这样呼吁：希望国家的房改要彻底，要让居民形成物业管理要收费的意识。现在的不少小区在改造之后还是由单位交暖气费，居民只交很少的卫生费，这对于整个小区的管理费用可以说是杯水车薪。于是，物业管理公司老总提出：有关单位的供暖费应由暗补变为明补，即单位直接把钱交给职工，让居民直接和物业管理公司形成关系，这样，居民就会有意识成立业主管理委员会，为小区选择更加满意的物业管理公司。比如，如今的新小区居民在买房的时候就非常关心物业管理的问题，就是因为物业管理和房子一样，已经完全商品化了。因此，要想实现物业管理状态的根本转变，必须依靠经济杠杆的拉动。由上述可见，物业管理要纳入新型社区建设，必须出台操作性较强的相应政策加以及时规范才行。
　　第三、在政府和新型社区指导下的业主管理委员会，其有序组建应是物业管理纳入新型社区建设的关键。为此，应做到“六明确”：首先要明确街道办事处应会同主管部门指导业主管理委员会的组建工作；二是要明确管委会筹备组织的组成方为街道、居委会、开发建设单位、物业管理企业和业主代表，不能像以前那样只有业主；三要明确划分物业管理区域的基本原则；四要明确第一次业主代表大会召开的方式、程序、候选人产生的方式和管委会选举产生的方式；五要明确提高业主自治的管理水平，保障管委会准确地行使在物业管理活动中的权利和履行义务；六要明确加强对管委会及其成员的培训。
　　第四、要落实街道办事处、物业管理企业和城市政府有关部门在物业管理纳入新型社区建设中各自所应担负的职责。
　　街道办事处应当加强对辖区内物业管理的指导和监督检查。其主要职责是：参与新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政区域主管部门予以纠正；会同主管部门指导业主管理委员会组建工作，对物业管理委员会的组建提出审核意见；会同主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理；及时协调、处理辖区内的物业管理纠纷。
　　物业管理企业要按照法律、法规的规定和物业管理委托合同的约定为居民提供服务。要自觉接受街道办事处和新型社区居委会的监督，不断提高服务质量和管理水平；要严格按照《物业管理条例》及有关法律、法规的规定和物业管理委托合同为居民提供优质服务。
　　政府各有关部门应当对辖区内物业管理进行行政管理和监督。各有关部门应各司其职，密切配合街道办事处结合辖区的实际情况，研究制定具体的方案和措施，以利街道办事处能在指导和监督检查物业管理的工作上得到保障，从而推动物业管理和新型社区建设。
　　第五、社区居委会要认真落实好把物业管理纳入新型社区建设的有效组织形式。笔者认为，可选择以下三种组织形式：一种是在居委会选举中把物业公司有关人员吸纳进来作为兼职成员，分担政府和居委会的工作；一部分老旧小区由居委会直接管理，通过收取卫生费和居委会自身的“三产”等实现工作收入。同时，街道办事处应给予配合。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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