住房金融：房地产发展的“加速器”

现在，无论是金融界还是房地产开发商，大都有这样一个共识：住房金融是住宅业发展的“蒸汽机”、“加速器”，同时它还是银行的黄金业务。住宅业的发展没有银行的支持不行；反过来，银行支持房地产也不是对开发商或者住房消费者的恩赐，银行也是有利可图的。
　　庞大的住房信贷支持着住房消费
　　据世界银行的统计，在个人居住的房屋中，公房所占比例：英国为30％，法国为17％，美国低于2％。另一方面，自置住房的比例：美国为64％，英国为65％，法国为51％，日本为62％，香港为52％，新加坡则高达84％。
　　在住房高比例自置率的背后，是住房金融强有力的支持。在美国，无论购买什么样的房子，基本的手段是向银行申请抵押贷款，据美国官方对9315万户居民统计，58％的家庭购房是借用的住房抵押贷款。英国是住房金融的出现较早的国家，已有200多年的历史，这促使英国的住房市场极早成熟，房产交易十分顺畅。在英国，当你出去买房的时候，最重要的就是抵押贷款———这是常见的购房付款方式。亚洲发展中国家马来西亚，1976年就规定，新增贷款中至少10％要用于住宅消费，住房按揭贷款占银行贷款总额13.1％。有84％的家庭拥有私人住宅的新加坡，通过推行住房公积金制度仅用30多年的时间就解决了城市居民住房问题。香港个人住房贷款占银行贷款总量的30％左右。加拿大住房贷款与工商信贷、政府贷款业务几乎持平。而美国商业银行房地产信贷占信贷资产的比例从1985年到1994年10年间呈逐年递增态势，从1985年的15.88％，上升到1994年的24.4％，个人住房抵押贷款占商业银行贷款的比例在40％左右。　　
　　20多年来，我国居民住房水平有了很大提高，但还是与“基本小康”的发展阶段相适应的低水平的发展。据2000年全国人口普查统计，我国城乡人均住房0.78间（其中城市0.75间、镇和乡村0.79间），仅有45％的家庭有3间或3间以上住房（接近人均1间房，其中城市31％、镇41％、乡村48％）；城乡住房成套率约67％（其中城市71％、镇62％），人均住房建筑面积8平方米以下的家庭仍占9.1％，约3091万户，其中城市和镇约1520万户，涉及城镇人口近5千万。家庭洗澡等卫生设施较差，使用燃气、电等清洁能源作燃料的家庭仅27.5％（其中城市72％、镇44％），其他为柴草和煤炭。
　　2001年，我国城镇化水平达到37.7％，进入了加速发展时期。预计到2010年，城镇化水平将达到45％，城镇人口达到6.3亿；到2020年，城镇化水平将超过50％，城镇人口超过7.5亿。城镇居民个人购买商品住宅的比例，比1997年提高了28.2个百分点，比1990年提高了66.5个百分点。居民个人购房已成为我国住房市场的主体，但要达到“户均一套房、人均一间房、功能配套、设备齐全”的全面“小康”社会住房标准，还蕴含着相当大的潜力，这些，无疑为我国住房金融业务的发展提供了广阔的发展空间。
　　银行提供期限长、利率优惠的信贷
　　纵观经济发达国家及地区，个人住房贷款的期限一般都比较长。美国、丹麦、新加坡等国最长可达30年；香港最长也达30年；法国、英国为15～30年；德国的储蓄银行为6～18年，抵押银行为25～30年；马来西亚为20～25年。
　　利率是资金的价格。在国际上，个人住房贷款利率有固定和浮动利率两种方式，取决于一个国家宏观经济状况及长期利率水平的稳定程度。法国、德国、加拿大、瑞典、丹麦、荷兰等国采用固定利率。美国最初为固定利率，现已改为浮动利率。目前香港96％的个人住房贷款采用的浮动利率。在英国，按固定利率偿付贷款正越来越受到人们的欢迎。在名义利率水平低的情况下，固定利率无疑对贷款人有利，日后利率无论怎样上调，原定利率不变，可有效避免利率风险。相反，在通货膨胀或市场利率出现上升的情况下，则采用浮动利率对贷款人更有利。
　　还款方式灵活、额度一般较高
　　为了鼓励住房消费，刺激经济繁荣，目前许多国家多从贷款方考虑，还款方式更趋灵活多样。美国的一些银行在房主因经济条件的改变而无力偿还贷款时，还会提供重新设计的还款方案。如将偿还期延长至20～30年，以减少每月还款数额；帮助调换较小的房子，以减轻还款压力。现在美国还实行“倒抵押贷款”的还款方式，即当贷款人进入老年，房屋是惟一财产时，银行可每月向住户付一笔钱作为生活费，这样，老人就可以房屋为生，银行则以倒抵押的方式向个人购回房屋，双方互利。
　　在贷款额度上，一般都较高。美国在无贷款保险情况下，贷款额度一般不超过房价的80％；在有私人抵押贷款保险的情况下，贷款额度可达95％；在政府担保的情况下，贷款额度可达100％。法国一般为60～80％。丹麦的住房信贷机构仅依住房价值而定，贷款额度不超过80％，不考虑借款人的还款能力。在香港，个人住房贷款额度一度达到85％，即个人只需付15％的首付款，银行即可提供其余按揭贷款。
　　建立个人资信调查系统
　　在美国，当购房者提出贷款申请时，银行会首先委派三位独立的、有正式营业执照的房地产代理商现场察看，对房产进行评估，确定其房产价值是否大于所申请的贷款额。如房子不值那么多钱，就会不贷或少贷。其二是调查申请人的信用记录，银行通过全国联网的计算机系统可以从申请人的社会保险号码调看其收入状况、纳税金额、借贷、支付信用卡等各种资料。在考虑借贷者的偿付能力时，银行一般将每月支付抵押贷款的数额控制在最多占月收入的三分之一左右，不能给贷款者过多、期限过短的贷款，而使日常生活出现危机。
　　政府担当重要角色
　　在经济发达国家，政府在推动住房融资上都担当着重要的角色，发挥着重要作用。
　　美国政府一向很少直接干预经济的运行，而住房融资却是美国政府直接干预的极少几个领域之一。美国的住房融资体系是市场机制与政府干预相结合的一个很好的例子。美国政府一方面为居民住房贷款提供保险或担保，为其贷款利息支出提供免税及其它优惠；另一方面，发起、甚至直接出资建立若干规模巨大的联邦级全国抵押贷款金融机构，为个人抵押贷款提供二级市场便利和政府最后的支持。美国于30年代设立了联邦住宅管理局和联邦国民抵押贷款协会，1970年又发起成立了由私人拥有、在联邦政府注册的抵押贷款公司———联邦住宅贷款抵押公司。三个机构为抵押贷款保险，既降低了贷款风险，又活跃了个人住房贷款一级市场。
　　从各国政府干预住房融资情况看，主要做法有四点：一是免税。例如美国政府规定个人收入用于购房支出的免收个人所得税，所借贷款也免交收入所得税；德国住房储蓄银行法规定，住房储蓄、国家奖励及利息都免税。二是贴息。银行以低于市场水平的利率为购房者提供贷款，利息差额由政府补偿。三是为贷款购房者提供保险。如上面提到的抵押贷款金融机构。四是对住房储蓄予以奖励。如德国政府规定，住房储蓄存款可以从国家那里得到奖金，能获取奖励的最低存款额为8000马克，最低存款期限为7年，奖励系数为25％；奥地利能获取奖励的最低存款额为1万先令，最低存款时间为6年，奖励系数为8％。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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